
El Real Decreto 93/1997, de 24 de enero, por el que se aprueban las normas complementarias del Reglamento Hipotecario en materia urbanística, supuso en su momento un importante avance en la sistematización de las operaciones urbanísticas que accedían al Registro de la Propiedad.
Sin embargo, tras más de 25 años de vigencia, se ha consolidado una creciente disfunción entre el contenido técnico de dicho Real Decreto y la realidad normativa, financiera y urbanística del siglo XXI.
La reciente publicación de la Orden ECM/599/2025, que modifica aspectos sustanciales de la Orden ECO/805/2003, sobre normas de valoración de bienes inmuebles para finalidades financieras, es un claro ejemplo del salto normativo producido en paralelo al mantenimiento inalterado del RD 93/1997.
En efecto, la normativa hipotecaria actual exige una precisión y una interoperabilidad documental entre Registro, tasadores, entidades de crédito y autoridades urbanísticas que no estaba prevista en el texto de 1997.
Uno de los elementos clave que evidencia la necesidad de reforma es la inscripción registral de la declaración de obra nueva en construcción prevista en el artículo 28 del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana (TRLSRU).
La Orden ECM/599/2025 establece que, para que una autorización administrativa sustituta de la licencia de obras tenga valor a efectos hipotecarios y de tasación, debe estar inscrita en el Registro de la Propiedad la correspondiente declaración de obra nueva.
Esta exigencia no se refleja de forma expresa ni sistemática en el RD 93/1997, que no contempla las nuevas figuras administrativas desarrolladas por la legislación urbanística autonómica ni los avances en la digitalización registral y catastral.
Además, la propia evolución del urbanismo en España ha dado lugar a nuevas figuras operativas como el agente urbanizador, la reparcelación inversa, o la gestión indirecta de suelo público, todas ellas ausentes en el texto de 1997. Este desfase provoca inseguridad jurídica, ralentiza los procedimientos de inscripción y pone en riesgo la trazabilidad de operaciones complejas donde intervienen agentes múltiples (promotores, entidades financieras, fondos de inversión, etc.).
La interoperabilidad entre los sistemas de información urbanística, catastral y registral tampoco se refleja en el RD 93/1997, que sigue operando bajo un modelo documental analógico. La Orden ECM/599/2025, sin embargo, admite expresamente que la certificación registral pueda sustituirse por nota simple registral expedida por medios telemáticos en determinados supuestos, lo que evidencia una evolución normativa que exige coherencia en todo el cuerpo jurídico aplicable.
Asimismo, el artículo 8 modificado de la Orden ECM/599/2025 introduce exigencias muy específicas relativas al certificado de eficiencia energética, a la coincidencia de datos entre el registro y el proyecto técnico, así como a la documentación económica y técnica de las obras en curso. Todo ello requiere un marco registral que permita la inscripción clara, ordenada y estructurada de tales elementos, lo cual hoy solo se consigue parcialmente mediante interpretaciones flexibles del RD 93/1997.
En definitiva, la pervivencia del Real Decreto 93/1997 sin actualización integral impide responder de forma eficaz a los retos actuales del mercado hipotecario, especialmente en lo relativo a la financiación de promociones inmobiliarias, la emisión de títulos garantizados y el control del riesgo en el mercado secundario de crédito.
La reforma debería orientarse a unificar criterios registrales con las exigencias de la normativa financiera (como la Ley 5/2019 y el Real Decreto-ley 24/2021) y a integrar las nuevas tecnologías y estructuras urbanísticas bajo un texto reglamentario común.
Por todo lo expuesto, se hace imprescindible una revisión en profundidad del RD 93/1997 que armonice la legislación registral en materia urbanística con la normativa financiera, urbanística y tecnológica vigente, evitando así la fragmentación normativa y fortaleciendo la seguridad jurídica del mercado hipotecario y la transparencia en la gestión del suelo.
Comparativa europea y contexto normativo
En comparación con otros países de la Unión Europea, España presenta un marco registral urbanístico mucho más detallado, pero a la vez rígido. Países como Alemania, Francia o los Países Bajos han avanzado en la armonización entre los registros de propiedad, los catastros y las bases de datos urbanísticas, promoviendo modelos de datos abiertos e interoperables. El RD 93/1997, por el contrario, no contempla ni la digitalización de procedimientos ni la integración con plataformas como SUELO, GML o GeoBase-...
Asimismo, en el marco del Reglamento (UE) 2017/1129 sobre folletos de emisión de valores, se exige total transparencia en la información urbanística y de cargas que soportan los activos inmobiliarios incluidos en emisiones de cédulas o bonos. Si el marco registral no se actualiza, las emisoras españolas estarán en clara desventaja frente a otros operadores europeos.
Casuística reciente y jurisprudenciaLa jurisprudencia más reciente ha puesto de relieve las carencias del RD 93/1997. El Tribunal Supremo, en su sentencia de 9 de diciembre de 2022 (RJ 2022/5639), subraya la necesidad de contar con documentación clara y registralmente inscrita para admitir como válida una tasación hipotecaria que respalde una ejecución directa. Además, distintas resoluciones de la DGSJFP han reiterado la imposibilidad de inscribir actos de gestión urbanística complejos sin un marco jurídico claro y actualizado.
En su Resolución de 30 de noviembre de 2023, advierte de que no cabe inscribir una reparcelación inversa si el título no contiene la delimitación exacta del ámbito ni el sistema de gestión debidamente aprobado. Estas figuras, ajenas al RD 93/1997, se están introduciendo por vía autonómica sin un marco registral común.
Propuesta técnica de reforma
La reforma del RD 93/1997 debería estructurarse en torno a los siguientes ejes:
a) Inclusión expresa de nuevas figuras de gestión urbanística surgidas en las legislaciones autonómicas (agente urbanizador, reparcelación inversa, agente rehabilitador).
b) Reconocimiento y regulación de títulos administrativos habilitantes no tradicionales, como las autorizaciones previas o comunicaciones responsables.
c) Desarrollo normativo de la interoperabilidad documental y telemática con plataformas urbanísticas y catastrales.
d) Homologación de documentos urbanísticos a efectos hipotecarios con estándares europeos de información inmobiliaria.
e) Coordinación con las exigencias de transparencia de los mercados de capitales conforme al Reglamento (UE) 2017/1129 y a las directivas sobre bonos garantizados. Estas líneas permitirían construir un marco registral ágil, seguro y alineado con los objetivos de digitalización, sostenibilidad e integración financiera que demandan tanto el sector inmobiliario como los mercados hipotecarios internacionales.