La compraventa de viviendas se disparó un 51,3% interanual en octubre, con la mayor cifra de transacciones desde mayo de 2007. Unos meses antes, en enero de ese 2007 se registró el pico de 83.000 transacciones, frente a las 75.000 del mes pasado. Además, si se desglosa entre vivienda nueva y de segunda mano, este última alcanza máximos desde el inicio de la serie histórica en 2007. Hemos vuelto a los niveles de la burbuja.
Los precios, sin embargo, excepto en grandes capitales como Madrid o Barcelona, aún están lejos de la burbuja. ¿Por qué se dispara ahora la compra de vivienda? Los expertos dan tres tipos de explicaciones: un aumento de la tasa de ahorro de los hogares, unida una mejora de las condiciones hipotecarias por la bajada de los tipos de interés y el temor a que los precios sigan creciendo con fuerza.
El gobernador del Banco de España, José Luis Escrivá, coincide con los expertos inmobiliarios, en que "el rally de compraventas de final de 2024 tensionará aún más los precios durante los próximos meses".
Sin embargo, descartan que estemos en una burbuja como la de 2008, que pueda estallar en cualquier momento. El problema, como explicó Escrivá en una reciente entrevista en Espejo Público, de Atresmedia, es que "al año se construyen unas 100.000 viviendas y otras 20.000 se renuevan, pero el número de hogares que se generan anualmente duplica esa cifra, creando una brecha creciente entre la oferta y la demanda. El propio Banco de España cifra esa diferencia en unas 600.000 viviendas.
La consultora Atlas Real Estate va más allá y considera que hacen falta 3,5 millones de casas a precios asequibles para moderar los precios, de manera que la tasa de esfuerzo (el porcentaje de los ingresos que los hogares destinan al pago de la vivienda) no supere el 30%. La cifra más que duplica los 1,5 millones de viviendas públicas que el Gobierno promete construir para igualar la media europea de vivienda social (9%).
Eso sí, el Ejecutivo no se fija una meta temporal. Sánchez sólo ha logrado entregar unas 10.000 viviendas de las 184.000 viviendas que prometió a comienzos de la legislatura ¿Cuánto tiempo necesita para multiplicar por nueve esa cifra? Es una incógnita.
El último anuncio fue la creación de una empresa para contar con un parque de vivienda pública en el futuro, como pedían desde Sumar, cuya política consiste en intervenir el mercado y expulsar a los propietarios privados. La futura sociedad integrará a la empresa de suelo público (Sepes) y parte de los activos gestionados por la empresa pública, que recibió la cartera inmobiliaria de las antiguas cajas de ahorro (Sareb).
Existe un precedente, la extinta Sociedad Pública de Alquiler (SPA), que echó a andar en 2005 con la previsión de intermediar 25.000 contratos entre propietarios e inquilinos y lograr números negros, cobrando una parte del alquiler como comisión de gestión. Después de siete años en funcionamiento, se cerró en 2012 con 37 millones de pérdidas. El Gobierno del socialista José Luis Rodríguez Zapatero tuvo que inyectar por el camino, a través precisamente de Sepes, 43 millones de capital y otros 11 millones para proceder a su liquidación en 2019, según el Tribunal de Cuentas.
Aprender del pasado no suele ser un hábito muy español, es mejor persistir en el error que enmendarlo. Los expertos coinciden en que esta sociedad nace muerta, al adquirir los activos de la Sareb invendibles situados en zonas costeras y entornos rurales.
Existe un problema adicional, el capital que tendrá que inyectar el Gobierno para su creación, porque los inmuebles que absorbería de la Sareb están con valor en libros, al ser activos procedentes de la burbuja inmobiliaria. La nueva sociedad tendrá que ajustarlos a precios de mercado de hoy y provisionar la diferencia, lo que costará a las arcas del Estado miles de millones.
Desde el sector se piensa que "el Estado no tiene recursos suficientes (es necesario movilizar unos 300.000 millones) y no cuenta con los equipos para promover esa cantidad de viviendas, y mucho menos para gestionarlas y mantenerlas. Aparte de que nadie ha explicado que hará cuando tenga que expulsa a los ocupas. La Sareb cuenta con 3.600 viviendas ocupadas, que ocasionan "un grave problema de ingresos y de deterioro de los edificios", según reconoce su presidente, Javier Torres.
La Asociación Española de Gestores Públicos de Vivienda y Suelo acoge 164 empresas o agencias de vivienda que dependen de distintas Administraciones, desde la central hasta diputaciones o ciudades. La mayoría con resultados insatisfactorios.
Para como de males, Sumar presentó una proposición no de ley en el Congreso para paralizar la venta de Árqura, la promotora de Sareb, y la ministra de Vivienda, Isabel Rodríguez, la está valorando. Una vía promovida en los últimos años por el Estado y algunas autonomías es la cesión de derechos de superficie a operadores privados, para que construyen viviendas, que luego pueden explotar en alquiler a precio tasado por un plazo de hasta 75 años, como las autopistas. Pero Rodríguez no ha dado aún detalles sobre su funcionamiento.
El gran problema es el suelo. En ciudades como Madrid, Barcelona o Málaga, donde escasea, es muy caro, llega a duplicar la media, por lo que será difícil construir vivienda asequible y aún menos de tipo social.
La ministra de Vivienda dice que el Estado cuenta con mucho suelo procedente de instituciones como el Ejército o Adif, que puede sacar al mercado. Pero la realidad es tozuda. La experiencia demuestra que los desarrollos se eternizan ante la ausencia de coordinación y de trabajo conjunto por parte de las administraciones, desde la municipal hasta la central.
De hecho, fuera de las zonas súper habitadas, en España existe sobreabundancia en espacios urbanizables a la espera de desarrollo y ejecución. Hay 9,3 millones de viviendas previstas de edificar, según el Sistema de Información Urbana del Ministerio de Vivienda, de las que 6,8 millones permanecen en situación urbanística de «suelos urbanos no consolidados», es decir, terrenos que disponen de un planeamiento en desarrollo, que lleva paralizado más de 20 años.
Las operaciones Campamento o Chamartín acaban de arrancar en Madrid después de casi 30 años de gestiones administrativas. La última iniciativa de la ministra para sacar adelante la Ley del Suelo para evitar que cualquier demanda paralice las obras, duerme el sueño de los justos por falta de consenso parlamentario.
Algo similar ocurre en el ámbito de los alquileres. Hasta Escrivá reconoce que poner tope a los precios del alquiler "puede producir efectos indeseables". La medida aprobada en marzo en Cataluña redujo las rentas durante dos trimestres consecutivos, pero la firma de contratos se ha desplomado, lo que augura un estrechamiento del mercado.
En un gesto inusual, al criticar a una ex compañera de su Gobierno, el gobernador señala que poner el énfasis en los precios y en el tope a los mismos "significa no reflexionar que el problema es que faltan viviendas" en España. Es difícil ser tan claro y conciso a la vez. En resumen, la empresa pública de la vivienda es una maniobra política para contentar a Sumar, que no servirá para atajar los precios ni de las viviendas ni de los alquileres. Al contrario, traerá mayor burocracia y más gasto público.
PD.-Pero que nadie se inquiete, la legislatura no está en riesgo, como señala cada vez que tiene una oportunidad Sánchez. El pacto entre PP y Junts para tumbar el impuesto a la producción eléctrica o el de las energéticas es coyuntural, fruto de las reuniones mantenidas entre el portavoz económico del PP, Juan Bravo, con la portavoz en el Congreso de Junts, Miriam Nogueras para coordinar sus políticas. La línea entre Feijóo y Puigdemont está rota, aunque pueda dar la impresión contraria. El PP ha caído en la trampa tendida desde Waterloo para presionar el Gobierno a fin lograr más concesiones para sus intereses, sobre todo en materia de inmigración y en la amnistía.
