Hace tiempo que llevamos hablando de la dificultad del acceso a la vivienda para un porcentaje importante de la población y la problemática social que esta situación genera. Una situación que ha sido provocada, principalmente, por las dificultades de ahorro, una media salarial baja, la falta de financiación adecuada al comprador, la escasa oferta de vivienda a precios asequibles y la inexistencia de una política de vivienda adecuada para resolver o minimizar este importante problema.
Como siempre, la acción política llega cuando el problema ya ha crecido de forma significativa y ya tiene una difícil solución a corto plazo. Lo primero que debe de enfrentar una política adecuada de vivienda debería ser el análisis en profundidad del problema y el escenario en el que éste se desarrolla. Durante los últimos 10 años, apenas se ha construido vivienda asequible, ni para alquiler ni para venta, acumulando un gran desequilibrio entre necesidad y oferta. En paralelo, de forma exponencial e inesperada, ha crecido la demanda, que ha pasado en sólo tres años de los 100.000 hogares/año a los casi 300.000, cifra que triplica la construcción actual de viviendas, que apenas supera las 80.000 anuales.
Por si fuera poco, estas necesidades se están concentrando en algunos territorios, agravando más si cabe las soluciones aplicables al problema. Se trata, por tanto, de un problema que nos afecta a todos, pero que impacta de forma desigual en el territorio y en las comunidades, por lo que el análisis debe de contemplar esta situación actual y, especialmente, su evolución en el medio plazo y su impacto en el territorio.
Al abordar la necesidad de vivienda asequible es necesario analizar cuáles son los problemas que impiden el acceso de la demanda al mercado y, en paralelo, cuáles son los problemas del mercado que impiden dar una solución a la demanda.
¿Cuáles son los puntos básicos en los que debería de concentrarse la acción pública y privada?
Suelo. Es necesario incrementar el suelo en el mercado. En el corto plazo, sólo existen dos caminos. El primero, la movilización de todo el suelo residencial disponible de las administraciones y empresas públicas y permitir que el suelo disponible de usos terciarios, dotacionales etc., aquel susceptible de tener por ubicación y tipología un uso residencial, pueda ser destinado a la promoción de vivienda. Además, se debe trabajar en agilizar y poner en marcha nuevas transformaciones de suelo que permitan, en el medio plazo, contar con materia prima suficiente para poder garantizar su disponibilidad durante un periodo largo de años, de forma que este suelo no acabe siendo el cuello de botella de la producción.
Financiación. La financiación bancaria configura otra de las piedras angulares para el buen funcionamiento del mercado. El país cuenta con un excelente pool de bancos que ofrece una financiación adecuada para cubrir las necesidades de la producción actual: unos 10.000 millones de euros. Pero ¿será capaz este sector bancario de triplicar esta cifra para atender las más de 300.000 viviendas anuales reclamadas por la demanda? En este sentido, tanto el Gobierno central como los autonómicos, el Banco de España y las distintas entidades de financiación pública deberán trabajar para incrementar la financiación bancaria, tanto a las empresas como a los compradores.
Capital. De la misma manera, es necesario incrementar de forma notable la capacidad de inversión de los promotores y para ello será necesario atraer a nuevos inversores a nuestras compañías o a nuestros proyectos y, por lo tanto, generar un escenario atractivo y equilibrado en rentabilidad, riesgo y seguridad jurídica. En este sentidos sino tenemos un marco legislativo que aporte confianza al operador económico y sea un marco estable nuestro país tendrá serias dificultades para convertirse en una opción prioritaria para invertir.
Capacidad de producción. No resultan más fáciles los retos que hay que afrontar para mejorar las capacidades industriales que permitan incrementar la producción. Triplicar la producción de viviendas requiere del apoyo público con medidas de corto plazo como el apoyo institucional a la innovación y desarrollo de nuevos métodos de construcción, formación de trabajadores jóvenes, atracción de mano de obra nacional y extranjera, estandarización de producto y procesos, etc.
La política de vivienda no puede olvidarse tampoco de las necesidades adicionales que la demanda necesita. Deberá analizar cómo apoyar y mejorar la solvencia de esta demanda a la hora de afrontar la compra o alquiler de una vivienda: avales para el incremento del porcentaje de financiación, subvenciones o apoyos temporales al comprador, ampliación de plazos de amortización, etc.
Gobiernos, administraciones, instituciones y todo el sector privado tienen que trabajar en la implementación de estas y otras soluciones, y establecer una política de vivienda agresiva y creíble y que necesariamente pasa por una doble velocidad. Medidas a corto plazo que no permitan que el problema se agrave; y medidas a medio y largo plazo que permitan pensar en una solución del problema en un horizonte definido.
En un momento en el que los acuerdos en otras esferas brillan por su ausencia, debe encontrarse la unanimidad en los principales partidos políticos ante la necesidad de activar palancas que permitan una transformación estructural del mercado de la vivienda, y evitar utilizar esta política de vivienda como un arma arrojadiza.
La vivienda asequible representa un reto común. Es el momento de actuar con decisión, con compromiso y con el objetivo común de poner en marcha las medidas necesarias para poder cubrir las necesidades de la ciudadanía, especialmente, de los más jóvenes. El desafío es enorme y la solución es colectiva.
