Invertir directamente en el sector inmobiliario puede resultar costoso y engorroso. Sin embargo, los valores inmobiliarios que cotizan en bolsa ofrecen una forma líquida de exponerse a una amplia gama de propiedades en diferentes regiones. Y esta clase de activos tiene muchas más ventajas de las que parece a simple vista. Veámoslo más de cerca.
1. Una forma diversificada de invertir en inmuebles
A diferencia de las inversiones directas, que limitan a los inversores a determinados lugares y tipos de propiedad, las acciones inmobiliarias europeas abren las puertas a una amplia gama de subsectores en diferentes países. Esto no sólo mitiga los riesgos asociados a los cambios económicos y normativos locales, sino que también aprovecha los distintos ciclos económicos y motores de crecimiento inherentes a diversas regiones y sectores, como la logística, las oficinas y los centros de datos, cada uno influenciado por factores únicos como las tendencias tecnológicas y el comportamiento de los consumidores. Por ejemplo, mientras que los locales comerciales se enfrentan a retos debido al aumento de las compras en línea, los centros de datos podrían prosperar al mismo tiempo dado el crecimiento exponencial del consumo de datos digitales.
La diversificación que ofrecen los valores inmobiliarios va más allá de los márgenes geográficos y sectoriales; combina estratégicamente zonas de alto crecimiento con fuentes de ingresos estables, lo que permite a los inversores equilibrar sus carteras para obtener una buena rentabilidad. La comodidad de negociar estas acciones permite realizar ajustes flexibles de la cartera en función de la evolución de las condiciones del mercado y de los objetivos de inversión, sin las barreras tradicionales de la propiedad directa.
2. Calidad y transparencia
Otro aspecto clave que aumenta el atractivo de los bienes inmuebles que cotizan en bolsa es el nivel de transparencia y supervisión reglamentaria al que están sujetos en comparación con los bienes inmuebles que no están cotizados. Las empresas inmobiliarias que cotizan en bolsa deben cumplir estrictas normas de información financiera, proporcionando actualizaciones detalladas y periódicas.
Esta mayor transparencia demuestra que, por lo general, la calidad de los activos del sector inmobiliario cotizado supera la del mercado en general. Estos activos tienden a atraer y mantener a los inquilinos de forma más eficaz, lo que se traduce en menores tasas de desocupación. Una tasa de desocupación más baja, no es sólo un indicador del atractivo de un activo, sino también un factor significativo de su rentabilidad financiera, que contribuye a unos flujos de ingresos estables y predecibles.
Además, los inmuebles de mayor calidad tienden a generar un mayor crecimiento de los alquileres y, por lo general, son más resistentes a la obsolescencia, lo que aumenta su valor a largo plazo.
3. Una cobertura sólida contra la inflación
Tradicionalmente, los bienes inmuebles se consideran una cobertura sólida contra la inflación: Los contratos de alquiler suelen incluir cláusulas de ajuste periódico a la inflación. Estos ajustes garantizan que, a medida que aumenta el coste de la vida, también lo hacen los ingresos por alquiler generados por los activos inmobiliarios.
A diferencia de los valores de renta fija, cuyos rendimientos nominales pueden verse gravemente afectados por la inflación, los ingresos de las acciones inmobiliarias tienen el potencial de crecer en línea con la inflación, o incluso por encima de ella, proporcionando un rendimiento real positivo a los inversores. Gracias a la naturaleza estructurada de los contratos de arrendamiento, la regularidad de los pagos de alquiler y las cláusulas de indexación predefinidas, este rendimiento es generalmente constante y predecible.
4. Gran correlación, mayor liquidez
Uno de los obstáculos más importantes para invertir en el sector inmobiliario tradicional es la falta de liquidez de las propiedades físicas. El proceso de compra o venta de bienes inmuebles no solo es largo y complejo, ya que implica numerosos pasos, desde la tasación hasta el cierre, sino que también conlleva costes sustanciales.
Mientras tanto, las inversiones inmobiliarias cotizadas destacan por su liquidez. La posibilidad de comprar y vender acciones de empresas inmobiliarias con la misma facilidad que se negocia con cualquier otra acción significa que los inversores pueden ajustar rápidamente sus posiciones en respuesta a las cambiantes condiciones del mercado o a sus objetivos personales de inversión, sin los largos plazos y los elevados costes de transacción asociados a las operaciones con propiedades físicas.
Históricamente, la rentabilidad de las inversiones inmobiliarias cotizadas ha mostrado una correlación significativa con el mercado inmobiliario directo más amplio a largo plazo, reproduciendo los perfiles de riesgo y rentabilidad de los bienes inmuebles físicos apalancados sin comprometerse con la iliquidez que conlleva poseer propiedades reales.
5. Generosa rentabilidad por dividendo
Una característica destacada de los fondos de inversión inmobiliaria (REIT) es su capacidad para ofrecer una atractiva rentabilidad por dividendo. Esta ventaja es consecuencia directa de que los REIT distribuyen una gran parte (70-90%) de sus beneficios en forma de dividendos, lo que se traduce en rentabilidades medias en torno al 5% (a abril de 2024).
Este elevado ratio de retribución resulta especialmente atractivo para quienes buscan una renta estable, con la ventaja añadida de la eficiencia fiscal para los inversores que eligen fondos de acumulación, en los que los dividendos se reinvierten y están exentos de retención fiscal. Más allá de los ingresos, los REIT también ofrecen la posibilidad de revalorizar el capital, lo que los convierte en una opción de inversión rentable.
6. Gestión financiera eficaz y menores costes de endeudamiento
Invertir en inmuebles cotizados ofrece una oportunidad única de relacionarse con empresas que destacan no sólo en la gestión de activos, sino también en el manejo sofisticado de sus pasivos. Esta experiencia proporciona a los inversores acceso a balances bien gestionados, caracterizados por una prudente cartera de préstamos con vencimientos a largo plazo y sólidas coberturas frente a las fluctuaciones de los tipos de interés.
Normalmente, estas empresas se aseguran un coste medio de la deuda de aproximadamente el 2%, notablemente inferior al coste marginal de la deuda, que puede rondar el 4% (a partir de abril de 2024). Esta discrepancia subraya la perspicacia financiera de las empresas inmobiliarias cotizadas a la hora de apalancar su deuda de forma más eficiente en comparación con las inversiones inmobiliarias directas, en las que prevalecen niveles más elevados de relación préstamo-valor.
En resumen, invertir en inmuebles europeos que cotizan en bolsa no sólo ofrece una combinación de diversificación, calidad, protección contra la inflación, liquidez y rentabilidades atractivas, sino que también aprovecha las eficiencias de la gestión (financiera) profesional. Además de estas ventajas, las condiciones actuales del mercado también presentan una oportunidad interesante para los inversores que se planteen invertir sus carteras en esta clase específica de activos, ya que las acciones inmobiliarias cotizan actualmente con descuentos significativos de casi el 25% con respecto a sus valores liquidativos.
Además de los amplios descuentos, desde DPAM creemos que hay una multitud de razones por las que las inmobiliarias cotizadas parecen atractivas hoy en día y están listas para el repunte. Esta coyuntura prepara el terreno para un punto de entrada atractivo para los inversores que busquen ampliar su exposición y beneficiarse de las numerosas ventajas del sector inmobiliario cotizado.
