La Ley Hipotecaria de 1861 surgió por la necesidad de realizar una reforma integral de lo hasta entonces vigente. Los graves obstáculos existentes para el eficiente desarrollo de nuestra economía y para el adecuado asentamiento de la seguridad jurídica se fueron superando progresivamente con la implantación de nuestro sistema registral.
De esta forma, durante estos más de 160 años transcurridos desde entonces, la sociedad española se ha dotado de una organización registral que ha permitido que la inmensa mayoría de nuestros conciudadanos haya podido acceder a la propiedad de su vivienda mediante la correspondiente financiación hipotecaria. Asimismo, el registro ha prestado el necesario respaldo al desarrollo económico que nuestro país ha experimentado durante este periodo y, especialmente, en los últimos cincuenta años.
Nuestro modelo de organización de los registros ha sido, además, muy favorablemente valorado por las distintas instituciones internacionales, desde el Banco Mundial hasta la OCDE, siendo un referente y modelo a seguir por distintos países en diferentes zonas del mundo.
Pero la España de 2024 es muy diferente de la de 1861. Nos hemos integrado en todas las institucionas supranacionales, particularmente en la Unión Europea. La sociedad española no se ha quedado al margen de la revolución digital que Internet trajo a nuestras vidas.
Los ciudadanos exigen cada día más poder realizar todas sus gestiones de forma telemática, sin necesidad de acudir presencialmente a una oficina. Y el sistema registral no podía mantenerse al margen de esta evolución.¿Cuáles han sido las principales novedades que la reforma ha introducido?
La Ley 11/2023 diseña un nuevo modelo de oficina registral basado en un Registro que se llevará en formato y soporte electrónico, mediante un sistema informático registral. El legislador ha hecho una apuesta plena por el papel cero en la llevanza del Registro. Pero la ley, consciente de la brecha digital que aún existe en ciertos sectores de la sociedad, ha permitido que los usuarios del servicio registral puedan seguir aportando los documentos en soporte papel al Registro.
Todo el modelo de trabajo descansa en la firma electrónica cualificada del registrador. El sistema informático registral que se diseña garantiza la seguridad, la disponibilidad, el acceso, la integridad, la autenticidad, la interoperabilidad, la confidencialidad y la conservación de los datos, informaciones y servicios. Para ello se ha desplegado a lo largo de este último año toda la infraestructura técnica necesaria. Además, para establecer el punto de conexión uniforme con los ciudadanos y administraciones, se ha creado la sede electrónica de los registradores. A través de esta sede electrónica se podrá igualmente facilitar el acceso de ciudadanos y operadores jurídicos a la publicidad formal, permitiendo la expedición de notas simples, certificaciones y publicidad con información continuada de forma telemática.
Este conjunto de novedades que prevé la reforma se aplicará tanto en los registros de la propiedad, como en lo mercantiles y de bienes muebles. En el caso de los registros mercantiles, la nueva ley ha supuesto también la implantación, por exigencias de la normativa comunitaria, del portal de datos abiertos en materia de información societaria, que implica un refuerzo de la transparencia que lleva consigo importantes desarrollos tecnológicos y notables sacrificios económicos para los registradores mercantiles.
Toda esta gigantesca transformación se ha llevado cabo sin menoscabar el entramado de principios hipotecarios que han venido definiendo el sistema registral español. Nuestro registro sigue siendo un registro de inscripción en el que, como ha reconocido el Tribunal Constitucional, los documentos en virtud de los que se practican los asientos agotan sus efectos ante el Registro al servir de base para la calificación e inscripción registral. Se mantiene igualmente el sistema de folio real, abriendo un folio a cada finca.
La calificación del registrador de la propiedad, mercantil o de bienes muebles se configura como el eje fundamental sobre el que pivota todo el sistema registral. Consecuentemente, el legislador ha querido que esta función siga manteniendo los rasgos esenciales que aseguran su rigor, su imparcialidad y su independencia. Y uno de esos rasgos es precisamente el de que los registradores, al igual que los jueces, actúan bajo el principio de la competencia territorial, como premisa esencial de su imparcialidad. Y la reforma ha sido particularmente clara y contundente al proclamar el principio de competencia territorial.
En definitiva, la Ley 11/2023 ha incorporado a los registros españoles a la era digital, eliminando el uso del papel y permitiendo que ciudadanos y administraciones se relacionen electrónicamente con ellos, pero sin menoscabar en modo alguno todos los principios hipotecarios que definen a nuestro sistema registral desde sus orígenes hace ya más de 160 años. Por eso, la entrada en vigor de esta reforma supone el comienzo de un camino que marcará el futuro de una institución esencial para nuestra seguridad jurídica.
Director del Servicio de Estudios del Colegio de Registradores de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles de España.
