Dentro de las políticas de desarrollo rural y lucha contra la despoblación, la cuestión de la vivienda se ha denotado recientemente como uno de los principales retos a los que se enfrentan el conjunto de agentes que operan en la materia. En efecto, si de lo que se trata, en suma, es de fijar población en estos territorios, ésta debe disponer de viviendas adecuadas donde vivir.
La cuestión poblacional en el ámbito rural ha ido dando diferentes pasos en los últimos años que se han centrado, más allá del estudio del fenómeno, en aquellos medios que podían retener o atraer población al entorno rural, otorgando un especial énfasis a cuestiones como la generación de empleo y la existencia de infraestructuras y servicios adecuados como cauces para lograr esos objetivos poblacionales.
La vivienda, hasta ahora, había quedado relegada en el medio rural ante la "principal" cuestión de generar actividades productivas; pero, en algunos casos, se ha despertado la realidad de que, conseguidas éstas, se ha manifestado el problema de dónde albergar a esa población "atraída", con el resultado en no pocas ocasiones de que o bien no había viviendas, o bien las que había estaban en un estado objetivo o subjetivo de inadecuación que impedía el acceso a las mismas.
Inadecuación objetiva, por cuanto el estado de las viviendas no es el adecuado para que sean ofertadas a esa demanda (potencial o, incluso en algunos casos, ya efectiva), ya sea porque aquellas están en situación de ruina o necesitadas de actuaciones de rehabilitación; situaciones no afrontadas por sus propietarios directamente, ya sea por lo todavía potencial (o sobrevenido) de esa demanda o ya sea por la escasa rentabilidad que pudiera ofrecer actuar en esos inmuebles frente a las rentas potenciales (y en muchos casos inciertas en el tiempo y/o cuantía) a obtener de su puesta en el mercado.
E inadecuación subjetiva, por cuanto hay una actitud estanca o conservadora por parte de los propietarios de viviendas en estos pequeños municipios que impide su movilización. ¿Cuál es la causa de ello? Diversas. Desde afectivas, hasta el que sirvan de segunda residencia estacional o que simplemente, como se ha apuntado, no resulte estimulado ni atractivo el esfuerzo en su adecuación y puesta en el mercado.
Un mercado muy particular, eso sí, pero en definitiva un mercado regido por la oferta y la demanda, también ambas muy especiales. Pero estas notas nos arrojan ya dos premisas principales: La necesidad de intervenir en ese mercado para tratar de corregir las disfunciones del mismo, algo que para los Poderes públicos constituye un mandado exigido desde las premisas constitucionales: "Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación", señala el artículo 47 CE que habría que relacionar con el artículo 14 CE, relativo a la igualdad de todos esos españoles que refiere el precepto transcrito y que es la motivación primera de las políticas públicas en pos del desarrollo de los territorios rurales de nuestro país y de la lucha frente a su despoblación.
Y la segunda premisa parte del reconocimiento, también necesario, de las especialidades de ese mercado de vivienda, derivadas sin duda de las particularidades del entorno rural en que se mueve y de la realidades -poblacionales- y necesidades -de acción positiva- que recubren el mismo. Este reconocimiento, introducido ya de modo genérico en la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, ha de traducirse en la configuración de un efectivo régimen especial para la vivienda en el medio rural. En definitiva, de un Estatuto de la vivienda rural que
reconozca sus particularidades y valores, en particular en la lucha contra el fenómeno de la despoblación.
Como es sabido, un Estatuto se configura, conforme a la definición de la RAE, como un «establecimiento, regla que tiene fuerza de ley para el gobierno de un cuerpo». Cuerpo que en este caso es la vivienda que se ubica en los numerosos territorios rurales de nuestro país y que precisa un reconocimiento jurídico propio y diferenciado. Un régimen especial que se traduzca en una serie de acciones positivas que, partiendo de los Poderes públicos, incida en todos los actores implicados tanto en la materia como en cada territorio, y que en definitiva intervenga en la realidad corrigiendo las disfunciones que afectan al bien para alcanzar los objetivos que, desde la Carta Magna y las leyes, se le asigna.
No se trata, en definitiva, sino de trasladar e implantar en este concreto ámbito, olvidado hasta ahora, la figura de la función social de la propiedad que es intrínseca a toda regulación sobre el suelo y la vivienda. El mercado existente de vivienda en el medio rural o no existe o hay que reconducirlo de manera decidida para que resulte útil y efectivo en la lucha contra la despoblación y la falta de desarrollo de los territorios rurales. Es claro en esto que la acción ha de ser de todos los agentes y operadores implicados, pero también es evidente que la misma no puede partir sino de los Poderes públicos, mandatados al efecto para procurar, también en el medio rural, el efectivo acceso a una vivienda que ha de ser adecuada.
La nota que se exige a la vivienda como "adecuada" es un concepto que dibuja la necesidad de ese régimen especial para cada ámbito en que se mueve su mercado. Y en ese ámbito, el medio rural en absoluto, como sucede con otras materias, admite regulaciones genéricas que tienen en su mayoría las consideraciones de los ámbitos urbanos donde se concentra la mayor parte de la población.
Las regulaciones urbanísticas, por un lado, y de vivienda, por otro, no han sido pensadas por lo general para los entornos rurales (donde sin embargo también se aplican) por cuanto se han centrado en atender las necesidades de aquella mayor cantidad de población que reside y se relaciona en otros ámbitos.
Pero, llegados a este punto, la aplicación de ese principio de igualdad constitucional supone un recordatorio -a modo de exigencia- a los Poderes públicos de que existe otra población -y también otros territorios- precisados de su acción normativa y de la articulación de políticas activas para procurar su desarrollo y lograr, a su vez, los objetivos de cohesión territorial exigidos desde aquellas Normas y hoy fundamentalmente también desde Europa.
Todo esto se traduce hoy en la necesidad, inaplazable ya, de abordar un Estatuto de la vivienda en los distintos territorios rurales. Algo que, sin duda, ha de constituir un cambio de paradigma que precisará el esfuerzo compartido de todos, pues como a todos nos afecta la vivienda, a todos afecta, en el marco de la cohesión territorial, lo que en nuestros territorios rurales suceda a los cuales, aunque no lo veamos, estamos indisolublemente unidos.
Ya lo apuntó Delibes en su magistral obra El camino: "…y Daniel, el Mochuelo, comprendida que dos cosas no deben separase nunca cuando han logrado hacerse la una al modo y medida de la otra". Nos queda camino para ello, pero está claro que es éste el camino.
Viceconsejero de Planificación Estratégica de la Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha.
