Opinión

Cómo aliviar la escasez de vivienda asequible en Europa a través de la deuda privada

Actualmente hay una serie de factores que están provocando en los países europeos una creciente escasez de viviendas sociales y/o de protección oficial a precios asequibles. Esta crisis afecta directamente no sólo a los más necesitados que no pueden acceder a viviendas dignas, sino también a los gobiernos, a las autoridades locales, a las ONGs y a las instituciones multinacionales. Todos estos actores promueven las medidas necesarias para aumentar la disponibilidad de viviendas asequibles y pueden, incluso, desempeñar varias funciones a la vez: un gobierno puede ser proveedor de planes de apoyo y también adjudicatario de una promoción tras su construcción. En este sentido, pudiera parecer que , gracias a la cooperación y la determinación de estos actores, se puede reducir la escasez de viviendas; pero falta una pieza fundamental: la financiación que permita a los promotores construir estas viviendas.

En Europa existen varios modelos que permiten desarrollar y construir viviendas que estén al alcance de todos. En Francia, por ejemplo, la provisión de viviendas sociales es gestionada de forma centralizada, a nivel nacional o local, por asociaciones que actúan en nombre del Gobierno, financiando la construcción de forma directa a través de subvenciones estatales y/o préstamos de bancos nacionales. En las jurisdicciones en las que el sistema bancario es muy líquido, como los países escandinavos y Suiza, la financiación de los proyectos de promoción y construcción corre a cargo directamente de los bancos. En Alemania, aunque existe un mercado de financiación a alternativa o complementaria a la bancaria, el ratio LTC ("loan-to-cost") que compara la financiación de un proyecto con el coste de su construcción y el ratio LTV (Loan to Value) que mide el endeudamiento de un activo en relación con su valor real y actual. se sitúan en niveles tan altos que los potenciales inversores consideran que están asumiendo un riesgo similar al de las acciones sin obtener la rentabilidad correspondiente.

En resumen, los modelos existentes para financiar viviendas sociales en dichos mercados varían, pero tienen un rasgo común digno de mención: restringen la existencia de entidades de deuda privada que financien su desarrollo y construcción.

Sin embargo, hay dos países en particular en los que el sistema bancario por sí solo está demasiado limitado y simplemente no puede proporcionar al sector una financiación suficiente. Por lo tanto, la existencia de financiación alternativa, como los fondos de deuda privada, es imprescindible para aumentar el parque de viviendas.

El primer país es Irlanda, cuyo sector bancario aún no se ha recuperado de las consecuencias de la crisis financiera de 2008. En consecuencia, la construcción de viviendas ha disminuido drásticamente, lo que ha provocado una grave escasez de viviendas en el país. De hecho, esta escasez es alarmante y generalizada, hasta el punto de que se ha citado como la "prioridad número uno" del Gobierno irlandés. Todo ello ha derivado tanto en la escasez de viviendas asequibles como en la financiación para su desarrollo y construcción, lo que pone de manifiesto la crítica necesidad de una financiación alternativa que aborde este déficit.

Reino Unido presenta un panorama similar. En 2021, alrededor de 1,2 millones de familias se encontraban en lista de espera para obtener una vivienda de protección oficial. Ya en sus programas electorales de 2019, todos los principales partidos políticos incluyeron compromisos para aumentar la oferta de este tipo de viviendas en Inglaterra. Actualmente, la política del Gobierno es entregar 300.000 viviendas adicionales al año, con un mayor enfoque en que dichas viviendas sean asequibles. Sin embargo, la oferta neta de viviendas es bastante baja en comparación con las ambiciones gubernamentales y disminuyó en 2021 respecto al periodo anterior. Además, los préstamos al sector de la construcción en Reino Unido han seguido una tendencia a la baja desde 2011, e Inglaterra comparte la misma problemática señalada en el caso de Irlanda: la falta de financiación tradicional hace que los fondos de deuda privada y otra financiación alternativa cubran este vacío. Sin embargo, no todos los que invierten en este sector son adecuados para formar parte de él; la mayoría de las oportunidades de financiación de este tipo de construcción son demasiado pequeñas para los grandes actores y, por ende, acaban en manos de inversores de menor tamaño.

Invertir en vivienda social y asequible a través de la deuda privada en los mercados donde existen oportunidades clave puede proporcionar al inversor una amplia gama de beneficios. Como se ha señalado anteriormente, la falta de financiación en el Reino Unido e Irlanda significa que los fondos de deuda privada activos en estos mercados se enfrentan a una escasa competencia de precios y pueden ofrecer a los inversores una rentabilidad atractiva. Estas inversiones pueden producir actualmente el doble de la rentabilidad anual que la deuda corporativa europea cotizada High Yield con vencimientos similares, al tiempo que se financia un sector considerado el más defensivo dentro del sector inmobiliario. La deuda privada suele ofrecer también una baja volatilidad, así como una menor duración y vencimientos más cortos que los mercados públicos.

Con todo, la financiación proporcionada por los fondos de deuda privada activos en el sector es clave para la entrega de nuevas viviendas. Esta estrategia de inversión no sólo es defensiva debido a la amplia demanda del producto que se financia, sino también porque los beneficiarios de los proyectos pueden ser identificados al principio de la financiación, antes de que se inicie la construcción. Así, aumentar el parque de viviendas de protección oficial y, por tanto, reducir el número de familias en listas de espera de las autoridades locales sería una buena forma, al menos para nosotros, de contribuir a la S de los tan conocidos criterios ASG, al ayudar a tantas y tantas personas que necesitan una vivienda digna.

La deuda privada no es una clase de activos homogénea, como tampoco lo es el sector inmobiliario. Los inversores deben tratar de identificar sectores defensivos que sean más resistentes a las perturbaciones del mercado y gestores experimentados que tengan una visión prudente de los niveles de LTC y LTV de los proyectos en la construcción de su cartera.

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