Opinion legal

Arrendamientos (y V). ¿Vivienda en propiedad o en alquiler?

Foto: Archivo

Como colofón a esta serie de artículos sobre las propuestas en materia de arrendamientos de viviendas, me parece pertinente abordar una cuestión fundamental: ¿vivienda en propiedad o en alquiler? En realidad, debería referirme a otras formas de tenencia distintas de la propiedad -uso, habitación, propiedad superficiaria, enfitéutica, temporal, etc.-, pero, para simplificar, me referiré solo al alquiler.

Debemos partir de la base de que la mayor parte de la población -no solo española- desea una vivienda en propiedad. Desde una perspectiva macroeconómica suele afirmarse que una proporción 70/30 propiedad-alquiler es la razonable, en la medida en que, supuestamente, el alquiler facilita la movilidad laboral, afirmación que, sin embargo, no todos los analistas comparten.

Según Eurostat, en 2014, más de una cuarta parte (27,1 por ciento) de la población de la UE-28 vivía en una vivienda propia con un préstamo o una hipoteca pendiente de pago, mientras que más de dos quintos (43,0 por ciento) de la población lo hacía en una vivienda propia sin préstamo ni hipoteca. Siete de cada diez (70,1 por ciento) personas de la UE-28 vivía en viviendas propias, mientras que el 19,1 por ciento alquilaban sus viviendas a precio de mercado y el 10,8 por ciento alquilaban sus viviendas en alquiler protegido o alojamiento gratuito.

Como tal, ninguno de los Estados miembros de la UE registró una cuota de arrendatarios que fuera más elevada que la de personas que vivían en viviendas ocupadas por sus propietarios.

La proporción de personas que habitaban viviendas de alquiler a precio de mercado fue en 2014 inferior al 10 por ciento en 11 de los Estados miembros de la UE -datos de Estonia de 2013-. Por el contrario, cerca de dos quintos de la población de Alemania (39,6 por ciento) vivía en viviendas de alquiler a precio de mercado, al igual que casi una tercera parte de la población de Dinamarca (36,6 por ciento), los Países Bajos (32,6 por ciento) y Suecia (30,4 por ciento), más de una cuarta parte en Austria (27,2 por ciento), y una quinta parte o más en Luxemburgo (22,0 por ciento) y Grecia (20,0 por ciento). La proporción de la población que vivía en viviendas de alquiler a precio de mercado fue aún superior en Suiza, donde alcanzó el 51,8 por ciento -datos de 2013-. La proporción de la población que vivía en viviendas de alquiler protegido u ocupaba una vivienda gratuita fue inferior al 20,0 por ciento en todos los Estados miembros de la UE.

Se calcula que en 2014 el 11,4 por ciento de la población de la UE-28 vivía en hogares que destinaron a la vivienda al menos el 40 por ciento de su renta disponible equivalente. La proporción de la población cuyos costes en vivienda superaban el 40 por ciento de su renta disponible equivalente alcanzó el nivel más alto en el caso de los arrendatarios con alquileres a precios de mercado (27,1 por ciento) y el más bajo en el de las personas que vivían en su propia vivienda sin préstamos o hipotecas (6,8 por ciento).

En España, según el INE, para un hogar que gane el salario medio anual -1.908 euros/mes en el último trimestre de 2017-, el esfuerzo de acceso para acceder a una vivienda de alquiler ha pasado desde el 33,3 por ciento de 2013 al 38,5 por ciento en 2017.

En nuestro país, el alquiler va en aumento, especialmente entre los jóvenes, los cuales apenas pueden acceder a una vivienda en propiedad debido a las condiciones laborales predominantes y a la creciente carestía del crédito. Hay que tener en cuenta que, según el INE, para los asalariados del decil 3 -los que ganan entre el 20 y el 30 por ciento por debajo del salario medio, 1.118 euros/mes-, el esfuerzo de acceso a una vivienda en alquiler ha crecido desde el 56,3 por ciento de los ingresos en 2013 hasta el 65,6 por ciento en 2017. Los datos anteriores vienen a señalar que alrededor del 40 por ciento de los asalariados, en especial los que perciben los sueldos más reducidos, no solo no pueden acceder a una vivienda en propiedad, por su escasa solvencia, sino tampoco a una vivienda de alquiler privado. Eso significa que el esfuerzo para acceder a una vivienda en alquiler es hoy mayor que para adquirirla en propiedad durante la burbuja, donde llegó al 54 por ciento de la renta familiar en las Comunidades Autónomas en las que más subió el precio de la vivienda y también mayor que para el pago de las cuotas hipotecarias hoy.

Este dato, unido al precario estado del sistema de pensiones, permite vislumbrar un futuro inquietante.

Cuando una persona con vivienda en propiedad se jubile, probablemente podrá seguir viviendo en la misma, pues su mantenimiento representará un porcentaje de su renta inferior que si vive en régimen de alquiler. Incluso, podrá complementar su pensión explotándola por diferentes vías -alquilando habitaciones o similares-, o pagarse una residencia cediéndola en anticresis, por ejemplo.

Sin embargo, si carece de una vivienda en propiedad, probablemente deberá de trasladarse a una vivienda de inferior calidad en un barrio menos atractivo, porque el 40 por ciento de su renta en activo, que es lo que con bastantes probabilidades representa su alquiler actual, será un porcentaje mucho mayor de su pensión y no se la podrá permitir. Tampoco dispondrá de casa alguna para poder utilizarla como activo económico. Este factor, de vital importancia, no se tiene en cuenta cuando se desincentiva la adquisición de una vivienda en propiedad, se proclaman fatuamente las bondades del alquiler y se grava fiscalmente tanto su adquisición como su tenencia, al tiempo que se proclama -sin el menor rubor- la necesidad de que el Estado promueva el acceso de los ciudadanos a una vivienda digna. En Alemania, país de la UE donde existe un porcentaje de vivienda en propiedad más bajo -52 por ciento-, ya se ha iniciado la polémica. Los ciudadanos confiaban en que el Estado garantizaría una jubilación digna que, ahora, está en peligro y, además, ni siquiera tienen casa propia porque, según dicen, en su día confiaron en el Estado providencia. ¿Nos pasará lo mismo?

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