Opinion legal

Transmisión de pisos: adiós al valor real, el nuevo valor de referencia

Foto: EE

Quién no ha comprado o vendido alguna vez un piso de segunda mano, ¡muchos de Vds. han sufrido la desagradable sorpresa de encontrarse con un expediente de comprobación del valor del inmueble que habían comprado o vendido unos meses atrás y cuya transacción notarial tenían ya olvidada!

En aquella compraventa, recuerden, se plantearon Vds. qué valor consignar en la escritura. El comprador le había dicho al vendedor, en un aparte, que si no le importaba bajar el precio del inmueble. El vendedor, después de preguntar a su fiscalista y al notario, le había contestado- muy circunspecto- que estaba de acuerdo, porque la Comunidad Autónoma del lugar del inmueble tenía publicadas unas tablas que daban una idea o referencia sobre el valor real de su piso y éste era mucho más bajo que el precio pactado en la compraventa. Todos felices, ¡qué bien!

Llevamos muchos años con la guerra del valor real de las cosas a efectos fiscales, para ser reflejado en las compraventas, en las herencias, en las donaciones, y en el patrimonio de las personas físicas

El vendedor ahorró en IRPF -con menor ganancia patrimonial-, y el comprador ahorró en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), con menor base imponible. Pero Hacienda no es tonta, ni siquiera lo es la Hacienda autonómica. Al cabo de unos meses, en la transacción ficticia que les he contado, comprador y vendedor sufrieron un expediente administrativo de comprobación del valor del inmueble vendido, que terminó en un aumento del valor oficial del piso, con consecuencias directas para ambas partes, en el Impuesto de la renta y en el Impuesto de transmisiones patrimoniales.

Qué diantres es el valor real. Y es que llevamos muchos años con la guerra del valor real de las cosas a efectos fiscales, para ser reflejado en las compraventas, en las herencias, en las donaciones, y en el patrimonio de las personas físicas. Pues se acabó la guerra.

El pasado día 11 de julio de 2021 entró en vigor la Ley 11/2021, de 9 de julio, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal, de transposición de la Directiva (UE) 2016/1164, del Consejo, de 12 de julio de 2016, en virtud de la cual se sustituye el "valor real" por el "valor de referencia" a los efectos de determinar la Base Imponible en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP y AJD) y en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD), con la consecuente modificación del artículo 10 del Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (LITPAJD) y del artículo 9 de la Ley 29/1987, de 18 de diciembre, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (LISD). Aplicándose, asimismo, este valor en el Impuesto sobre el Patrimonio (IP) para los inmuebles cuyo valor haya sido determinado por la Administración en un procedimiento.

"Hasta que se apruebe y desarrolle reglamentariamente este nuevo valor de referencia, la Base Imponible del ITP y AJD y del Impuesto de Sucesiones y Donaciones se regirá por el valor de referencia"

La finalidad de la inclusión del "valor de referencia" tiene por objeto reducir la litigiosidad que se ha originado entorno a la valoración de inmuebles conforme al "valor real" como consecuencia de su inconcreción. De forma que, con este nuevo valor, la Base Imponible del ITP y AJD y del ISD estará formada por el "valor de referencia" previsto en el Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario (LCI), el cual será determinado, además, conforme a un garantista procedimiento administrativo para el general conocimiento del valor de referencia de cada inmueble; estableciéndose, incluso, una regla alternativa para la determinación de la Base Imposible para el caso en que no se disponga, o no sea posible certificar dicho valor de referencia.

Así, en la Disposición final tercera de la Ley de Catastro Inmobiliario, se hace constar que "La Dirección General del Catastro determinará de forma objetiva y con el límite del valor de mercado, a partir de los datos obrantes en el Catastro, el valor de referencia, resultante del análisis de los precios comunicados por los fedatarios públicos en las compraventas inmobiliarias efectuadas. (…) Con periodicidad anual, la Dirección General del Catastro aprobará, mediante resolución, los elementos precisos para la determinación del valor de referencia de cada inmueble por aplicación de los citados módulos de valor medio y de los factores de minoración correspondientes, en la forma en la que reglamentariamente se determine". Disposición final que, en tanto no se apruebe el desarrollo reglamentario, se rige por lo dispuesto en la Disposición transitoria novena de la LCI, la cual establece las directrices para la valoración de los inmuebles.

Podemos concluir, por tanto, que hasta que se apruebe y desarrolle reglamentariamente este nuevo "valor de referencia, la Base Imponible del ITP y AJD y del Impuesto de Sucesiones y Donaciones se regirá por el "valor de referencia" aprobado respecto de cada inmueble para ese año por la Dirección General del Catastro.

"Estar atentos al proceso que se nos viene encima de asignación del valor de referencia de todos los inmuebles"

En tanto no se apruebe el desarrollo reglamentario, la aplicación de los módulos de valor medio previstos en la disposición final tercera para la determinación del valor de referencia de cada inmueble se realizará, para los bienes inmuebles urbanos, según los criterios y reglas de cálculo de las normas técnicas de valoración y cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana.

Así, obtenemos tres conclusiones derivadas de estas ideas:

- Al hacer una testamentaría con inmuebles, al hacer una compraventa de inmuebles o una donación, deberemos informarnos bien del valor catastral último y actualizado que tienen asignado. Después tendremos la precaución de consignar en las respectivas escrituras un valor igual o mayor que el catastral.

- Estar atentos al proceso que se nos viene encima de asignación del valor de referencia de todos los inmuebles. Esa asignación es un acto administrativo recurrible. Si no estamos de acuerdo, a recurrirlo, siempre que haya base legal y técnica.

- Recuerden siempre: las normas fiscales cambian, pero Hacienda nunca pierde.

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