Opinion legal

La perversa reclamación hipotecaria limitada a parte del capital cuyo pago debe realizarse en diferentes plazos

Foto: Archivo.

La Audiencia Provincial de Valencia en Auto 1875/2016 de 28 de diciembre confirma otro de Primera Instancia en que se declara la abusividad de la cláusula de vencimiento anticipado de un préstamo con garantía hipotecaria, sugiriendo al acreedor, entidad financiera, que inste la ejecución parcial limitada a aquellas cantidades vencidas pero no satisfechas con base en lo dispuesto en el artículo 693.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Dicho precepto en su párrafo primero establece que "lo dispuesto en este Capítulo será aplicable al caso en que deje de pagarse una parte del capital del crédito o los intereses, cuyo pago deba hacerse en plazos, si vencieren al menos tres plazos mensuales sin cumplir el deudor su obligación de pago o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a tres meses. Así se hará constar por el Notario en la escritura de constitución y por el Registrador en el asiento correspondiente. Si para el pago de alguno de los plazos del capital o de los intereses fuere necesario enajenar el bien hipotecado, y aún quedaren por vencer otros plazos de la obligación, se verificará la venta y se transferirá la finca al comprador con la hipoteca correspondiente a la parte del crédito que no estuviere satisfecha". El precepto combina una discutible técnica legislativa con una absoluta desprotección del prestatario, en numerosas ocasiones, consumidor.

El párrafo primero del artículo 693 de la Ley de Enjuiciamiento Civil reconoce la posibilidad de ejecución de la garantía hipotecaria limitada a la parte de la obligación principal vencida cuyo pago deba realizarse en plazos diferentes vencidos y no satisfechos, excepcionando el principio general de extinción de la garantía real como consecuencia natural de la propia ejecución, de tal manera que quedará subsistente la misma respecto del resto de cantidades pendientes de vencimiento.

Efectivamente, es principio general del Derecho Hipotecario que una de las causas de extinción de la garantía real inmobiliaria es la propia ejecución de la misma, independientemente de la ejecución y/o satisfacción completa o no del acreedor en cuanto a su derecho de crédito. De esta manera, ejecutada la hipoteca, la parte de la obligación principal no reclamada o no satisfecha quedará a expensas de una posible reclamación por una acción personal en base al principio de responsabilidad patrimonial universal. Este principio queda excepcionado, además de en el supuesto anteriormente referido, en la hipoteca en garantía de rentas o prestaciones periódicas donde la ejecución hipotecaria, ante la insatisfacción de uno o varios vencimientos implica la subasta del bien objeto de la garantía gravado con la misma para asegurar los posibles futuros incumplimientos.

Esta sugerencia ofrecida por el Juzgado de Primera Instancia, y confirmada por auto de la Audiencia, ha sido acogida por las entidades financieras quienes han visto, como a continuación analizaremos, una oportunidad de satisfacción de sus pretensiones a costa de los derechos de los deudores hipotecantes. De esta manera se están presentando en los Registros de la Propiedad testimonios de autos de adjudicación y mandamientos de cancelación de cargas, dictados en el seno de procedimientos de ejecución hipotecaria, en los que la reclamación se limita a las cantidades vencidas dejando subsistente la hipoteca.

Debe reconocerse en primer lugar la deficiente técnica legislativa del mismo ya que en caso de ejecución parcial establece dicho párrafo primero in fine que "si para el pago de algunos de los plazos de capital o de los intereses fuere necesario enajenar el bien hipotecado, y aún quedaren por vencer otros plazos de la obligación, se verificará la venta y se transferirá la finca al comprador con la hipoteca correspondiente a la parte del crédito que no estuviere satisfecha". Dicho inciso trata de reproducir el sistema previsto para las hipotecas en garantía de rentas o prestaciones periódicas para este supuesto pero refiriéndose a los términos venta y comprador que nada tienen que ver con la propia ejecución hipotecaria. Son dos por tanto las posibles interpretaciones que podemos ofrecer al mismo: por un lado que está reiterando la normativa de la venta de la finca hipotecada prevista en el artículo 118 de la Ley Hipotecaria siendo una innecesaria reiteración legislativa o, como parece más probable, se quiere referir al supuesto de ejecución hipotecaria quedando transmitida la finca al adjudicatario pero gravada con la carga hipotecaria en garantía de los futuros vencimientos. Por tanto, parece que el precepto utiliza incorrectamente los términos venta y comprador que deben limitarse a los supuestos del negocio jurídico de compraventa debiendo en puridad referirse a ejecución o subasta y adjudicatario. No puede ser otra la interpretación sostenible ya que es dicho inciso el que efectivamente reconoce la subsistencia de la carga hipotecaria a la ejecución parcial de la misma.

En segundo lugar debemos referirnos a la desprotección absoluta del prestatario consumidor en este tipo de ejecuciones. El apartado cuarto del artículo 670 de la LEC, redactado por la Ley 13/2009 de 3 de noviembre, reconoce uno de los medios de garantía del prestatario al establecer los importes mínimos de adjudicación hipotecaria en función de la naturaleza del bien ejecutado y la posible concurrencia de licitadores. En última instancia y tras fijar unos valores mínimos, permite aprobar el remate en favor del mejor postor siempre que la cantidad ofrecida supere el 50% del valor de tasación o aun siendo inferir cubra la cantidad por la que se hubiere despacho ejecución junto con la previsión para intereses y costas.

Esta reforma legal permitió acabar con las adjudicaciones hipotecarias por cantidades irrisorias en proporción al valor de tasación hipotecario del bien pactado en la escritura, garantizando de manera generalizada que el deudor no quedara en situación de absoluta desprotección al perder la titularidad del bien objeto de la garantía por un precio de subasta ridículo continuando como deudor personal por el resto de la deuda. Sin embargo, dicha previsión casa teleológicamente mal con la facultad reconocida en el artículo 693.1 que comentamos ya que permite a la entidad financiera acreedora iniciar el procedimiento de ejecución hipotecaria por las cuotas vencidas, con un mínimo de tres, saliendo a subasta con la carga hipotecaria subsistente la finca objeto de la garantía. De esta manera, ante la falta de terceros licitadores, es el propio acreedor quien solicita la adjudicación bien por sí, bien a través de otra sociedad vinculada que ante la declaración de abusividad de la cláusula de vencimiento anticipado, evidentemente, solicita la adjudicación por la cantidad adeudada. En este caso, la posibilidad reconocida en el artículo 670.4 LEC en garantía del deudor pierde cualquier eficacia ya que dicho importe suele ser bajo en proporción a la totalidad del préstamo quedado, por aplicación de dicho precepto, el deudor en la situación que la reforma operada por la Ley 13/2009 intentó paliar.

En caso de que fuera el propio acreedor quien se adjudicara el bien la hipoteca sería objeto de natural cancelación por el principio de confusión de derechos, con lo que en la práctica comienza a plantearse la adjudicación a otras sociedades del grupo del propio acreedor, de tal manera que obtienen la titularidad de bien con una garantía en favor de "sí mismo" para asegurar una posible negociación o disposición del bien en favor de un tercero y además un derecho de crédito por las cantidades pendientes de vencimiento contra el deudor original que ya ha sido despojado de su titularidad.

Por tanto, la aplicación de la previsión contenida en el párrafo primero del artículo 693 de la LEC, constituye de hecho una posible vía de vulneración de los derechos de los prestatarios ya que la entidad acreedora podrá obtener la subasta y adjudicación del bien por una cantidad irrisoria condenando al deudor a la responsabilidad personal por el resto de la deuda, al cubrirse con el precio de remate importe objeto de reclamación. La introducción de las limitaciones introducidas en el precio de adjudicación contenidas en el artículo 670 de la Ley de Enjuiciamiento Civil pueden quedar sin efecto por la antinomia con el precepto analizado y eso porque cuando el artículo 670 se refiere a "la cantidad por la que se haya despachado ejecución" sin lugar a duda estaba pensando en la reclamación total de la obligación principal garantizada junto con los intereses y costas, sin reparar en la posibilidad de una ejecución parcial. Esto es lógico ya que es reciente el análisis de las cláusulas de vencimiento anticipado por los Tribunales y la declaración de nulidad de las mismas por abusividad, sin reparar el legislador ni el Auto referido en que, al acogerse el acreedor a la ejecución prevista en el artículo 693.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, la previsión contenida en el artículo 670 de la Ley de Enjuiciamiento Civil quedaría sin eficacia práctica al no excepcionar que, en todo caso, el importe mínimo no debe quedar referido a las cuotas ejecutadas.

En conclusión, la situación expuesta exige una pronta reforma legislativa que garantice los derechos de los deudores asegurando que, en ningún caso, se permitirá que el acreedor obtenga la adjudicación del bien por la cantidad por la que se ha despachado ejecución en los casos en que no se haya solicitado el vencimiento anticipado del préstamo o crédito y, siendo mientras tanto sensibles los Tribunales con tal situación, se apueste por una interpretación sistemática de la norma que ponga fin a las ejecuciones por las cuotas vencidas en tales condiciones.

Además, pudiera llegar a sostenerse por los Tribunales la inadmisión de tal reclamación limitada a las cuotas vencidas al amparo de lo dispuesto en el artículo 693.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, como consecuencia de la declaración de nulidad de las cláusulas de vencimiento anticipado, conforme a la doctrina del Tribunal de justicia de la Comunidad Europea y del nuestro Tribunal Supremo. Efectivamente, la Sentencia del Tribunal Supremo de 11 de septiembre de 2019 declara la inadmisibilidad de la nulidad de dicha cláusula sin su sustitución por la correlativa cláusula legal vigente en el momento de la ejecución en casos que impusiera un perjuicio evidente al deudor hipotecario, debiendo ser, en tal caso, sustituida la cláusula pactada por la legal vigente en el momento de la ejecución.

WhatsAppWhatsApp
FacebookFacebook
TwitterTwitter
Linkedinlinkedin
emailemail
imprimirprint