El pasado mes de enero, Prime Yield -la adquisición más reciente de Gloval, que complementa nuestro expertise en los ámbitos de la valoración, ingeniería y consultoría inmobiliaria con la especialidad de valorar activos y préstamos inmobiliarios para fondos de inversión-, publicó un interesante estudio sobre el mercado de préstamos dudosos (los llamados NPLs) en nuestro país.
Su principal e impactante conclusión fue que, en 2018, las transacciones de NPLs y de activos adjudicados alcanzaron en España los 90.000 millones de euros, considerando los 60.000 millones de operaciones ya cerradas y los 30.000 millones de las que se encuentran todavía en fase de formalización.
Esa cifra convirtió a España en el segundo mercado europeo más activo en la compraventa de carteras de NPLs el pasado año, y supuso sin duda un paso en la buena dirección para limpiar los balances de unos bancos en que los préstamos dudosos representan todavía el 4,2% del total.
Pero, llegados a este punto, ¿qué cabe esperar que ocurra en 2019? Precisamente porque ese porcentaje sigue siendo elevado en comparación al de las entidades bancarias de los países de nuestro entorno, no cabe duda de que España va a seguir siendo uno de los principales destinos de los actores globales que invierten en NPLs y REOs, pese a su mayor madurez en comparación a otros mercados del Sur de Europa.
Sin embargo, la necesidad de los bancos de seguir vendiendo y la indiscutible existencia todavía de grandes oportunidades no obsta que el mercado este año vaya a presentar importantes diferencias respecto al de los últimos dos ejercicios, en un momento en que, en cambio, otros mercados como el italiano posiblemente están en una fase más parecida a la nuestra en 2017.
El factor más decisivo en ese cambio de escenario en España es que las denominadas jumbo sales -es decir, las operaciones de mayor tamaño- han entrado en su etapa final porque los bancos están acabando por fin de limpiar sus balances, lo cual significa que en los próximos doce meses no veremos un dominio tan claro del mercado como el protagonizado en 2018 por Cerberus y Lone Star -que llevaron a cabo operaciones por valor de 15.800 millones y 13.000 millones de euros en nuestro país, que representaron alrededor del 30% de toda la actividad de NPLs y REOs de ese ejercicio-, o el de Blackstone en 2017, cuando compró al Santander inmuebles adjudicados y préstamos fallidos por valor de 5.100 millones de euros, pertenecientes a Banco Popular.
Desde Gloval, prevemos que ese cambio en la composición del mercado alterará también la tipología de las carteras llamadas a cambiar de manos en 2019, que no serán tan grandes, y, por lo tanto, requerirán que sus compradores realicen un análisis más exhaustivo y pegado al terreno para obtener buenas rentabilidades.
En definitiva, la venta de subcarteras por parte de los denominados fondos oportunistas a otros fondos o a las distintas Socimis que operan en nuestro país ya no se basarán en jumbo sales, en que la mera combinación de tamaño y descuento garantizan buenas rentabilidades, sino que presentarán oportunidades en que el único camino hacia la rentabilidad será el conocimiento exhaustivo, prácticamente, de cada activo.
En ese contexto, firmas como Gloval -con un profundo conocimiento del mercado y una gran capilaridad territorial-, estamos preparadas y llamadas a jugar un papel imprescindible y mucho más integral al que hemos tenido hasta ahora, consistente en acompañar a todas las tipologías de compradores posibles no solo en una valoración exhaustiva de las carteras a la venta, sino también durante todo el ciclo de esas operaciones y más allá de su formalización, ayudándoles, por ejemplo, a generar valor en los activos adquiridos mediante su gestión.
En resumen, tenemos por delante un 2019 en que inversores de todo el mundo y de muy diversas tipologías seguirán mostrando un gran apetito hacia el mercado español de créditos dudosos y activos adjudicados, en que los fondos oportunistas darán un paso al lado, y en que los compradores y vendedores necesitarán el acompañamiento de partners que les permitan valorar en mucha mayor profundidad las carteras y sacar de las mismas la mayor rentabilidad posible una vez cambien de manos.
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