La recuperación económica parece que ya ha llegado, aunque no sabemos si es para quedarse o sólo está de paso. Sin embargo, las diferentes lecturas que hacemos los agentes que intervenimos en el sector inmobiliario son y serán dispares dependiendo del segmento y de las localizaciones.
Con todo y con eso hay datos que son elocuentes y que muestran, sin lugar a dudas, que el sector inmobiliario en España comienza a arrancar. Me refiero concretamente a los últimos datos del paro, la evolución del PIB, la prima de riesgo o los índices de confianza de los consumidores, entre otros, si bien el sector deberá afrontar amenazas importantes.
Hoy nos encontramos con dos grandes grupos de actores en el sector. De un lado los fondos, socimis, Sareb y bancos con perfiles eminentemente financieros, cuyos objetivos están diferenciados en función de sus activos, pero sin vocación de producción inmobiliaria.
Por otro lado están los promotores inmobiliarios, que están deseando ponerse manos a la obra para empezar a construir y atender la demanda embolsada. Uno de sus principales desafíos es encontrar soluciones a la escasez de financiación, no sólo para ellos, sino básicamente para sus clientes y, fundamentalmente, al precio de su materia prima, el suelo, que no se ajusta a la realidad de mercado. Ambos parámetros, la escasez de financiación y los precios de suelo elevados, constituyen una seria amenaza al crecimiento del sector, capacidad productiva de éste y atención a la demanda actual y futura.
A muchos les podrá sorprender que después de los años que hemos vivido a los promotores nos cueste encontrar suelo, o edificios a rehabilitar, que nos permita sacar producto al mercado a un precio adecuado. Pero lo cierto es que esto es así, principalmente porque las expectativas y noticias de reactivación han generado en los vendedores la sensación de un retorno a una normalidad de años anteriores a la crisis que no es tal.
Por otra parte las publicaciones de las grandes y millonarias operaciones protagonizadas por los fondos y socimis han alimentado en algunas ciudades las ilusiones de vendedores que esperan poder, por fin, materializar su mejor escenario.
Sin embargo los promotores inmobiliarios activos son muy conscientes de que la elasticidad de precios en nuestro mercado es hoy inexistente y que, aunque el proceso productivo es largo debido a toda la tramitología involucrada y los plazos de ejecución de las obras, el tiempo invertido no puede hacer ni va a hacer buena una ineficiente compra del suelo.
No obstante, existen fórmulas que permiten aunar los intereses de vendedores y promotores inmobiliarios, como la aportación o permuta, en las cuales los vendedores pueden alcanzar la cifra final que esperan canjeando su suelo, o edificio, por producto terminado.
En esta modalidad el promotor se ve beneficiado al ver minorado su cifra de inversión y el vendedor se beneficia al obtener un mayor rédito recibiendo a cambio producto terminado que podrá, en su caso, vender o patrimonializar, aunque no es menos cierto que este tipo de operaciones no son del agrado de algunas promotoras.
Como consecuencia de lo anterior nos encontramos ante un escenario donde la capacidad del sector de puesta en el mercado de viviendas, oficinas o cualquier otro activo inmobiliario de nueva construcción a precios de mercado, se va a convertir en un auténtico y apasionante reto.
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