Opinión

Exprópiese

  • Tribuna de Mikel Echavarren, CEO de Colliers International Spain
Mikel Echevarren

Las recientes medidas de expropiación del usufructo de 56 viviendas de "grandes tenedores" por parte del Gobierno Balear para "sacarlas del mercado especulativo" representan un paso más hacia el principal objetivo de muchos de nuestros actuales gobernantes: la consecución de votos a corto plazo a costa del futuro de los ciudadanos.

El titular mediático de tal medida consigue el objetivo prioritario de estas medidas populistas, ilusionar y atraer a los votantes desinformados, al mismo tiempo que constituye un disparate que impide el incremento de la oferta futura de nuevas viviendas en alquiler en dicha comunidad autónoma y, de paso, incrementa las incertidumbres en otras tantas que tienen gobiernos similares.

Es una estrategia burda de reenfocar la frustración comprensible de usuarios y de potenciales compradores hacia los actuales propietarios de viviendas, sin pensar en las consecuencias a largo plazo del acoso político a quienes deberían facilitar el desarrollo de miles de nuevas viviendas en alquiler.

"Demuestra un absoluto desconocimiento del funcionamiento del mercado inmobiliario"

La mención por parte del Gobierno Balear de que sus medidas tienen el objetivo de sacar dichas viviendas de un supuesto "mercado especulativo", cuando la oferta de vivienda usada en Mallorca ha reducido en el último año más de un 15% sus precios de venta, es un indicativo adicional del dislate y de la irracionalidad de esta medida.

Destaca también el planteamiento de la "expropiación" del usufructo durante siete años, dado que demuestra un absoluto desconocimiento del funcionamiento del mercado inmobiliario y abre las puertas a reclamaciones patrimoniales por los perjuicios causados y no tasados de estas medidas.

El precio de una vivienda, como el de cualquier activo inmobiliario, se descompone siempre entre el valor de su uso, el usufructo, y el de la nuda propiedad. Ambos conceptos son vasos comunicantes, de forma que, si a un activo se le niega para siempre el usufructo, la nuda propiedad del mismo no vale nada. Es como tener una huerta en la que sistemáticamente las hortalizas las recoge el vecino.

"El debate está en las derivadas que se producen en la propiedad del bien tras este atropello"

En este caso se podrá argumentar que la medida se circunscribe "sólo" a un período de siete años y que se compensará a los propietarios con el pago de una renta por todo ese período, aunque ésta sea ridícula y fuera de mercado.

La discusión no es sólo si la renta que debería pagar la Administración tendría que ser mucho mayor, sino las derivadas que se producen en la propiedad del bien tras este atropello. Dicha medida afecta directamente al valor de la nuda propiedad, ya que en las condiciones de arrendamiento establecidas por el Gobierno Balear el valor de esos activos se hunde, por varias razones obvias

En primer lugar, porque el número de inversores potenciales en viviendas con rentas fuera de mercado e indisponibles durante los próximos 7 años es infinitamente menor que el de cualquier vivienda del mercado. También lo es el de quienes pudieran estar interesados en unas viviendas ya señaladas por decisiones políticas, con inquilinos de muy baja solvencia y amparados por los mismos políticos en potenciales ocupaciones ilegales.

"A las reclamaciones se podrán sumar, asimismo, las del resto de propietarios de viviendas ubicadas en los mismos inmuebles"

Por lo tanto, esos activos pasarán a engrosar el furgón de cola de la iliquidez frente a potenciales transacciones de compra venta e incrementarán los riesgos de ocupación ilegal y vandalismo.

El efecto de todos estos riesgos no está compensado por la fórmula de expropiación unilateral de dicho gobierno ni de otros tantos que han aprobado leyes similares.

A las reclamaciones por daños patrimoniales de los propietarios de las viviendas asaltadas por el Gobierno Balear se podrán sumar, asimismo, las del resto de propietarios de viviendas ubicadas en los mismos inmuebles, que por obra de esta decisión arbitraria integrarán en sus vidas a un colectivo de inquilinos seleccionados por cualquier otro motivo diferente al de la oferta y la demanda.

Únase a todos estos impactos negativos la imposibilidad de los propietarios para financiar estas viviendas con entidades bancarias mientras dure la expropiación ya que el valor de tasación hipotecaria de dichos inmuebles, de acuerdo a la normativa del Banco de España, caerá en picado por la inexistencia de un mercado líquido par esto activos y por el descuento financiero de una posible venta dentro de siete años si tienen a bien liberar las viviendas de esta carga. ¿Cómo se compensa a un propietario que pueda tener en los próximos años la urgencia de conseguir liquidez hipotecando sus propiedades y no encuentre ningún banco que lo haga?

"Sería recomendable que todas las administraciones públicas que pretendan ganar votos por estas vías calculen el coste de las demandas que les van a llover"

Otro aspecto que parece no haberse considerado es si dichas viviendas se encuentran actualmente hipotecadas y, por tanto, si la medida que quiere tomar el Gobierno Balear permite a los propietarios cumplir con la ratio de cobertura del servicio de la deuda que le exigió el banco que las financió.

Siendo estas unas consecuencias directas evidentes, que podrían permitir una reclamación de daños patrimoniales al Gobierno de las Islas Baleares, lo son más aún la inclusión de Mallorca en la última de las prioridades de desarrollo de viviendas en alquiler cuando su gobierno se comporta como una república bananera frente a propietarios de este tipo de activos.

Por todo ello, sería recomendable que todas las administraciones públicas que pretendan ganar votos por estas vías calculen el coste de las demandas que les van a llover, no ya por la inconstitucionalidad de sus ocurrencias sino por la cuantificación de los daños económicos que evidentemente provocan.

Por último, sería necesario explicar al Gobierno Balear y a cualquier otro gobierno populista, algunas nociones básicas del funcionamiento del sector inmobiliario empezando por los conceptos de coste de oportunidad y de coste de capital. Ningún banco español ni ningún fondo de inversión tienen incentivos en mantener vacías viviendas o cualquier otro tipo de activos inmobiliarios, tanto por el consumo de capital que afecta a los bancos como por el coste financiero que supone para los fondos. Cuando se mantienen viviendas vacías hay que buscar la razón en la indisponibilidad jurídica de los bienes, como no tener la cédula de habitabilidad, en procesos concursales eternos o en problemas de la demanda causados por alguna poderosa razón, que probablemente escape a la sensibilidad de dichos gobernantes, como la pandemia del coronavirus.

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