El viejo mantra español de invertir en ladrillo vuelve a sonar con fuerza al calor de la recuperación económica. Lo llamativo es que tan sólo diez años después del estallido de la burbuja inmobiliaria ya se vuelve a hablar otra vez de precios artificialmente elevados en el terreno del alquiler, algo que, por el momento, no afecta al mercado de compra-venta de pisos.
Esta situación ha llevado a muchos inversores a plantearse cuán rentable les resultaría adquirir un inmueble con el fin de obtener una renta de él, si optasen por obviar el hecho de que se trata de una inversión absolutamente ilíquida, en lugar de invertir en socimis cotizadas. La comparativa es claramente favorable para las firmas de la bolsa española ya que el valor neto de sus activos (NAV) creció, de media, un 15,1% en 2017, casi cuatro veces más de lo que ofreció el alquiler de un piso -al que todavía cabe deducirle impuestos-.
Según el Banco de España, la rentabilidad bruta anual del alquiler en España se situó en el 4,2% a cierre de 2017 y cayó ligeramente hasta el 4,1% el primer trimestre de 2018. No obstante, firmas como Idealista y Fotocasa elevan este retorno a cotas próximas al 8% este año con datos elaborados a partir de los últimos anuncios que se publicitan en sus páginas web, resultado de dividir el precio medio del alquiler entre el precio medio de venta.
Llevándolo a la práctica, un inversor que haya comprado una vivienda por 300.000 euros y decide alquilarla por 12.600 euros al año –1.050 euros al mes–, obtiene una rentabilidad bruta anual del 4,2% que estima el Banco de España. Sobre esa misma cantidad (de 300.000 euros), atendiendo al crecimiento del NAV de las cuatro grandes socimis cotizadas –Merlin Properties, Inmobiliaria Colonial, Lar España e Hispania– del 15,1% en 2017 le hubiera reportado 45.300 euros el año pasado.
La compañía capitaneada por Ismael Clemente logró la mayor revalorización de sus activos, con un crecimiento del 18% desde los 11,23 euros por acción a cierre de 2016 hasta los actuales 13,25 euros (las socimis actualizan su NAV cada semestre). Hispania logró una evolución del 16,1 % –hasta los 15,93 euros–; frente al 14,5% de Colonial y el 11,6% de Lar España.
De cara a los próximos años, el consenso de mercado estima que el crecimiento prosiga. De media, el activo neto de las cuatro socimis se incrementará otro 11%, entre las que destaca, principalmente, Colonial que alcanzará un NAV por título de 10,12 euros a cierre de 2019, lo que supone una evolución del 21,9%.
Atendiendo sólo a su evolución en bolsa, un inversor que comprase acciones por valor de 300.000 euros el 1 de enero de 2017 hubiera obtenido ganancias de 78.000 euros un año después –de media, las socimis se revalorizaron un 26%– o hasta 39.900 euros en lo que va de este ejercicio gracias a su evolución en bolsa.
De hecho, Colonial y Merlin han llevado a sus acciones a máximos históricos y se cuelan entre las ocho firmas más alcistas del Ibex 35 en 2018, con sendas subidas del 19,5 y 11,7%. Gracias a este empuje alcista, las cuatro cotizadas han aumentado su valor en bolsa en 2.683 millones de euros, hasta capitalizar en conjunto más de 13.000 millones de euros.
El 'boom' del inmobiliario
El precio medio del alquiler volvió a subir en España un 8,8% a cierre del primer trimestre del año, según datos de Idealista. De los resultados de este informe se deduce que Barcelona y Madrid siguen siendo las dos ciudades donde es más caro alquilar, al tener que pagar entre 1.760 y 1.590 euros, de medio, por un piso de 100 metros cuadrados (ver gráfico).
En un contexto de más inversión y aumento de rentas, las socimis, dedicadas al alquiler de oficinas, centros comerciales y locales, y en menor medida de residencial, saltaron a cotizar en el año 2014 dando inicio al nuevo ciclo del inmobiliario.
A ellas se sumaron las promotoras inmobiliarias Neinor y Aedas Homes en 2017 como nuevos actores cotizados, a las que se unió Metrovacesa que regresó a la bolsa seis años después, en febrero de este año. Por delante, y tras la cancelación de la ops de Azora del pasado 11 de mayo, está prevista la llegada en junio de Testa Residencial, una socimi controlada por los bancos –Santander y BBVA tienen una participación conjunta del 62,4%– y de la que Merlin es propietario también con el 17%. El valor bruto de sus activos (GAV) asciende a 2.275 millones de euros.
Por su parte, la promotora Vía Célere tiene previsto su salto al mercado también este año, previsiblemente antes del tercer trimestre, con una valoración que rozará los 1.000 millones de euros.
