Metrovacesa volverá a bolsa el próximo 5 de febrero a un precio ajustado al valor de sus libros y con un descuento sustancial respecto al sector, que cotiza por encima de su precio de liquidación, mientras que Metrovacesa tiene activos que no cuentan con todos los permisos administrativos. La promotora ha fijado un rango de precios que va de los 18 euros hasta los 19,5 euros y que le otorgan una capitalización de entre 2.730 millones y 2.957 millones de euros. Si se ajustase a la parte baja, Metrovacesa comenzaría a cotizar prácticamente con una valoración casi idéntica al valor neto de sus activos (NAV), que se sitúa en los 2.700 millones de euros y lo haría con un descuento del 14% respecto a cómo cotizan sus comparables -en base a un NAV por acción medio de 1,18 veces entre Aedas y Neinor Homes-. Si finalmente la colocación -dirigida solo a institucionales- se fuera a la parte alta, con un valor de mercado de 2.957 millones, Metrovacesa cotizaría también con un descuento, en este caso del 7% respecto a las otras dos promotoras del mercado, gracias a un NAV por acción que se situaría en las 1,10 veces.
Tanto Aedas Homes como Neinor saltaron al parqué con primas que rozaban el 20% sobre su NAV. En el caso de la firma que controla Juan Velayos, la revalorización del 14% en el mercado desde el 29 de junio le ha llevado a cotizar un 24% por encima de su NAV (en 1.195 millones). Peor ha ido la marcha bursátil para Aedas desde que saltara al parqué en plena crisis independentista. Tres meses después, su acción cotiza por debajo del precio de la OPV -en 31,65 euros- y aún así, la prima sobre el NAV, que ha crecido en el último trimestre hasta los 1.350 millones, es del 12%.
En su intención de dar recorrido a la acción, Banco Santander -actualmente con un 71,45%- y BBVA -con otro 28,51%- serían partidarios de situar el precio en la parte baja del rango, para que en futuras colocaciones, conforme el ciclo inmobiliario se vaya recuperando, puedan contar con una historia positiva en bolsa.
Por el momento, el free float (capital libre de mercado) se situará en el 25,8%, mientras que los bancos colocadores mantendrán una participación mayoritaria del 74,2%, con el Santander con un 53,31%, que se vería reducido al 50,59% en el caso de que el estabilizador de la operación, Morgan Stanley, decida ejercer en su totalidad el green shoe.
Fuentes conocedoras de la operación argumentan, sin embargo, que el hecho de que Metrovacesa salga "con una mínima prima respecto al valor de sus activos y con tan poco papel en el mercado" podría hacer que el precio de la OPV se fuera hasta los 19,5 euros.
Ocho años sin comprar suelo
La carta de presentación de la nueva Metrovacesa se ha empeñado en subrayar el hecho de que es mucho más voluminosa que sus competidores. Con una cartera de suelo de 6 millones de metros cuadrados, la promotora construirá hasta 37.532 viviendas, sin necesidad de comprar más suelo en los próximos ocho años -a diferencia de Aedas y Neinor, con suelo para tres años- "salvo que decida vender alguno de sus activos", según el folleto presentado ante la CNMV. Alcanzarían una velocidad de crucero a partir del año 2021 con la venta de entre 4.500 y 5.000 inmuebles por año. Presente en 30 provincias, un 74% del suelo está listo para construir, mientras el 26% restante está pendiente de algún permiso administrativo, aunque espera reducir este porcentaje al 7% en cuatro años. El 75% del activo de Metrovacesa es suelo de primera calidad
Sumida en pérdidas en los últimos años -33,85 millones a cierre del tercer trimestre de 2017- Metrovacesa reconoce en su folleto el riesgo que implica Cataluña, donde tiene una exposición del 18% de sus activos, la mayor de entre las promotoras cotizadas. Además, aspira a retribuir al accionista a partir del año 2020. Lo hará condicionando el pago a un mínimo del 80% de sus flujos de caja, y ya en 2024 anuncia que repensará la política de dividendos de la compañía.
En la antesala de Metrovacesa, ayer volvió a cotizar la inmobiliaria Nyesa, con una subida del 68%, hasta los 0,29 euros.
