La primera promotora inmobiliaria que pisará el parqué español desde que comenzó la crisis se centrará en sus primeros años como cotizada en crecer. Con esta filosofía, Neinor Homes no espera repartir dividendos hasta 2019. Será entonces cuando empiece a tener sentido, ya que la compañía confía en conseguir una velocidad de crucero en 2020.
La sociedad pretende adoptar una política acorde con la del sector, con un pay-out (porcentaje del beneficio destinado a retribuir) superior al 70%, pero en 2019 comenzaría con ratios inferiores.
Fuentes cercanas a la operación explican que en los próximos años la empresa se focalizará en el crecimiento y eso es lo que ahora están comprando los inversores interesados que, según estas mismas fuentes, ya son muchos pese a que el road show comenzará oficialmente esta misma noche, después de que la CNMV haya aprobado el folleto en el que se prevé que salga a bolsa el próximo 29 de marzo.
Neinor partirá con una capitalización de 1.300 millones de euros, de los que 1.200 millones corresponden a las acciones en poder de Lone Star (el fondo de capital riesgo que la compró en diciembre de 2014). Como máximo, el fondo venderá 41,3 millones de acciones (incluyendo la parte de green shoe reservada a los colocadores). Los otros 100 millones de euros serán fruto de una ampliación de capital, por 6,075 millones de acciones nuevas. La salida a bolsa se orquestará, por tanto, mediante una opv y una ops a la que solo podrán acudir los inversores institucionales.
A diferencia de otras operaciones, Neinor no fijará una horquilla de precios, sino que esa será la valoración de partida con la que se presentará a los inversores. El precio de partida será de 16,46 euros.
Otro de los objetivos de la firma inmobiliaria es mantener un apalancamiento bajo y limitado. A cierre del año pasado la deuda neta se situaba en 292 millones de euros. Las financiaciones se centrarán únicamente en el capex, mientras que las compras de suelo se realizarán con capital.
El negocio promotor
Con este debut, Neinor protagonizará la primera salida de una promotora inmobiliaria en casi una década en España, ya que todos los estrenos de los últimos años se han focalizado en socimis, empresas con un régimen especial dedicadas casi en exclusiva al alquiler. La última colocación de una inmobiliaria de estas características fue la de Realia -participada entonces por FCC y Caja Madrid-, en junio de 2007, justo antes de la crisis.
Casi diez años después, Realia cotiza con una capitalización de 611 millones de euros y el valor bruto de sus activos es de 1.833 millones de euros. Ahora bien, de su cartera, solo el 20 por ciento corresponde a promociones y suelo; el resto, un 80 por ciento de los activos, es patrimonio destinado a alquileres.
Neinor, sin embargo, es una firma centrada principalmente en la promoción de viviendas multifamiliares destinadas a primera vivienda y dirigidas a clientes del segmento medio/medio-alto. Es propietaria de 161 promociones y 9.086 viviendas.
Su negocio promotor, según explica la compañía, está actualmente en fase de aceleración y se espera que alcance su pleno rendimiento en 2020, cuando estima entregar aproximadamente entre 3.500 y 4.000 viviendas nuevas al año. Para ello, prevé adquisiciones de suelo finalista por 300 y 350 millones de media al año. Cuando esté a pleno rendimiento, el objetivo es un margen ebit del 20 por ciento, dando retornos sobre el capital empleado superiores al 15%.
