Aunque son muchos los profesionales que creen que 2017 puede convertirse en el año de la recuperación de este sector (de hecho, todas las socimis cuentan con un consejo de compra), después de la debacle vivida en los últimos años, desde Mirabaud no solo creen que no es el mejor momento de comprar inmobiliarias, sino que además recomiendan "vender" sus títulos. Pero, ¿por qué?
En primer lugar porque "el mercado se empieza a cansar", explica Ignacio Méndez, director de Análisis de Mirabaud Securities en España. "No discutimos que probablemente veremos nuevos incrementos de NAV (valor neto de los activos) en las próximas publicaciones de resultados, pero estas mejoras procederán de una nueva compresión de rentabilidades, sin que se produzcan mejoras operativas", añade.
Al iniciar la cobertura sobre el sector inmobiliario español desde Mirabaud Securities ya mostraban su preocupación por el exceso de oferta existente tanto en Madrid como en Barcelona. Ese era el principal motivo por el que no veían las subidas de precios de alquileres que predicen los consultores, aunque sí creían que el buen momento macro acabaría reflejándose en una mayor actividad arrendadora que, a medio plazo, podría absorber ese superávit de inmuebles.
Sin embargo, "la gran sorpresa negativa" de este año ha sido que a este exceso de oferta se unen, además, ciertas dudas sobre la demanda, ya que "la mejora macro no se está viendo reflejada en la actividad del sector", lo que "agrava el problema de sobrecapacidad y nos reafirma en nuestra visión de que va a ser muy difícil ver subidas de precios en las rentas", justifica Méndez.
También son críticos con el elevado incentivo que tienen las inmobiliarias en crecer, con independencia de las condiciones de mercado. "En 2016, la gran mayoría de las inmobiliarias españolas continuaron utilizando las ampliaciones de capital para seguir comprando activos. Sólo hay que ver que hay una relación inversa entre la creación de valor y el uso de las ampliaciones capital", apunta el experto.
Al contexto general viene a sumarse el repunte de la rentabilidad del bono español a 10 años, con el que dicen el sector siempre ha mantenido una elevada correlación inversa. "Aunque es cierto que los impactos en las cuentas de resultados y tasaciones no son claros, un escenario de paulatina normalización de los tipos de interés en España es muy mala noticia para el sector, uno de los grandes beneficiados de la rebaja".
Una opinión contrarian
En realidad esta no deja de ser una opinión contrarian, ya que Mirabaud es una de las pocas firmas que recomienda alejarse del sector inmobiliario, donde muchos ven más estímulos que escollos para 2017.
Para empezar, el precio de la vivienda nueva cerró 2016 con un incremento del 3,3%, lo que significa su segunda subida anual consecutiva. Además, las previsiones de crecimiento para la economía española son más positivas, lo que se espera que impulse el consumo de las familias. Un dato al que hay que sumar la estabilidad del Gobierno.
"El sector inmobiliario español encara el presente ejercicio con unas perspectivas de fuerte crecimiento de la inversión, manteniendo la buena senda lograda en 2016", afirma José Antonio Martín-Borregón, director general de CBRE Global Investors. Una senda sustentada, entre otras razones, por "la gran liquidez del mercado que proviene principalmente de Asia, Estados Unidos y Oriente Medio", justifica Rafael Bou, socio de PwC. Es más, en el entorno actual de tipos ultrabajos, la inversión inmobiliaria se plantea como "un binomio de rentabilidad/riesgo muy atractivo", ha valorado Bou en la presentación de un informe sobre las tendencias del mercado inmobiliario.
