La mayor socimi del mercado y Metrovacesa, una vieja gloria del ladrillo español hoy propiedad de los bancos (como garantías de deudas no pagadas de la época de Joaquín Rivera), han decidido fusionarse para dar lugar a uno de los mayores grupos inmobiliarios del alquiler a nivel europeo. La compañía resultante contará con activos por un valor bruto de 9.317 millones de euros.
Con esta operación Metrovacesa se partirá en tres divisiones, dos de las cuales se integrarán dentro de la nueva socimi, y desaparecerá. La compañía presidida por Ismael Clemente se dividirá, por su parte, en otras dos sociedades: la nueva Merlin y Testa Residencial, después de que la socimi completara al cien por cien la compra de Testa a Sacyr el fin de semana pasado. De la compañía resultante los actuales accionistas de Merlin Properties mantendrán el control del 68,76 por ciento, mientras que los de Metrovacesa se quedarán con el 31,2 por ciento restante.
El Banco Santander se convierte, de este modo, en el primer accionista de Merlin, con un 21,9 por ciento, BBVA será el cuarto con otra participación del 6,1 por ciento, mientras que Banco Popular se conformará con el 2,8 por ciento de la compañía.
Valoración
Tras esta operación, la cartera de Merlin Properties pasa a tener un 44 por ciento invertido en oficinas (frente al 37 por ciento anterior), reduce el peso de locales comerciales al 21 por ciento (frente al 31 por ciento anterior), aumenta la presencia de centros comerciales hasta el 18 por ciento (de su propiedad es, por ejemplo, el emblemático edificio de la Fnac de Callao) y sube un punto también la ponderación de los hoteles. Metrovacesa aporta a Merlin 14 nuevos centros comerciales a su portfolio. Desde Banco Sabadell reconocen que la fusión es positiva para Merlin porque ?de un plumazo? se hace con ?nuevos activos? y ?debería beneficiarse de la mejora de rentas que vemos en las oficinas y de un entorno de tipos bajos que debería perdurar durante años?, afirman los analistas.
Merlin Properties estima esta operación en una mejora de su NAV (valor neto de activos) del 6 por ciento, hasta los 10,4 euros por acción, lo que representa un descuento respecto al precio de cierre del 23 por ciento; al tiempo que habla de un aumento del 3 por ciento del beneficio en 2016.
?La deuda neta del grupo aumenta hasta los 4.600 millones de euros frente a los 3.100 millones anteriores, aunque no implica un aumento de la ratio de préstamos sobre sus activos, al caer hasta el 49 por ciento?, reconocen los expertos de Morgan Stanley, que destaca también que a Merlin se le reduce también el coste de financiación (hasta un 2,2 por ciento de media). La acción de Merlin recogió en precio esta mejora de valorización al subir durante los primeros cuatro días de la semana, que borraría íntegramente con el desplome del viernes tras el Brexit.
Nuevos accionistas
Merlin Properties se enfrentará dentro de unos meses al posible riesgo de fuga de los bancos que ahora han pasado a formar parte de su accionariado. ?Los nuevos accionistas de la compañía no son vocacionales?, aseguran los expertos de Banco Sabadell, y pueden lanzarse a vender una vez pase el bloqueo (o lock up) que han asumido por un periodo de seis meses. Ahora bien, lo harán de manera ordenada: Merlin tendrá derecho de adquisición preferente en caso de que quieran vender; nunca podrán deshacerse de un volumen superior al 20 por ciento de lo que mueve de media la acción en un día y, en caso de que quieran vender más del 1 por ciento de su capital social deberán coordinarse entre ellos y dejar un mínimo de tres meses hasta la siguiente operación.