Aunque este método ha perdido exposición mediática, las nuevas Socimis incorporarán hasta triple NAV. Analizamos este concepto en todas sus vertientes .
Desde que se importara de Estados Unidos a Europa el concepto de NAV -valor neto de un activo-, en los años noventa, como método para valorar a una inmobiliaria, su uso dentro del sector ha ido decayendo y aparece menos en los medios de comunicación -al otro lado del charco empezó a utilizarse antes, en los setenta, para valorar a los Reits-. Ya se estilan pocos titulares -o ninguno- en los que se haga alusión al descuento que ofrece el precio en mercado de una inmobiliaria respecto al valor que presentan sus activos, a diferencia de lo que ocurría antes de la crisis. En parte, porque este tipo de compañías no están obligadas a publicarlo, es una información contable voluntaria. A lo que se añade que, hasta hace poco, no existía un criterio homogéneo para su cálculo, es decir, que cada empresa podía publicar un NAV al que habría llegado incluyendo unas partidas y no otras, en función de su criterio, lo que resta utilidad a la hora de poder comparar entre inmobiliarias. Pero en esencia, el NAV no es más que el resultado de restar las obligaciones -la deuda-, al valor en mercado de los distintos activos que posea una de estas compañías.
Precisamente, en un intento de aportar transparencia a este proceso y estandarizarlo, la Asociación Europea de Real Estate (Epra, por sus siglas en inglés) publicó en enero del año pasado una guía con recomendaciones. Entre ellas se instaba, por ejemplo, a que las inmobiliarias europeas presentasen de forma voluntaria información adicional sobre su valor. Pero también proponía al sector una serie de reglas concretas para que pudiesen calcular de forma homogénea el NAV -para su cálculo existen también empresas independientes que se dedican a valorar los activos inmobiliarios-. A pesar de que su propuesta no es vinculante, lo cierto es que algunas de las nuevas inmobiliarias -las Socimis- ya incluyen en sus resultados el NAV de la forma que sugiere Epra. Es el caso de Merlin Propertis, la más grande de las siete Socimis que cotizan en España, o Hispania.
En concreto, esta asociación propone que las empresas tomen como punto de partida su patrimonio neto y a partir de ahí recomienda hacer una serie de ajustes tanto en el activo como en el pasivo. Una vez que se conoce el NAV, se puede llegar a saber también el valor neto de los activos de la empresa que le corresponde a cada acción de esa sociedad. Basta con dividir el NAV entre el número total de acciones que tiene la inmobiliaria en cuestión. El problema es que "en mercados ilíquidos es difícil dar el NAV", explica Fernando Luque, editor senior de Morningstar. De la misma opinión es Antonio Salido, de Fideltity, que asegura que "en bolsa sólo encuentras este indicador si el valor en cuestión es muy líquido".
Las nuevas inmobiliarias traerán hasta triple NAV
A pesar de que hoy en día se admite valorar a las Socimis que nacen mediante descuentos de flujo de caja, fuentes de mercado aseguran a elEconomista Inversión que las que están por venir -hasta 15 Socimis según asegura uno de los responsables de la colocación en mercado de este tipo de sociedades, con un patrimonio que irá desde los 20 a los 400 millones de euros- incorporarán triple NAV. Pero, ¿qué significa eso?
A diferencia del NAV simple, que se aplica en empresas en funcionamiento, este concepto aborda el valor que tendría una empresa en el momento de liquidación, es decir, si vendiese todos los activos y además anulase todas sus deudas. En otras palabras es lo que vendría a ser el valor liquidativo de la inmobiliaria. Para este otro indicador, Epra también da sus propias recomendaciones, aunque el punto de partida es el mismo que en el cálculo tradicional del triple NAV (NNNAV). Como paso intermedio también existe el doble NAV (NNAV), que se obtiene después de deducir los impuestos asociados a la venta de los activos que forman el NAV.
El NAV no es exclusivo de las inmobiliarias
Claro que el NAV no es sólo útil dentro del sector inmobiliario. También lo es en los fondos de inversión, por ejemplo, en los que además tiene mucha más presencia. Cada día estos vehículos de inversión publican su NAV o, lo que es lo mismo, su valor liquidativo. Que no es más que el resultado de dividir el patrimonio del producto entre el número de participaciones. Es su precio.
Eso sí, a diferencia de lo que sucede con las cotizadas, donde el número de acciones se mantiene constante a no ser que realice una ampliación o reducción de capital, en los fondos de inversión el número de participaciones varía cada día dependiendo de las suscripciones o reembolsos que se hayan producido. De manera que, aplicado a los fondos de inversión, resulta un indicador mucho más dinámico que cuando se utiliza dentro del sector inmobiliario, donde se calcula con menor periocidad.
