Madrid
La crisis de Evergrande, uno de los mayores promotores inmobiliarios de China, ha generado mucho ruido en los últimos días en los mercados. Aunque el impacto en la bolsa mundial de momento ha sido muy limitado, ha surgido el temor a que se produzca un contagio en la economía global.
La mayor parte de expertos en los últimos días está dejando claro que el miedo a que se produzca un "nuevo Lehman" es claramente excesivo. También, aquellos inversores que puedan estar temiendo que se produzca una crisis inmobiliaria en las firmas cotizadas europeas, de momento pueden estar tranquilos.
Los expertos del sector coinciden: la situación de las empresas inmobiliarias europeas no es, ni mucho menos, alarmante en este momento. El apalancamiento que tienen estas compañías, que se mide sobre todo con la ratio loan to value (la relación entre la deuda que mantiene una compañía y el valor de los inmuebles que tiene en propiedad) dista mucho de ser un problema, y lo que refleja es una situación sólida que tendría que deteriorarse mucho para que salten las alarmas.
Por debajo del 40%
Fuentes del sector inmobiliario español destacan que si una compañía cuenta con una ratio LTV (loan to value) por debajo del 40% se considera grado de inversión para las agencias de calificación. Es decir, que los fundamentales, al menos en lo que respecta a la deuda en relación al valor de los activos que tiene la empresa, son positivos.
"El mercado inmobiliario europeo sigue su rumbo", explica Juan Moreno, analista del sector en Bankinter. "No hay un problema de insolvencia, ni en promotoras ni en patrimonialistas. En estas últimas el flujo de caja podría caer un poco por el Covid, pero nada más. Siguen teniendo flujo de caja. El peor escenario es que pueda haber alguna rebaja de rating puntual, si los precios de los inmuebles, sobre todo oficinas y centros comerciales, tuviesen una caída, pero nada más allá de eso. Esto no es 2008, ni se le parece", señala.
Teniendo en cuenta esto, cabe destacar cómo entre las compañías cotizadas del sector inmobiliario europeo, la media ahora se mantiene en el 34,3%, tomando como referencia las 36 empresas más grandes por capitalización, todas con 3.000 millones de euros de tamaño como mínimo y cuyos datos recoge y publica FactSet.
Las dos firmas españolas que aparecen en la lista en este momento, Merlin Properties e Inmobiliaria Colonial, mantienen su apalancamiento en el 39,9% y 36%, respectivamente, según los datos del proveedor. Para hacerse una idea de las diferencias que existen entre el mercado chino, el que está dando sustos en las últimas semanas, y el europeo, hay que recordar que la crisis de Evergrande ha empezado a fraguarse por las presiones del regulador para que la empresa redujese su ratio de apalancamiento por debajo del 70%, por encima del doble de la media europea en este momento, y que, aun así, no ha sido capaz de cumplir el gigante chino.
Las firmas europeas que presentan las ratios más elevadas en este momento, según FactSet, no llegan siquiera al 50%: son las suecas Wihlborgs Fastigheter y Wallenstam, con niveles del 48% y 46%, respectivamente. Por el contrario, las que presentan la ratio de apalancamiento más saludable son la británica Derwent London y la sueca Hufvudstaden, que se mueven en el entorno del 18%.
