Madrid
La inversión en fondos o empresas de bienes inmuebles (reits) es una de las alternativas que existen para conseguir ingresos recurrentes, por los dividendos que reparten, y se considera que son una buena manera de protegerse frente a la inflación.
Se trata de una inversión considerada de bajo riesgo para muchos expertos, pero, si uno bucea en este universo, encontrará que no todos los reits son iguales. De hecho, existe un tipo de fondos de este tipo que combina la protección que ofrecen estos activos con una de las megatendencias de inversión que viene de la mano del avance de la digitalización: los reits de centros de datos.
El almacenamiento y la protección de datos digitales exige tener un sitio físico donde almacenarlo. Igual que los álbumes de fotos analógicas que se han guardado durante las últimas décadas en estanterías o cajas, todo archivo digital necesita de un servidor que lo mantenga; si, además, quieres asegurarte de no perderlo ante posibles contratiempos, se guarda una copia de seguridad en otro servidor. Este es el negocio de los reits de centros de datos, un sector en auge que, además, tiene también otras tareas que exige el mundo digital, como es la protección cibernética de estos archivos, la ciberseguridad.
El aumento de los datos almacenados ha tenido un crecimiento exponencial en los últimos años con la digitalización. Hace pocas décadas los archivos de un ordenador se guardaban en un disquete, un soporte que llegó a tener una capacidad de 240 megabites (mbs) en los más modernos que se llegaron a comercializar, poco antes de su desaparición.
Posteriormente, la necesidad de más espacio de almacenamiento por el creciente uso de los datos llevó a la industria a desarrollar la tecnología de los CDs, o discos compactos, que llegaban a tener una capacidad de almacenamiento de más de 700 mbs. De los CDs se ha pasado a los discos duros, y podría decirse que el último eslabón en esta evolución es un edificio que sirve como un disco duro gigantesco: los centros de datos, donde se alojan ordenadores, redes, discos duros y todo tipo de equipos necesarios para ofrecer un servicio de almacenamiento a los clientes.
En un mundo cada vez más digital, el uso de los datos tiene un crecimiento exponencial, y hay un puñado de reits disponibles para los inversores. Equinix, Digital Realty Trust, Iron Mountain, CyrusOne, CoreSite Realty Corporation, QTS Realty Trust y Keppel DC Reit son los más importantes que cotizan en los mercados en este momento, y los analistas tienen buena opinión de ellos en este momento. De los siete, dos logran una recomendación de compra en este momento para el consenso de mercado que recoge FactSet, y los 5 restantes son un mantener.
El atractivo que tienen estos valores queda claro si se analiza su comportamiento reciente en bolsa: salvo Keppel DC, que se centra en el mercado asiático, con sede en Singapur, el resto cotiza en máximos históricos en este momento, o muy cerca de ellos, habiéndolos tocado recientemente.
Un sector en crecimiento
El atractivo que presenta este sector se ha confirmado esta semana, cuando se ha conocido que BlackStone ha llegado a un acuerdo para comprar la totalidad de QTS Realty Trust, en una operación por la que el gigante de la inversión desembolsará en torno a 4.400 millones de euros.
Este precio supone una prima un 21% por encima del nivel al que cotizaban las acciones del reit antes de publicarse la noticia, y deja claro que se trata de una inversión en un sector de claro crecimiento, ya que Blackstone no ha tenido reparos en comprar por encima del precio del mercado una empresa que ahora cotiza con un multiplicador de beneficios (PER) de casi 500 veces para el año 2022.
"Los centros de datos como clase de activo han alcanzado la mayoría de edad al operar en la cúspide del sector inmobiliario y ofrecer infraestructura para crear la inversión definitiva en bienes inmuebles", explica Paul Lewis, director de Centros de Datos europeos en Principal Real Estate Europe. Lewis ha estrenado el cargo hace pocas semanas, de reciente creación por parte de Principal Real Estate Europe, el grupo especializado en inversión inmobiliaria que gestiona, a 31 de marzo, más de 90.000 millones de euros en este tipo de activos.
"El sector se caracteriza por una demanda enorme de ocupantes en constante expansión, por la limitada oferta de inmuebles actuales, y por ubicaciones de buena calidad con la proximidad adecuada y una combinación de potencia y conectividad", explica Lewis. La gestora ha anunciado esta misma semana el lanzamiento del primer fondo de inversión especializado en centros de datos en Estados Unidos en la industria.
"El fondo recaudó 533 millones de dólares de inversores en todo el mundo, logrando suscripciones mayores a lo estimado", explican desde la gestora. "Principal Digital Real Estate Fund enfocará sus inversiones hacia las compras de activos de alto valor añadido, la remodelación de centros de datos existentes que puedan adquirirse a un coste de reposición o por debajo de éste, y el desarrollo de nuevos centros de alta calidad y de última generación", señalan.
Si se analizan las siete grandes firmas cotizadas del sector, las estimaciones de los expertos apuntan a un fuerte crecimiento para los próximos años. De media, el consenso de mercado que recoge FactSet apunta a un incremento del 33% para las siete firmas entre 2021 y 2023, con márgenes de beneficio neto que pasarán del 16% este año, hasta el 17,5% en 2023, y una rentabilidad por dividendo de más del 3% de media para los tres próximos años.
Equinix
Es la compañía más grande del sector, con una capitalización en el entorno de los 60.000 millones de euros. El negocio de la firma se distribuye en un 45% de sus ingresos en el mercado americano, un 33%en Europa y un 22% en Asia.
Es la compañía que mantiene la recomendación de compra más consolidada de todo el sector, con un crecimiento esperado de sus beneficios del 47% entre 2021 y 2023, segín el consenso de mercado que recoge FactSet. Eso sí, su dividendo es el más bajo de este grupo de compañías, con una previsión del 1,4% para este año, que se incrementará hasta el entorno del 1,5% el siguiente.
Se espera que Equinix alcance su objetivo de llegar a los 10.000 millones en ventas para el año 2026
La empresa está creciendo con operaciones corporativas, algo que, en opinión de Lindsay Dutch, analista del sector de reits para Bloomberg Intelligence, le permitirá "alcanzar los 7.000 millones de dólares en ingresos que tiene como objetivo para finales del año 2022" y considera que "si continúa con su racha de operaciones corporativas podría alcanzar los 10.000 millones en 2026, un año antes de lo que espera el consenso".
Las últimas operaciones de la firma han sido la compra de Telecity, en 2016, por unos 2.000 millones de libras, y la adquisición de los centros de datos de Verizon, en 2017, por 3.600 millones de dólares.
Digital Realty Trust
La segunda firma más grande capitaliza cerca de 37.000 millones de euros, y es la otra recomendación de compra que se encuentra en esta lista de compañías. Se trata de una firma con 290 centros de datos distribuidos por todo el mundo a 31 de marzo, y cuenta con uno de los márgenes más elevados de la lista, con más de un 12% de margen neto previsto para este año.
Aunque es la única para la que se espera que el beneficio no experimente crecimiento entre 2021, y se quedará estable en el entorno de los 450 millones de euros, los analistas creen que la firma continuará incrementando el dividendo para sus accionistas, pasando de una rentabilidad del 2,87% este año, hasta el 3,18% en 2023.
La compañía, según publicó Bloomberg la semana pasada, está valorando la venta de 10 centros de datos distribuidos por todo el mundo, en una operación que le podría reportar entre 300 y 400 millones de euros, según fuentes de la agencia.
Iron Mountain
Iron Mountain se postula como la inversión más interesante del sector para los inversores que estén buscando los mayores dividendos en esta industria. Se espera que su retribución tenga una rentabilidad del 5,3% este año, y la empresa tiene un historial de repartos que gustará a los amantes del dividendo, ya que lleva ya 10 años incrementando la rentabilidad para sus accionistas todos los años.
Iron Mountain cuenta con 225.000 clientes y más de 8,3 millones de metros cuadrados distribuidos en 1.450 instalaciones, en 50 países diferentes.
CyrusOne
Se trata de la compañía que conseguirá los márgenes de beneficio más bajos de la lista, del 2,8% para este año, según el consenso de mercado, y también tiene uno de los crecimientos previstos del beneficio más bajos para el periodo 2021-2023: crecerá un 16%, si se cumplen las previsiones. Sin embargo, su atractivo reside, en opinión de algunos analistas, en la posibilidad de ser una de las firmas opables de la industria. Tras la compra de QTS Realty por parte de Blackstone, desde Wells Fargo avisan de que CyrusOne es la empresa más probable de cara a ser comprada.
Cyrusone es ahora la firma que tiene más posibilidades de ser opada, según opinan desde Wells Fargo
"Es la empresa que tiene los mayores contactos de hiperescala a largo plazo [centros con una capacidad mucho mayor de la habitual en el sector, con más de 5.000 servidores con los que dan apoyo a enormes redes de empresas que gestionan grandes cantidades de datos, del estilo de Google o Amazon]", explican desde el banco americano, y avisan de que "ya ha recibido varios contactos en 2019 para ser comprada por fondos de infraestructuras".
CoreSite Realty Corporation
Con uno de los mayores márgenes de beneficio del sector, de más del 12% para este año, y una rentabilidad por dividendo que superará el 4% en 2023, CoreSite Realty es otra de las firmas que podría ser opada, según Wells Fargo. Si no es CyrusOne, el banco americano considera que esta es otra de las mayores candidatas a ser objetivo de una operación corporativa.
QTS Realty Trust
Tras el anuncio la semana pasada por parte de BlackStone, y la rápida subida que experimentaron sus acciones tras la noticia, ya es tarde para entrar en QTS Realty, en opinión de los analistas. Su recomendación ha pasado rápidamente de ser un comprar a un mantener para los expertos; la prima del 21% con la que BlackStone ha anunciado la operación ha dejado sin demasiado potencial a las acciones de la compañía.
Keppel DC Reit
Es la única firma no estadounidense del sector, con sede en Singapur, y la empresa que más exposición tiene a otros mercados que no sean el estadounidense de este sector, con un 60% de sus ingresos proviniendo de Singapur, y un 11% de Australia. Es la empresa más pequeña, con 2.600 millones en capitalización, y la que cotiza más barato: sus títulos se compran a 23 veces el beneficio previsto para este año.
