Merlin Properties e Inmobiliaria Colonial reconocen que 2020 va a ser un año en el que mantener la rentabilidad de sus activos se ha convertido en un "reto" en España. La caída de los tipos de interés a mínimos históricos sigue presionando a la baja el retorno que ofrecen los inmuebles, considerado una alternativa a la renta fija y que ha sido refugio de los inversores ante el desplome por debajo del 0% de los bonos de los gobiernos europeos.
Es por ello que las dos grandes socimis españolas descartan seguir comprando edificios de oficinas en España, ya que aseguran que invertir en la renovación de sus inmuebles genera una rentabilidad superior en estos momentos en los que el ciclo ha tocado techo.
"Para maximizar el retorno de los accionista, tengo dos opciones: o bien salir al mercado y comprar un edificio de oficinas con una yield del 3,75% y un apalancamiento del 40% que me dará una rentabilidad del 5% como mucho; o bien centrarme en el capex (inversiones, en la jerga financiera) en uno de nuestros edificios, del que obtengo una rentabilidad del 8%. Es ahí donde está el ROE (rentabilidad sobre el capital) en este momento, en tus activos y en tu patrimonio debido al momento del ciclo en el que nos encontramos", afirmó el consejero delegado de Merlin Properties, Ismael Clemente, durante la celebración de la tercera edición de la Iberian REIT Conference en Madrid este martes. Con datos a cierre del tercer trimestre de 2019, la cartera de Merlin Properties tenía un valor bruto de 12.443 millones de euros, la mayor de España.
Inmobiliaria Colonial, por su parte, asegura el "crecimiento" para este ejercicio pasa por "seguir incrementando la cartera de activos en París", reconoció Alberto Alcober, director financiero de la socimi, que representa algo más de la mitad de los ingresos del grupo. El valor bruto de sus activos cerró junio (último dato disponible) en los 11.798 millones de euros. "Ahora es cuando estamos captando las rentas de un portafolio que incrementamos hace cinco años, aunque seguimos buscando nuestro espacio, algo que no es fácil teniendo en cuenta la competencia que existe", aseveró.
La única gran socimi del panorama nacional que no descarta incrementar su cartera de activos en España es Lar, especializada en centros comerciales, y eso que es encuentra en el subsector que más dudas genera entre los asistentes de foro en cuanto a su rentabilidad de cara a 2020. Miguel Pereda, consejero delegado de la compañía, cree que podrían realizar "adquisiciones en proporciones reducidas o limitadas" en el mercado nacional" dado que sí ven "creación de valor en el futuro ante las diferencias que existen entre el mercado retail y el de oficinas". El valor bruto de su cartera asciende a 1.562 millones de euros, a falta de conocer el dato de cierre de 2019. Lar España publicará sus resultados anuales el próximo 27 de febrero, el mismo día en el que lo hará Colonial. Merlin Properties se confesará ante el mercado un día después.
La madurez del ciclo
El sector de socimis reconoce que el sector en el pico del ciclo inmobiliario, que ha llevado a una caída de la rentabilidad de los activos. "Estamos en un entorno en el que no es fácil mantener la rentabilidad de las compañías. Va a ser un reto importante para este año", reconoce Colonial.
Esta situación ha derivado en una caída del "mercado de inversiones", reconoce Clemente, aunque sí destaca que los inversores, aunque menos, "son de una calidad que nunca antes se había tenido". El CEO de Merlin Properties no cree, por otro lado, que la caída del sector retail en Reino Unido sea "extrapolable" nuestro país, donde el momento del ciclo es muy diferente. En este sentido, Lar España afirma que "el foco" para 2020 "será mucho más operacional, con inversiones en su cartera de activos; y centrados en el flujo de caja y el dividendo" a los accionistas.
Gobierno PSOE-Unidas Podemos
En términos generales, el sector de las socimis en España reconoce la seriedad del Gobierno de coalición actual en materia económica, aunque prefieren que se mantenga al margen en términos de nueva regulación, incluso en sus declaraciones. "Un país funciona bien cuando los políticos influyen cero en la economía. Que no lo estropeen", afirma Alcober.
En este sentido, Pereda considera que "es tan importante lo que se hace" como lo que se dice. "También en las declaraciones hay responsabilidad. Amagar no es gratis en un mercado donde el sentimiento del inversor es tan sensible", sostiene el consejero delegado de Lar España.
El actual Gobierno de coalición sí contempla la posibilidad de aplicar un nuevo impuesto del 15% al beneficio no distribuido de las socimis, considerando que tienen la obligación de repartir entre sus inversores un 80% de las ganancias netas. Se trata, no obstante, de una medida que no les afectaría, ya que las tres grandes socimis distribuyen más del 100% del beneficio que obtienen en España.
Sin embargo, y con la excepción de Lar España que en el año retrocede en bolsa un 2,5%, Inmobiliaria Colonial sube un 14,7% en lo que va de 2020, mientras Merlin Properties se anota casi un 3%, en línea con la revalorización de los últimos doce meses. Las REITs han actuado como refugio para los inversores más conservadores que se han visto forzados a salir de renta fija en búsqueda de rentabilidad. A doce meses, Colonial es el tercer valor más alcista del Ibex, por detrás de Cellnex y Ferrovial, con ganancias del 49%. Merlin, en décima posición, suma un 17%.
