El Consejo de Estado considera en su informe sobre la Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario, que actualmente elabora el Gobierno, que "habría merecido una tramitación más cuidada y sosegada dada la diversidad de intereses afectados, la necesidad de reducir la litigiosidad en el sector y la obligación de incorporar adecuadamente las previsiones europeas".
A este respecto, el Consejo de Estado destaca en su informe, al que ha tenido acceso elEconomista, que no cabe duda de la relevancia de la regulación que contiene el anteproyecto de Ley, tanto desde la perspectiva de la protección de los prestatarios a los que se dirige, como desde el punto de vista de la articulación de un régimen jurídico específico para prestamistas e intermediarios del crédito inmobiliario.
Carácter imperativo
Considera un acierto que se regule el vencimiento anticipado como consecuencia de los impagos producidos en cuanto a una parte del capital del préstamo o de los intereses (artículo 15).
Así, se fijan con carácter imperativo los requisitos que han de concurrir para que proceda el vencimiento anticipado, distinguiendo según se haya alcanzado o no la mitad de la vida del contrato. Si no se ha superado, el vencimiento anticipado se producirá tras el impago de cuotas que conjuntamente superen el 2 por ciento de la cuantía del capital concedido; en la segunda mitad de vida del préstamo, el porcentaje será del 4 por ciento.
También se muestra de acuerdo con que se fije un imperativo del límite al interés de demora en el triple del interés legal del dinero vigente a lo largo del período en el que aquel resulte exigible, aplicable sobre el principal pendiente de pago (artículo 16). Considera el informe que el límite que se fije a los intereses de demora ha de respetar el criterio jurisprudencial consolidado, es decir, dos puntos por encima del interés remuneratorio pactado.
Se refiere el Pleno del Consejo a la especial atención que debe prestarse a las observaciones que se centran en el examen de la norma proyectada desde el punto de vista de su adecuación al Derecho europeo.
Información precontractual
Considera que el anteproyecto debe completarse en aquellos aspectos cuya regulación no contiene y respecto de los cuales se introduce esencialmente una habilitación al desarrollo reglamentario.
Han de incorporarse al texto proyectado, por tanto, las líneas esenciales del régimen jurídico aplicable a materias tan relevantes como las relativas a la información precontractual o a la tasa anual equivalente -para las cuales, además, se prevé un grado máximo de armonización en los términos del artículo 2 de la Directiva sobre contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial -D 2014/17/UE-, a los requerimientos de información en materia de publicidad y para prestamistas e intermediarios a la evaluación de la solvencia o a la tasación de bienes inmuebles.
En la fase precontractual, se establecen diversas obligaciones de información para el prestamista, quien deberá entregar al potencial prestatario, con una antelación mínima de siete días, la documentación, entre la que se incluye, por ejemplo, una Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE), en la que se informará al prestatario o potencial prestatario de la existencia de cláusulas o elementos especialmente sensibles.
Además, cuando el préstamo se formalice en escritura pública, se incluirá la advertencia al prestatario de la obligación de recibir asesoramiento personalizado y gratuito del notario designado para la elevación a público del contrato de préstamo, sobre el contenido y las consecuencias de la información contenida en la documentación .
Integración de otras normas
Dice el Consejo de Estado que sería conveniente abordar una revisión integral de todas las disposiciones normativas que inciden sobre la contratación inmobiliaria con personas físicas, para elaborar una única disposición legal que constituya su norma de cabecera; y se insiste en la oportunidad de proceder a la derogación de la Ley de contratación con los consumidores de préstamos o créditos hipotecarios y de servicios de intermediación -L2/2009, de 31 de marzo-, e integrar su contenido en el anteproyecto.