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Primera sentencia que admite anular la hipoteca al entregar la vivienda

  • Establece la dación en pago sin negociarla con el banco

Consulte aquí la sentencia (.pdf) Basta con entregar la vivienda al banco para que quede saldada la deuda hipotecaria. Así lo estipula el juzgado Mercantil nº 10 de Barcelona, en la primera sentencia -de 7 diciembre de 2016- que declara nula la cláusula de responsabilidad personal universal, al considerar que es abusiva por no haberse negociado con el cliente y venir, por tanto, impuesta por el banco. El juez descarta que el notario aporte transparencia a los contratos hipotecarios.

Esta cláusula impone al titular del crédito hipotecario la obligación de seguir pagando el resto del monto de la deuda, a pesar de haber entregado su vivienda al banco en concepto de dación en pago.

Así, se puede considerar que la dación en pago llega por la vía judicial y sin necesidad de que haya sido pactada entre las partes, como exigen el artículo 1911 del Código Civil y el 150 de la Ley Hipotecaria.

Para Juan Ignacio Navas, socio-director de Navas & Cusí, despacho que ha dirigido la defensa, "es una sentencia histórica, porque establece la dación en pago por la vía judicial; no tiene sentido que el hipotecado asuma responsabilidades de por vida mientras que al banco se le permite adjudicarse el inmueble por un 60%, perseguirte de por vida y después vender el inmueble a mayor precio".

Falta de buena fe

El magistrado Ruiz de Lara basa su decisión en el artículo 3 de la Directiva sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores -93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993- que regula que "las cláusulas prerredactadas se darán por no puestas si pese a las exigencias de buena fe causan un desequilibrio importante en detrimento del consumidor". Por ello, el magistrado sugiere que el banco faltó al principio de buena fe.

La aplicación de esta cláusula en las hipotecas sobre viviendas supone que ante la devaluación del precio de las viviendas y la escasez de compradores, que no pueden afrontar el pago de la hipoteca y la vivienda acaba siendo subastada, ésta termina adjudicándose a la propia entidad crediticia por una cantidad muy inferior a la tasación de la vivienda al hipotecarla y al préstamo hipotecario, con lo que el deudor se queda sin casa y sigue debiendo una gran cantidad de dinero al banco.

La cláusula anulada señalaba que "sin perjuicio de la responsabilidad personal solidaria e ilimitada de la parte prestataria en garantía de la obligación principal de la amortización del préstamo que se formaliza en la presente escritura..."

Control de abusividad

El ponente, el magistrado Ruiz de Lara, estima que el cumplimiento de los requisitos de transparencia de la cláusula, aisladamente considerada, exigidos por la Ley sobre condiciones generales de la contratación (LCGC) para incorporar a los contratos las condiciones generales, es insuficiente para eludir el control de abusividad de una cláusula no negociada individualmente, aunque describa o se refiera a la definición del objeto principal del contrato, si no es transparente.

Estima también, que "la transparencia de las cláusulas no negociadas en contratos suscritos con consumidores, incluye el control de comprensibilidad real de su importancia en el desarrollo razonable del contrato".

El artículo 1911 del Código Civil establece que la responsabilidad universal para el pago de deudas obliga al deudor a responder del pago de sus obligaciones con todos sus bienes presentes y futuros.

Al constituirse la hipoteca como garantía del pago de una deuda, lo que se efectúa generalmente, es la afección de la vivienda al pago de dicha deuda, pero sin alterar la responsabilidad patrimonial universal, tal y como se regula en el artículo 105 de la Ley Hipotecaria.

Los precedentes judiciales

En 2010, la Audiencia Provincial de Navarra emitió un auto de 17 de diciembre, en el que, basándose en el artículo 140 de la Ley Hipotecaria, rechazó el recurso de una entidad financiera, admitiendo la adjudicación del inmueble que garantizaba la deuda constituida con su deudor, pero negándole la capacidad para continuar con la ejecución.

Basaba esta decisión el Auto en que la propia entidad había valorado la finca adjudicada en una cantidad determinada, al tiempo que la concesión del crédito la realizó por un importe superior. Por ello, la Audiencia consideró que atendiendo al valor de tasación de la vivienda, el resultado de la subasta era suficiente para cubrir el principal de la deuda.

La Audiencia Provincial de Girona, en un nuevo auto, de 16 de septiembre de 2011, mantuvo la misma tesis que la de Navarra, aunque en esta ocasión contó con un voto particular discordante.

Este voto particular estimaba que era necesario que para limitar la responsabilidad del deudor al importe de la vivienda las partes, de forma expresa, hubiesen pactado la inaplicabilidad de la responsabilidad universal del deudor, regulada por los artículos 1911 del Código Civil y 150 de la Ley Hipotecaria.

La doctrina defendida en los dos autos de las Audiencias Provinciales no tuvo más eco en otros órganos jurisprudenciales.

Los avalistas solidarios

La sentencia del Juzgado de lo Mercantil nº 10 de Barcelona anula, además, con los mismos argumentos la garantía adicional incluida en el contrato del crédito hipotecario, según la cual los avalistas solidarios con el deudor principal y con las "renuncias a sus beneficios legales de orden, excusión y división".

Todo ello, lo basa el magistrado al amparo del artículo 51 de la Constitución, que señala que "los poderes públicos protegerán con eficacia los intereses económicos de los consumidores y usuarios".

La excusión, lo que asegura es que el acreedor debe dirigirse en primer lugar contra el bien hipotecado, pero si su valor no cubre el importe de la deuda, puede exigir el pago del resto de la misma, dirigiéndose contra otros bienes del deudor, en un procedimiento ejecutivo ordinario. El beneficio de orden obliga a que en caso de producirse un incumplimiento de pago, el acreedor deberá guardar una prelación y primero reclamar al deudor principal y después al fiador. Y el de división conlleva que si hay dos o más fiadores de una misma deuda, ésta tendrá que ser dividida entre ellos por partes iguales.

"Es lo que ocurrió en este caso y en la práctica totalidad de las hipotecas contratadas en España: el banco impone su cláusula de responsabilidad personal universal sin posibilidad de negociación y lo que es peor, sin que en muchas ocasiones comprenda plenamente las consecuencias económicas de dicha cláusula", explica el abogado Navas.

Falta de transparencia

El magistrado Ruiz de Lara se apoya también en la sentencia de 9 de mayo de 2013 del Tribunal Supremo, que determina que cuando se está ante condiciones generales de contratación, se debe proceder al análisis de los requisitos de incorporación y concluir a partir de la documentación existente, que las condiciones generales de la contratación del contrato de préstamo hipotecario han sido aceptadas por los adherentes y el contrato de adhesión consistente en el referido préstamo hipotecario ha sido firmado por todos los contratantes. Así consta en la copia simple de la escritura de préstamo hipotecario en el que se da fe notarial de la comparecencia de la entidad financiera y de los prestatarios, y de la aceptación por los adherentes de las cláusulas contractuales.

Añade el Alto Tribunal que el contrato de préstamo hipotecario debe hacer referencia a las condiciones generales incorporadas. A partir de la lectura de la escritura de préstamo hipotecario, debe resultar acreditado que se procedió a la lectura íntegra de la escritura. De tales circunstancias se debe dar fe notarial para dar por estimados tales hechos. Además, en atención a la prueba practicada en el acto de juicio debe colegirse que la información suministrada a los consumidores consistió en la lectura en la notaría de la escritura de préstamo hipotecario. Para ello, la entidad crediticia debe aportar prueba de que así se hizo. Y, finalmente, que no pueda estimarse que la referida condición general tenga el carácter de ilegible.

El Juzgado Mercantil determina que las cláusulas anuladas no son transparentes, ya que falta información suficientemente clara de que se trata de un elemento definitorio del objeto principal del contrato.

Además, indica que no aporta la demandada extremo alguno que acredite tal información previa, al margen de la mera lectura en el momento de la firma de la escritura de préstamo hipotecario.

"No existen simulaciones de escenarios diversos relacionados con el comportamiento razonablemente previsible de la operatividad de las cláusulas que determinan garantías adicionales a la propia hipoteca", subraya el magistrado.

Por otra parte, colige que "no hay información previa clara y comprensible sobre la incidencia económica que tendrían las referidas cláusulas de garantías adicionales y cómo operarían en función del valor de la finca sobre la que se constituía la hipoteca. Destaca, además, que ningún elemento probatorio al respecto se aporta por la entidad. Y en el caso de las utilizadas, se ubican entre una abrumadora cantidad de datos entre los que quedan enmascaradas y que diluye la atención del consumidor.

En todo caso, dice que lo que no se ha probado, en ninguno de los casos, por la entidad demandada es que la misma haya cumplido con su deber de transparencia en los términos definidos por el Pleno de la Sala Primera de Tribunal Supremo en la sentencia de 9 de mayo -con su aclaración de 3 de junio-, pues no se ha acreditado por la entidad demandada que haya informado perfectamente a sus clientes.

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comentariosforum58

Usuario validado en elEconomista.es
solosequenosenada_
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Me parece dpm. Esto es como despues de la caída de Hitler en la II GM, que los alemanes estuvierona años y años avergonzados por lo que estaban haciendo durantes años y años creyendo que era lo normal y era lo mejor. A ver si abrimos los ojos y se acaban todo este tipo de abusos.

Y a los que no les parece bien tendrían que hacer autocrítica. Habría que preguntarse también si el banco realmente debió darles el crédito, si el banco les dio más de lo que debía haberles dado (más del 80%). También habría que ver si sabiendo el banco dónde se va a invertir el dinero, por qué no ha hecho una labor de investigación de si el inmueble vale lo que dice valer… etc. Hay demasiadas cosas mal hechas, y al final el banco siempre sale ganando a costa de exprimir al pobre ciudadano que ha pecado de inocente por no leer y no entender la letra pequeña, y no entender que lo que pide el banco a cambio de su dinero es MUCHO más de lo que puede dar en la mayoría de los casos.

Puntuación 9
#25
ALMUSTAFA
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La norma dice que la nulidad de determinadas cláusulas no implica la nulidad de los contratos en su totalidad, bien, pues se puede dar el caso que alguno no tenga en sus contratos con los bancos ninguna clausula que no esté considerada abusiva o ilegal, alguno se va a quedar sin contrato cláusula a cláusula.

Por cierto, después de ser observado por la justicia, todos estos abusos, la dación en pago y todo eso ¿sigue siendo populismo?. ¿Sigue siendo populismo decirle a un banco, oigan ustedes están aquí para dar un servicio a la sociedad y a la economía y no para comprar la vida de las personas y destrozársela cuando les convenga?, por supuesto es un negocio y ustedes tienen derecho a cobrar, a sacar beneficio por ese servicio pero como todos los negocios conlleva un riesgo y la contraparte o garantía del cliente no puede ser su vida ni sus derechos esenciales.... Así que la justicia dice que limitar, atajar los abusos de ciertos poderes no es populismo sino algo factible.... Pero aún queda mucho por hacer, están los chorizos de los seguros, las telecomunicaciones,.....

Puntuación 11
#26
Paco
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Me temo que pronto habrá que preparar otro rescate de los bancos. Parece que no están acostumbrados a competir a cara descubierta.

Puntuación 4
#27
andres
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buenos días, foreros, la sentencia por parte de los Tribunales de Justicia,es enorme avance, lento pero seguro, poco a poco, a los bancos se es está estrechando el margen de actuar impunemente, aunque digo, que queda aún más recorrido y cosas por hacer, lento se va lejos, robando, el único destino es la cárcel, un saludo a todos

Puntuación 10
#28
Greece
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Otra ostia y van.........en honor a todos aquellos que se pasaron sus derechos constitucionales por el arco del triunfo,como diría un mexicano......jodanse........

Puntuación 8
#29
De cajón
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Lo que preocupa de este asunto es que están deslizando la idea de que nadie será responsable de sus actos. Es decir, sociedad zombi. A quién le pusieron una pistola para hipotecarse ??? Que no entendían lo que estaban firmando ???... Manolete, si no sabes torear, pa que te metes ??

Puntuación 0
#30
I love UPyD
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Uno de esos casos en los que el concepto "justicia" desde el punto de vista técnico-jurídico va de la mano con su versión social y humana.

Puntuación 4
#31
Terminator
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¿Si mi hipoteca el del 120%?

Devuelvo la casa,... y el 20% que me gasté en viajes, fiestas y coca,...

Muchas gracias españoles,... a vuestra salud!

Pd. no aceptar la responsabilidad de firmar un contrato, no leer lo que firmamos,... no es buen síntoma.

La dación en pago ya existe de hace años, lo que pasa que pocas personas la querían porque encarecía la hipoteca y no te financiaban el 100%-120%. Las cosas por su nombre

Puntuación -8
#32
El de antes
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Esto es como lo de le compro un perrito al nene, y a los pocos meses lo devuelvo a la perrera y que lo mantengan/maten/encuentren dueño otros. Es decir, pura inconsciencia.

Puntuación -6
#33
Usuario validado en elEconomista.es
jupiter2
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Claro, si es que asi tenia que haber sido siempre, se entiende que es una hipoteca porque el aval al prestamo es la casa, pues si no se paga se pierde la casa, pero nada mas.

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#34
Opinador
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Esto dará pie también a que se revisen todos los gastos de la ejecución hipotecaría y que ahora hacían casi misión imposible ponerse al día a un deudor hipotecario que cayera en mora. Como en el resto de sentencias... condicionará a las ejecuciones de los últimos cuatro años. NO me gustaría estar trabajando en la banca. Les vienen malos tiempos después de tanto abuso.

Puntuación 2
#35
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Pues esta ley que no me parece lógica, muchos que tienen pensado devolver el piso antes tendrán que pensar en donde piensan vivir, por mi parte no le alquilaría mi vivienda a estos personas, sencillamente no son de fiar. Y además a los próximos que pasen por el banco ya no le darán la hipoteca del valor real del piso, antes se lo daban al alza, ahora quizá lo harán a la baja, a ver si con tanta ley algunos no podrán comprar ni alquilar y se tendrán que ir a debajo de un puente.

Puntuación -4
#36
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Ahora con estas sentencias ya no harán hipotecas a largo plazo, no penséis que los bancos os van a pagar el alquiler, supongamos que la mensualidad del préstamo sea inferior a la de un alquiler, y poder dejarlo cuando uno quiera eso es un chollo, y lo más grave, quien carga con los gastos si lo dejan destrozado, entonces esto será un desmadre, ni es lógico ni puede ser permisible.

Puntuación 0
#37
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nº 32 y luego te vas a vivir debajo de un puente por jeta, que es lo que mereces.

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#38
GATO
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La responsabilidad real (que no personal), es la práctica en todos los países occidentales incluido los más neoliberales como USA, y por tanto la norma en el resto de países ES LA DACIÓN EN PAGO. Y PUNTO. Y no por ello los tipos aplicados en las hipotecas son más altos que los de aquí , para nada.

En EE.UU país que no tiene ningún remordimiento si alguien muere en la puerta de un hospital por no tener póliza sanitaria, gente del partido republicano , declararon que el sistema español sin dación de pago era "sangrante" e inhumano. Y encima el gobierno arropando con este asunto a esta gentuza. Es una vergüenza.

Puntuación 7
#39
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nº 34 pero si dejas la casa destrozada, ya no se encuentra en el mismo estado que el de la fecha de entrega, tendrás que cargar tú con los gastos digo yo, o también se los piensas cargar al banco, no nos pasemos de listos que el gato cuando le pisas el rabo nos pega el arañazo, por muy manso que sea.

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#40
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18 y luego en donde piensas vivir, o te crees que podrás encontrar otra hipoteca para un nuevo piso. Quien te la puede hacer tú papi tu mami, ya se pondrán los bancos en contacto para saber quien son los listillos como tú.

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#41
GATO
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#40 Eso es un problema del banco como no puede ser de otro modo. El banco puede transferir el riesgo del estado de reintegro del bien real mediante un contrato de seguro, es un coste más, luego que aplique el precio del producto (préstamo) arreglo a su política comercial, de beneficios a reglo a la ley de la oferta y demanda, incluyendo este sigma riesgo como cualquie otro más. Su comentario no es muy brillante que digamos.

Puntuación 6
#42
GATO
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#41. ¿En qué se basa usted en que la única salida para vivir bajo un techo es comprando una vivienda? ¿no existe el alquiler? Vamos , no me sea corto de mente amigo..

Puntuación 1
#43
comprador
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a partir de ahora olvidaos que los bancos financien 100% mas gastos. porque los gastos se los tendrán que comer en caso que les vuelva la casa. asi que a partir de ahora tocara ahorrar para pagar todos los gastos e impuestos y rezar para que te den más del 90% del valor de la vivienda.

Puntuación -1
#44
aa
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Entonces todos los desahuciados de antes, y los hipotecados antiguos son tontos del culo ?

O son los jueces de antes unos soplagaitas ?

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#45
GATO
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#44. Nunca han dado el 100 %. Simpre ha rondado el 80 % hasta la p... burbuja años atrás. Simplemente , la gente compraría con esas condiciones de financiación una vez reunido algo de ahorro, algo que es por otra parte lo deseable y lo normal ante una inversión tan fuerte, la más importante de la vida. el 100 (no hablemos más que esta cifra) es una anomalía. Parece que para usted es lo normal y deseable. Se equivoca estrepitósamente.

Puntuación -3
#46
GATO
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#45 El móvil de este fallo no se sabe si ha sido por el juez o bien por el abogado del demandante que , siendo un lince, ha esgrimido los argumentos que a otros no se les ha ocurrido. Hay un sinfín de decenas de miles de sentencias novedosas sobre mil asuntos distintos , y no por ello todos los jueces de atrás son botarates. El juez actua arreglo a ley , jurisprudencia y los argumentos y pruebas presentados por fiscales y letrados. Es un mero ejecutor y tienen poco margen de maniobra para juicios de valor.

Puntuación 2
#47
Usuario validado en elEconomista.es
ofg4
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Por qué no se hace la pregunta de forma correcta, y decimos ¿cuál ha sido el coste de rescatar a las Cajas de Ahorros que fueron gestionadas por unos directivos y políticos de forma negligente?. En realidad no se ha tenido q rescatar a ningún banco que estuviera fuera de la órbita de las Cajas.

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#48
dactilar
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a ver ...para dejar las cosas claras...

1º la sentencia no tendra recorrido xq no tiene peso juridico solo moral y un buen jurista la hara trizas...

2º la sentencia solo dice q si el banco se adjudica la finca la deuda se tendra x saldada...es decir q no viene obligado a aceptar en pago la finca pero si lo hace la deuda queda extinguida....

asi q un buen jurista si ve q la finca (garantia)ya no cubre la deuda solo tendra q esperar q la subasta quede desierta para posteriormente decir que renuncia a la garantía archivandose el proceso hipotecario. Asi ya puede iniciar otro proceso, este meramente ejecutivo, donde podra reclamar el credito e instar el embargo de todo el patrimonio del deudor para el cobro integro de dicho credito...

asi q dejemonos de pajas mentales .... la deuda si uno tiene pasta la terminara pagando si o si ...

Puntuación 3
#49
intelne
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Ahora nos reímos pero dentro de nada la banca va a poner unas condiciones en las hipotecas que a ver quién tiene bemoles de contratarlas.

Mercado hipotecario hundido, notarias hundidas, inmobiliarias hundidas, bancos hundidos, no me cuadra, alguien tiene que ganar

Puntuación 3
#50