Los compradores de vivienda estarán mejor asesorados sobre los costes y las consecuencias de asumir una hipoteca y más protegidos en caso de impago. Así de optimista se ha mostrado el Parlamento Europeo en la nota de prensa en que comunicaba un paso cuya importancia no se le escapa a nadie: el respaldo por parte de la Eurocámara de una futura Directiva sobre hipotecas que supone, nada menos que la primera legislación europea en el ámbito hipotecario.
Las medidas contempladas en la norma son de lo más ambiciosas. Y es que, entre otros extremos, la Ley exigirá una "tolerancia razonable" antes de proceder a las ejecuciones, limitará los cargos por impago, impedirá a los Estados miembros oponerse a la dación en pago acordada entre las partes, impondrá el deber de buscar el mejor precio por la venta de la propiedad en las ejecuciones y exigirá a los países de la UE que faciliten el pago, protegiendo a los consumidores y evitando el sobreendeudamiento a largo plazo.
El Parlamento Europeo apoya así unas normas que se aplicarán a los contratos de crédito garantizados por una hipoteca o por otra garantía comparable utilizada en un Estado miembro de la Unión Europea. También se aplicará a los contratos cuya finalidad sea adquiriro conservar derechos de propiedad sobre fincas o edificios, tal y como ha informado el Parlamento Europeo. De este modo, las nuevas reglas, que obedecen al documento propuesto por el eurodiputado español Antolín Sánchez Presedo, se adaptarán a los distintos mercados hipotecarios de los Estados miembros, si bien la información al consumidor tendrá que presentarse en un formato homogéneo en todo el continente.
En concreto, el pleno del Parlamento ha rubricado esta semana una serie de enmiendas acordadas con los gobiernos nacionales que abarcan la práctica totalidad de la normativa. No obstante, aún falta el voto final de la legislación, una vez que Parlamento y Consejo logren un acuerdo con los Estados miembros para su aprobación definitiva. Una vez aprobadas las normas, los Estados miembros tendrán dos años para adaptarla a sus legislaciones nacionales.
Siete días de reflexión y posibilidad de dación en pago
De acuerdo con el texto adoptado por el Parlamento, el consumidor dispondrá de un periodo obligatorio de reflexión de siete días antes de firmar un contrato hipotecario, o bien del mismo periodo de siete días para retractarse tras la firma.
La decisión de optar por una u otra modalidad la tendrá cada país. Además, el proyecto de Directiva contempla una batería de obligaciones para las entidades bancarias a la hora de informar, asesorar y vender productos hipotecarios antes de firmar cualquier contrato. De este modo, el consumidor tendrá que recibir, bien en papel, bien en formato electrónico, información general "clara y comprensible sobre los contratos" con el objetivo de que conozcan el coste total del crédito y las consecuencias financieras a largo plazo.
A estas garantías se suman que los bancos o entidades financieras concedentes del crédito tendrán que ofrecer al consumidor información personalizada para comparar los créditos disponibles en el mercado y tomar una decisión fundada sobre la conveniencia de suscribir la hipoteca. Destaca en este sentido que la Directiva establece disposiciones que son objeto de la máxima armonización en relación con el suministro de información precontractual en el formato de la Ficha Europea de Información Normalizada ( Fein) y el cálculo de la Tasa Anual Equivalente (TAE).
Así, y como ejemplo de estas nuevas garantías de información, señala la Directiva que los bancos deberán facilitar al consumidor , como parte de la Fein, una tabla ilustrativa de amortización tanto si el crédito es con intereses diferidos, en el que se difiere el reembolso del principal por un período inicial o si el tipo deudores fijo durante todo el período de vigencia del contrato. La propuesta europea dispone, por otro lado, que los gobiernos no podrán impedir la dación en pago, que supone saldar la deuda hipotecaria con la entrega de la vivienda al banco.
La Directiva prohíbe excluir esta posibilidad cuando así lo haya pactado el cliente con su banco, bien en la firma del contrato o si aceptasen esta solución de mutuo acuerdo en un momento posterior. Además, la normativa habla de que las entidades financieras deberán tener lo que denomina de una "tolerancia razonable" antes de proceder a las ejecuciones. A ello añade que en los casos en que la deuda no quede saldada con la ejecución, los Estados miembros "deberán garantizar la protección de las condiciones mínimas de subsistencia y establecer medidas para facilitar el reembolso evitando al mismo tiempo el endeudamiento a largo plazo".
Veto a los préstamos irresponsables
Con el objetivo de frenar los préstamos que la Directiva denomina "irresponsables", las entidades vendedoras de hipotecas tendrán que ser autorizadas, registradas y supervisadas por las autoridades nacionales para asegurarse de que cumplen requisitos profesionales estrictos. Y es que, otro de los graves problemas que se han destapado con la crisis económica es que, en época de bonanza, la banca ha actuado, para algunos, con exceso de confianza, concediendo créditos hipotecarios a personas y familias con una solvencia cuestionable y con mínimas garantías.
A este respecto, el documento no se anda con rodeos y asegura que la crisis financiera ha demostrado que el comportamiento irresponsable de los participantes en el mercado puede socavar los cimientos del sistema financiero, lo que debilita la confianza de todos los interesados, en particular los consumidores, y puede tener graves consecuencias sociales y económicas.
De ahí que la Directiva prevea el refuerzo de los criterios de evaluación de la solvencia del comprador, con lo que se busca "frenar la concesión de hipotecas a personas que no puedan pagarlas".
Obligación de lograr el mejor precio de venta
Cuando un ciudadano deja de pagar la hipoteca, la norma europea exige que la propiedad se venda por el mejor precio posible y que el banco facilite el pago de la cantidad pendiente "con el fin de evitar que los consumidores estén sobreendeudados durante largos periodos".
Para ello, se prevé en la futura normativa el establecimiento de cantidades mínimas que no puedan ser embargadas en salarios y pensiones. Lo cierto es que en España, uno de los principales obstáculos con los que se han encontrado las personas que se han visto afectadas por problemas económicos y que, finalmente, han sido desahuciadas es que la venta las viviendas embargadas se ha hecho por un porcentaje muy bajo del valor de tasación que, tras la crisis económica y la consiguiente caída de los precios de la vivienda, ya estaba de por sí muy por debajo del crédito concedido en su día.
La Ley 1/ 2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios - más conocida como ley antidesahucios trató de elevar las garantías del cliente en esta materia, y dispuso que las vivienda pueden ser subastadas hasta un límite del 75 por ciento de su valor de tasación y, si no hay postor, el banco no podrá quedársela por menos del 70 por ciento de dicho valor, mejorando así, en un 10 por ciento, los valores que se preveían hasta entonces. A pesar de que la Ley elevó estos porcentajes de subasta y adjudicación, la realidad sigue siendo que, una vez desahuciadas, las familias siguen endeudadas con el banco al ser mucho mayor el crédito hipotecario que obtuvieron en su día que lo ganado con la venta.
En la línea, prevé que se garantice que la vivienda "sea objeto de una tasación adecuada antes de la celebración del contrato de crédito y, en particular cuando la tasación afecte a la obligación residual del consumidor, en caso de impago". De ahí, que deba exigirse a los países que garantice el establecimiento de "normas fiables de tasación".
Coto a los paquetes financieros y flexibilidad para amortizar la deuda
La legislación prohibirá a los prestamistas hacer ofertas de crédito condicionadas a la compra de seguros y otros productos financieros de un proveedor especificado.
Esta prohibición de productos vinculados facilitará a los consumidores el cambio de proveedor. Por otra parte, productos como una póliza de seguro, si se compran en otro lugar, tendrían que tener el mismo nivel de garantía exigido por el prestamista. Y es que, advierte la normativa propuesta que "dadas las peculiares características de los contratos de crédito relacionados con viviendas, es práctica habitual que los prestamistas ofrezcan a los consumidores un conjunto de productos o servicios que pueden adquirirse conjuntamente con el contrato de crédito".
Y asegura, además, que aunque la combinación en paquetes de un contrato de crédito con uno o más servicios o productos financieros "puede beneficiar a los consumidores , sin embargo puede ir en detrimento de su movilidad y de su capacidad para elegir con conocimiento de causa". Asimismo, la nueva legislación introducirá reglas de flexibilidad en el pago, como un derecho del consumidor a pagar el préstamo antes de tiempo, sin que ello le suponga ningún tipo de recargo adicional. La entidad bancaria tendrá, por su parte, derecho a recibir una compensación justa por los costes de ese reembolso anticipado, pero no podrá imponer multas adicionales para desincentivar esa amortización.
Límites a los intereses de demora
La norma propuesta pone además el acento en otro de los puntos que más polémica despiertan en el sistema hipotecario español: los intereses de demora.
De hecho, hace pocas semanas un Juzgado de Sevilla elevó una cuestión prejudicial al Tribunal de Justicia de la Unión Europea en relación a la previsión de la ley antidesahucios que limita los intereses de demora a 3 veces el interés legal del dinero - fijado este año en el 4 por ciento. La duda planteada residía en que, en su opinión, la Ley "no otorga la adecuada protección al consumidor al no permitir la declaración de nulidad de unos intereses abusivos". Una Ley que, precisamente se aprobó por el Gobierno para acallar las críticas de Europa hacia nuestro sistema cuando en sentencia de 14 de marzo, aseguró que el procedimiento de ejecución hipotecaria español va en contra de la normativa europea, porno proteger suficientemente los derechos del consumidor.
A este respecto, la Directiva limitará los cargos por impago "protegiendo a los consumidores y evitando el sobreendeudamiento a largo plazo". El problema es que, en la actualidad, el impago de las mensualidades además de poder provocar el embargo y subasta del inmueble que sirve de garantía al préstamo, puede conllevar, en caso de que la cantidad obtenida por la subasta no sea suficiente para pagar la deuda, embargos de parte de la nómina y otros bienes del consumidor.
De ahí que la Directiva imponga a los Estados miembros que, en caso de que permitan al prestamista imponer recargos al consumidor en caso de un impago, "esos recargos no excedan de lo necesario para compensar al prestamista de los costes que le acarree el impago".
Por último, el Parlamento Europeo ha conseguido introducir otros temas no cubiertos en la propuesta inicial de la Comisión, como la imposición de condiciones estrictas para los préstamos en moneda extranjera, en que el consumidor tendrá que ser informado de que las cantidades pendientes de pago podrían aumentar.
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