La Sala de lo Civil del Tribunal Supremo ha dado un toque de atención a los compradores de viviendas sobre plano, al determinar que si al firmar el contrato de entrega de la vivienda, el promotor incluye una memoria de calidades que rebaja la ofertada en el proyecto de obra, será ésta la vinculante y regirá en lugar de la inicial.
Así, se determina en una sentencia, de 17 de diciembre de la que es ponente el presidente de la Sala, el magistrado Xiol Ríos, que establece que sin esta memoria de calidades, el proyecto inicial hubiera integrado la oferta y su contenido sería plenamente exigible. Pero en el contrato se introdujo una memoria de calidades que suponía unos cambios en la ejecución de las viviendas que fueron aceptados por los compradores, y que por tanto pasaron a formar parte del contenido obligacional del contrato.
Sin embargo, con la unión de la memoria de calidad al contrato de compraventa, se cumple con la exigencia legal impuesta por el Real Decreto sobre protección de los consumidores en cuanto a la información a suministrar en la compraventa y arrendamiento ( 515/1989, de 21 de abril), por lo que desde el momento que se incorporan al contrato firmado por el comprador, su contenido tiene la misma fuerza de obligar que el resto del contrato.
Libertad contractual con límites
A pesar de las alegaciones de los recurrentes, de que no se enteraron de la inclusión del anexo que modificaba la calidad de la construcción de las viviendas, la sentencia reconoce también el principio de libertad contractual (artículo 1.255 del Código Civil, en virtud del cual las partes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que consideren conveniente, siempre que no sean contrarios a la ley, la moral o el orden público, y que tendrán fuerza de ley para los todos los firmantes).
Así, el promotor habrá de afrontar las obras de arreglo y acondicionamiento de acuerdo con las calidades contenidas en la memoria firmada a la entrega de la vivienda, que constituían efectos de ruina funcional de la vivienda, reconocidos por el juzgado de Instancia y ratificados por la Audiencia.
En el caso en litigio se trataba de una urbanización cuyas casas mostraban insuficiente aislamiento acústico, grietas, fisuras y desprendimientos en los revestimientos, humedades generalizadas por defectuosa ejecución del revestimiento y mala impermeabilización, oxidación de las armaduras de la estructura de arcos de porche, etc.
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