El Tribunal Supremo eleva la seguridad registral en la compra de inmuebles con embargo

La emisión de la certificación de cargas por el Registro de la Propiedad y extensión de la nota marginal constituyen una prórroga temporal de cuatro años a la anotación de embargo, de forma que durante este plazo puede hacerse valer el efecto de cancelación de cargas posteriores al eventual decreto de adjudicación dictado en la ejecución, según establece el Tribunal Supremo, en sentencia de a 4 de mayo de 2021.

De esta forma, se matiza la doctrina contenida en la sentencia de 7 de julio de 2017, al considerar que la certificación de cargas emitida por el Registro de la Propiedad, con la consiguiente nota marginal, tiene una repercusión en la información registral, en cuanto que impide la caducidad de la anotación preventiva y la cancelación del asiento, aunque sea durante el tiempo razonable para asegurar la eficacia de la información suministrada por la certificación de cargas en la ejecución judicial.

El ponente, el magistrado Sancho Gargallo,, explica que el problema está en que mientras no varíe la regulación de la anotación preventiva de embargo, que tiene un plazo de vigencia de cuatro años, susceptibles de prórroga por otros cuatros años y de sucesivas prórrogas, la falta de prórroga de la anotación conllevaría su caducidad y la cancelación del asiento. Así, quien consulte a partir de entonces la situación registral de la finca, no conocerá de la existencia de aquel embargo.

Por otra parte, la certificación de cargas permite conocer éstas y los derechos anteriores al embargo por el que se sigue la ejecución, así como las condiciones en que se puede adquirir en dicha ejecución (cargas que no desaparecerán con la adquisición).

Si no, quien fuese a adquirir la vivienda ignorase que está pendiente de ejecución

Si en el ínterin caduca la anotación de embargo y se cancela este asiento y la nota marginal de la certificación de cargas, se perdería la prioridad registral que legitimaría al adjudicatario del bien en la ejecución a obtener la cancelación de cargas y derechos inscritos o anotados después, se genera inseguridad jurídica sobre las adquisiciones en ejecuciones judiciales y en vías de apremio.

El artículo 86 de la Ley Hipotecaria determina la automática caducidad de las anotaciones de embargo a los cuatro años de la fecha de su apunte. Una anotación preventiva de embargo caduca a los cuatro años, salvo que antes de que concluya este plazo de caducidad, la anotación sea prorrogada. La prórroga goza también de un plazo de vigencia de cuatro años y la anotación puede volver a ser prorrogada antes de que concluya el plazo de prórroga inicial.

El magistrado Sancho Gargallo concluye que de esta forma "se evita la falta de seguridad jurídica preventiva, en la medida en que el registro seguiría informando de la existencia de la anotación preventiva de embargo y la nota marginal correspondiente a la certificación de cargas".