Madrid concentra su oferta actual de suelo finalista en cuatro sectores urbanísticos: Valdebebas, Arroyo del Fresno, Ensanche de Vallecas y El Cañaveral. La capacidad de viviendas pendientes de construir en estos sectores es de 34.000 unidades, según fuentes del sector. | Más noticias en la revista digital gratuita elEconomista Inmobiliaria.
El mapa del suelo que encontramos en Madrid va desde un precio de media máximo de 2.000 euros por metro cuadrado de repercusión en Aravaca y en el centro de la capital, como en Méndez Álvaro, al precio más bajo, que lo encontramos en el sur, en El Cañaveral, distrito de Vicálvaro, a 400 euros por metro cuadrado.
Según Alberto Prieto, director de Real Estate en la consultora BDO España, el mercado de la promoción residencial en España se está configurando. "Lo podemos ver tanto a nivel de operadores como en la forma de hacer negocios. Pero no hay que olvidar que a día de hoy el precio medio del suelo en grandes municipios sigue estando a un nivel que es menos de la mitad de lo que se llegó a conseguir en el pico más alto en los años del boom del sector, que alcanzó los 655 euros por metro". Así, el directivo destaca que los operadores están llevando a cabo criterios muy rigurosos en sus compras sin aplicar expectativas en el recorrido de precios con los que se contaban en la época del boom.
"Es verdad que hay cierto recalentamiento de precios en algunas zonas -como por ejemplo en los barrios de gama alta en Madrid-, pero para que se dé una burbuja tiene que ocurrir el factor financiero y ahora este factor no existe, porque los bancos no financian suelo como antes. Ahora quien quiere comprar suelo tiene que buscar otras vías alternativas a la banca, a través de fondos, family office, joint venture, etc".
En esta línea, Iván Rodríguez, consejero delegado de Ikasa, afirma que "la ausencia de financiación para la compra de suelo es beneficiosa para el mercado, porque luego los bancos sí te apoyan para formalizar el crédito promotor y así compensar el desembolso que el promotor tiene que hacer al principio". "Está claro que ahora quien está comprando suelo con tanta ligereza son pocas empresas, las que tienen este aporte financiero vía fondos y pueden hacer acopio de suelo. Para que haya una burbuja en el suelo el valor de transacción tiene que estar muy por encima del valor económico del bien que se compre, y eso no está pasando. Pueden darse operaciones puntuales de suelo a precios escalofriantes, pero no deja de ser algo ocasional", apunta el directivo.
Todo el sector está de acuerdo en que no se puede hablar de burbuja en el suelo, pero sí de un mercado a dos e incluso a tres velocidades, como explica David Botín, director general de Promoción Inmobiliaria de ACR Grupo. "Se ha pasado de un mercado de oferta, con escasa demanda, a uno donde en algunas zonas la oferta es escasa y la fuerte demanda genera competencia e incluso se puede atisbar problemas a largo plazo", explica también Botín.
Este problema ya fue advertido por la empresa de valoración Tinsa en su informe de suelo presentado a principios de año. "Nuestros datos decían que en España había suelo finalista para construir vivienda por unos nueve años, pero que había zonas, como es el caso de Madrid, donde la reactivación residencial se había retomado con fuerza y el suelo era escaso. Así, se hablaba de una absorción de ese suelo en dos años, y ya ha pasado uno, luego nos queda suelo para un año más", apunta Pedro Soria, director comercial de Tinsa.
Concentración de demanda
Valdebebas es el gran desarrollo inmobiliario del norte de Madrid, que arrancó en plena crisis y ha pasado de ser abundante a ser un activo muy codiciado y finalmente escaso. Su precio ha pasado de los 700 euros el metro a 1.200 euros, como en la operación de Trinitario Casanova. "En Valdebebas desde hace meses se lleva intentando vender suelo a 1.600 euros y no se consigue, y este dato es interesante porque significa que el mercado está en una situación de criterio y de madurez. Por el contrario, en la Comunidad de Madrid, en algunos municipios del sur se puede comprar suelo a 350 euros de repercusión, algo que hace años pensábamos que sería imposible, luego si el mercado estuviese desbocado no se podría comprar suelo a ese precio", afirma Alberto Prieto.
Arroyo del Fresno es uno de los nuevos PAU (Programa de Actuación Urbanística) de Madrid. En la década de los noventa, se aprobó este plan urbanístico, paralizado durante años por diversos conflictos judiciales. Está situado entre la M-40, Mirasierra y El Pardo. La última operación importante es de 2015, cuando Construcciones Amenábar y CP Grupo se aliaron para comprar 11 suelos de uso residencial y terciario a la Sareb por 64,3 millones de euros, para construir 420 viviendas, tanto libres como protegidas, así como un edificio de oficinas y un centro comercial. El suelo ronda los 1.600 euros.
Si seguimos por el norte de Madrid, hacia el este encontramos los precios más altos, en la localidad de Aravaca. El precio del suelo se establece en 2.000 euros de repercusión y las viviendas salen a 3.600 euros, incluso pueden llegar a los 4.000 euros por metro cuadrado. Puerta de Hierro, que está al lado, maneja precios un poco más bajos, 1.800 euros por metro cuadrado.
En el caso de Pozuelo, una de las operaciones importante de la zona fue la venta de suelos urbanizables por parte de Sareb a 1.000 euros y la de los suelos del Matadero a 2.000 euros, pero el problema que hay es que el suelo existente necesita grandes inversiones en infraestructuras que no acaban de arrancar, y por ello el precio se mantiene en los 1.000 euros.
Como la oferta de Pozuelo está totalmente parada, la demanda se ha ido a Boadilla del Monte, que actualmente concentra más de treinta promociones. Una vivienda unifamiliar en Boadilla puede encontrarse por medio millón de euros, frente al millón en Pozuelo. El precio del suelo oscila entre los 1.200 y los 1.400 euros el metro cuadrado.
¿Qué opinan las promotoras del sector?
Neinor
"En España ha habido un momento de oportunidades de compra de suelo 'fully permited' a unos retornos que vamos a ver si son o no sostenibles, pero yo ahora estoy diciendo que no a suelos, porque no me da el retorno que he comprometido a mis accionistas", explica el CEO de Neinor.
Vía Célere
"El Banco Central Europeo subirá los tipos en dos años y esto beneficia al sector,porque no hay inversión alternativa que tenga la rentabilidad que éste da, y con este escenario de tipos pensamos que el ciclo alcista va a durar varios años", augura el presidente de Vía Célere.
Quabit
"El suelo en gestión en España es una lotería e implica asumir un alto riesgo. Hay que convencer a la Administración de que la vivienda es un bien de primera necesidad y se necesita que se agilicen los trámites del suelo y ser una actividad más predecible", afirma el presidente de Quabit.
ACR Grupo
"El mercado está cambiando. Antes solo los promotores compraban el suelo que iban a producir. Ahora la situación es otra y las promotoras compran suelo para acumular en sus carteras y asegurarse la producción a largo plazo", expone el director general de Promoción de ACR Grupo.
