Tras varios años desaparecidas, las grúas vuelven a formar parte del paisaje de España. Su regreso ha llegado de la mano de los grandes fondos internacionales, que han logrado dinamizar el mercado promotor en tiempo récord y en el momento justo. Gracias a su presencia, la actividad promotora creció en España un 30% el año pasado, con 50.000 visados de obra nueva y los expertos aseguran que el negocio residencial es ahora mismo imparable.
Tal y como informa la revista digital elEconomista Inmobiliaria, la capacidad financiera de los nuevos actores es, en algunos casos, abrumadora, cuentan con un exceso de liquidez envidiado por las históricas promotoras, pero, sin embargo, no conocen los entresijos del mercado local, y su experiencia en el terreno es prácticamente nula. Por ello, su implantación en el mercado español se ha realizado siempre mediante la compra de plataformas promotoras o a través de alianzas con empresas locales.
Su llegada ha supuesto un cambio de ciclo y una renovación del sector muy importante, ya que además de aportar capital en momentos críticos en los que era muy difícil acceder a la financiación, los grandes fondos están trabajando para profesionalizar el negocio promotor en España y evitar así que aparezca la sombra de una nueva burbuja inmobiliaria.
Debido a las grandes alianzas que se han sellado en los dos últimos años, en las que se han implicado actores como Lone Star, Värde o Kennedy Wilson, los expertos auguran que a lo largo de este año continuará la fuerte actividad en la compra de solares. De hecho, aseguran que comienzan a acelerarse ya las ventas de suelo no finalista y que aumentará la demanda en la compra de suelos, especialmente en los que se encuentren en las últimas fases de desarrollo, debido a la alta competencia que se ha generado entre los principales actores del sector -promotores, fondos de inversión y cooperativas-.
Todos ellos han sabido ver las oportunidades que ofrece ahora mismo el negocio promotor residencial, "que presenta rentabilidades claramente superiores a las de otras inversiones", según el informe Solvia Market View, que asegura que además las transacciones han crecido un 8,6% y los incrementos de precio se sitúan en torno al 4,5%. Con estos indicadores positivos, las cifras de promoción que se manejan son de 150.000 viviendas nuevas y 50.000 de segunda residencia al año hasta 2020.
Gran parte de estas viviendas saldrán al mercado de la mano de Neinor Homes, que aspira a ser la mayor promotora de España. Esta compañía será sin duda una de las más activas en los próximos años, ya que según sus previsiones espera levantar entre 2.500 y 3.000 viviendas al año. La firma, liderada por Juan Velayos -ex consejero delegado de Renta Corporación-, es la primera gran inmobiliaria residencial creada en España tras siete años de recesión.
Su potencial se demostró el año pasado, ya que desde su nacimiento, en mayo de 2015, y hasta finales de año, invirtió con recursos propios 800 millones de euros en la compra de suelos, sobre los que desarrollará hasta 10.000 viviendas en los próximos años, aglutinando el mayor banco de suelo finalista de calidad en España.
La promotora inició su andadura con una cartera de activos valorados en unos 1.000 millones, que antes pertenecían a Neinor, el grupo inmobiliario de Kutxabank, que Lone Star adquirió en 2014 por 930 millones de euros. Actualmente, Neinor Homes cuenta con 10 proyectos en fase de lanzamiento, y otros 21 planeados para antes de que finalice el año. Además, a principios de este ejercicio firmó un acuerdo con Solvia para comercializar una cartera de 6.200 inmuebles, de los cuales el 60% son viviendas.
Pero Lone Star no es el único fondo que ha realizado una apuesta de largo recorrido por el mercado residencial en España. Desde hace unas semanas el fondo norteamericano cuenta con un importante competidor. Se trata de Värde, que tras adquirir a Banco Popular el 25% de la rama inmobiliaria de Sanjose, ha lanzado ahora una nueva promotora.
Se llama dospuntos y su Plan de Negocio 2016-2021 prevé una inversión cercana a los 2.000 millones de euros en el mercado inmobiliario español durante los próximos seis años, para entregar una media de 2.000 casas al año a partir de 2019. De momento, el grupo dispone ya de un amplio banco de suelo para construir más de 7.000 casas en toda España.
Inmobiliaria Habitat es otra histórica empresa del sector que, tras sumirse en una situación financiera muy delicada e incapaz de afrontar su deuda, pasó en 2015 a manos de un grupo de fondos -Bank of America Merril Lynch, SP101 Finance Ireland, Capstone y Goldman Sachs, entre otros-. En este caso la apuesta de los fondos, que ha sido clave, es sin embargo temporal, ya que planean salir del grupo en dos o tres años.
El último informe residencial de la consultora CBRE destaca otras alianzas realizadas entre fondos internacionales y promotoras nacionales como son las del Grupo Lar y Pimco; Renta Corporación y Kennedy Wilson; Momentum Real Estate y HMC; Aquila Capital e Inmoglaciar; Mina Inmobiliaria y Eurostone; Aelca y Värde o Q21 Real Estate y Baupost.
La banca entra en el sector
La banca, a través de sus Servicers, se ha posicionado también entre los principales promotores de viviendas. Solvia tiene un papel relevante en el nuevo panorama. Así, la inmobiliaria de Banco Sabadell, ya ha desarrollado más de 3.380 viviendas en los últimos años y cuenta con 4.200 millones en activos de suelo bajo gestión.
Según explica el grupo, se ha especializado en la transformación del suelo, así como la promoción delegada y de llave en mano de proyectos. Una de las características de esta firma es que "levanta casas flexibles, adaptables al ciclo de vida del propietario y a los cambios sociales y económicos".
BBVA también se ha lanzado a la promoción, y así lo explicó el director comercial de BBVA Real Estate-Anida, Lorenzo Castilla, que indicó que la entidad está analizando el desarrollo de 25 promociones para levantar 2.000 viviendas, mientras mantiene en desarrollo otras 12 para construir 630 inmuebles.
El directivo plasmó claramente cuál es el nuevo modelo que se ha instalado ahora en el sector, ya que aseguró que "no se trata de llenar España de grúas, sino de proyectos con sentido", ya que "la racionalidad brillaba por su ausencia durante los años del boom".
Según las estimaciones que se recogen en Solvia Market View, tanto Altamira, filial inmobiliaria del Banco Santander, como Cerberus llevarán a cabo la promoción de entre 1.000 y 2.000 viviendas al año.
En el caso del fondo estadounidense, este desarrollo se llevará a cabo en el complejo urbanístico que compró junto a Orion a NH, Sotogrande en (Cádiz), por 225 millones. En esta operación, además de dos campos de golf y dos hoteles, se incluían unos terrenos para desarrollo inmobiliario.
Las inmobiliarias resurgen
Aunque durante los años de crisis muchas de las grandes promotoras nacionales entraron en concurso y finalmente fueron a liquidación, otras muchas han logrado sobrevivir. Entre ellas destacan hi! Real Estate, Via Célere, Corporación Promotors, Pryconsa o Inmobiliaria Espacio, que tendrán un ritmo de promoción de entre 500 y 1.000 viviendas al año.
En el caso concreto de hi! Real Estate (Hercesa), tiene actualmente en marcha más de 800 viviendas y cuenta con importantes proyectos en cartera que supondrán el lanzamiento en un año de más de 1.000 viviendas en diferentes zonas geográficas, principalmente en Madrid zona centro.
Por otro lado, destaca Quabit, la inmobiliaria que preside Félix Abánades, y que ha puesto en marcha un nuevo plan de negocio hasta 2020 centrado en el crecimiento. Su proyecto contempla la promoción de 3.000 viviendas en cinco años, con una inversión total de 950 millones de euros. El grupo, que cuenta entre sus accionistas con el fondo KKR y también con la Sareb, negocia además con otros inversores una inyección de capital de 70 millones.
Mientras tanto, la firma sigue adelante con la puesta en el mercado de 300 unidades. La nueva cartera incluye tanto viviendas protegidas como casas de lujo que se encuentran repartidas, en el caso de las primeras residencias, entre Madrid, Guadalajara, Barcelona o Sevilla, mientras que las segundas residencias se ubican en la Costa del Sol.
Más modesto es el plan estratégico de Inmobiliaria del Sur (Insur), que en este caso prevé un desembolso de 150 millones de euros que se destinará a la compra de suelos para promoción de viviendas y espera llegar a entregar entre 2.000 y 2.500 viviendas durante el periodo que abarca el plan.
Las cifras de nuevas promociones pueden extrañar si se tiene en cuenta que el volumen de stock de vivienda nueva sigue siendo elevado (533.734 unidades en 2014). Sin embargo, los expertos aseguran que una parte importante de este monto puede llegar a no venderse nunca. Solvia asegura que el modelo de negocio que se aplica ahora es más conservador que en épocas pasadas, ya que la compra de suelo se financia en general con recursos propios. Además, "la falta de stock en determinadas zonas, y la existencia de una demanda embalsada, configuran un escenario muy favorable para la vuelta al desarrollo".
En la misma línea, CBRE habla de la necesidad de vivienda nueva en los mercados más consolidados. "El stock remanente de las principales capitales de provincias españolas puede considerarse de carácter técnico, por lo que será necesario satisfacer una creciente demanda que ya comienza a encontrar dificultades a la hora de encontrar un abanico en oferta que se ajuste a sus necesidades". Así, la firma prevé que la demanda de vivienda nueva para el periodo 2016-2025, destacando la provincia de Madrid, alcanzará las 24.591 viviendas nuevas por año.
