En una tendencia acelerada con la pandemia, nuestras vidas se han vuelto más digitales. Actualmente cada minuto 4.600 millones de usuarios de Internet en el mundo gastan un millón de dólares en línea y envían 41,7 millones de mensajes en WhatsApp, realizan 1,4 millones de llamadas y suben 500 horas de vídeo (fuente: Domo, "Data never sleeps 8.0"). Con el auge de la tecnología móvil 5G este volumen de datos aumentará, provocando un poderoso aumento de la demanda de un tipo especializado de bienes inmuebles: los centros de datos.
Efectivamente, la demanda de centros de datos seguirá creciendo exponencialmente. De hecho uno de los posibles ganadores en el mundo post-Covid son los centros de datos, dada la explosión de su uso en tecnologías.
En la última década, empresas internacionales como Facebook, Microsoft y Google han establecido más de 200 centros de datos en el mundo (Merlin Properties ha sellado alianza con la estadounidense Edged Energy, filial de la compañía americana especialista en tecnología Endeavour, para construir en Madrid, Bilbao, Barcelona y Lisboa centros de datos energéticamente eficientes y de consumo neto de agua nulo. La energía procederá de fuentes renovables, instalaciones fotovoltaicas y baterías).
Estas compañías, como Facebook, precisan agilidad en contacto con sus clientes y, además de su propio centro de datos, subcontratan otros en todo del mundo, con protección y seguridad. En concreto se prevé que sólo el mercado de centros de datos en Europa, crezca en 71.000 millones en el período de 2020 a 2024, lo que representa una tasa de crecimiento anual compuesta del 15% (fuente: Infiniti Research, "Data center market in Europe").
Desde el punto de vista del inversor inmobiliario se trata de oportunidad única, capaz de proporcionar un flujo estable de ingresos, de manera similar a un bono. De hecho, los centros de datos suelen llevar a aparejados unos arrendamientos duraderos vinculados a la inflación, con rentabilidades relativamente atractivas, de entre 5 y 7% en las ubicaciones principales y privilegiadas de Europa. Esto presenta una oportunidad de inversión única para los inversores inmobiliarios que buscan una clase de activos con fundamentales sólidos.
Ahora bien, al igual que con todos los bienes raíces, la ubicación es crucial. Así, el reto es encontrar activos con una planta suficientemente grande, como centros logísticos, en un lugares estratégicos, con electricidad y fibra óptica desplegada. El caso es que faltan locales adecuados.
En cualquier caso, los inversores inmobiliarios activos pueden involucrarse en la compra de edificios existentes y, aprovechando el desarrollo tecnológico, favorecer que estos edificios sean más "verdes", favoreciendo con ello objetivos medioambientales.
Efectivamente, hay que tener en cuenta que los centros de datos consumen mucha energía y generan mucho calor. Procesar y almacenar enormes cantidades de datos es altamente intensivo en energía, hasta el punto de que para 2025 los centros de datos pueden representar el 20% del consumo de energía del mundo y hasta 5,5% de su huella de carbono, según el investigador sueco Anders Andrae.
La inversión en centros de datos en los países nórdicos podría casi duplicarse entre 2018 y 2025
Gran parte de dicha energía se emplea en enfriar la instalación y normalmente se emite al medio ambiente. Así que los climas fríos ayudan a reducir su consumo y no es casualidad que la inversión en centros de datos en los países nórdicos, que cuentan con refrigeración natural y una alta proporción de energía verde, pueda casi duplicarse entre 2018 y 2025. Además estos países están bien equipados con redes de fibra súper rápidas.
Afortunadamente, tanto las empresas propietarias de los centros de datos, como las que los gestionan, así como los accionistas, consumidores y reguladores, reconocen que el sector necesita reducir este desmesurado impacto ambiental. Ciertamente, la tecnología en los centros de datos se puede aplicar hacer más eficiente el uso de energía, mediante la instalación de micro servidores y el empleo de inteligencia artificial. El aislamiento también es importante, al igual que el control del consumo.
Un segundo paso implica hacer los edificios más verdes. Aquí es donde los inversores inmobiliarios activos pueden involucrarse y, por extensión, capitalizar esta oportunidad de inversión sostenible.
Al respecto, algunas de las mejores credenciales medioambientales se dan en centros de datos nuevos. Ahora bien, construir desde cero está lejos de ser "verde", pues la producción de cemento representa alrededor de un 8% de las emisiones globales de carbono, según World Economic Forum. De manera que la renovación y adaptación son casi siempre mejores para el medio ambiente, con la ventaja de añadir valor, desde el punto de vista inversor y, por tanto, generar un mayor potencial de rentabilidad inmobiliaria. También hay que tener en cuenta que si el edificio funciona con energía renovable, es mejor que esta se produzca in situ.
Es el caso de una adquisición que hemos llevado a cabo en Akalla, en las afueras de Estocolmo. Parte del edificio, denominado Property Vantaa 3, de 63.000 m2, está ocupado por un centro de datos y con el tiempo pretendemos convertir la mayor parte del área restante, actualmente una imprenta, también en espacio para centro de datos. La renovación implica nuevo suelo para mejorar la eficiencia energética. Además, planeamos capturar y canalizar el calor generado a un sistema de calefacción urbana y llevarlo a las viviendas residenciales del municipio. También estamos evaluando generar energía solar, eólica y otras renovables in situ, lo que es innegablemente más eficiente que la energía transportada a grandes distancias mediante la red eléctrica convencional.
Así, que, invertir en centros de datos "verdes" es una forma de aprovechar el sólido crecimiento de la tecnología y, al mismo tiempo, cumplir objetivos medioambientales. Se trata de mejorar la sostenibilidad de estos activos, incluso aplicando herramientas PropTech, que posibilitan el análisis ambiental. Más aún, estimamos que el área de bienes inmuebles comerciales de centros de datos se convertirá rápidamente en una inversión similar a un bono, proporcionando un flujo estable de ingresos, hasta el punto de que será parte central de las carteras inmobiliarias.
