Fondos

Los fondos inmobiliarios, 10 años después de Banif

Este sábado, 16 de febrero, se cumplió el décimo aniversario del que ha sido uno de los mayores escándalos a los que se ha enfrentado la industria de fondos en los últimos años: la suspensión de reembolsos que llevó a cabo el fondo Santander Banif Inmobiliario, que era entonces la mayor inmobiliaria cotizada de España, con más de 4.000 millones de euros en activos bajo gestión y que dejó encerrados a cerca de 50.000 partícipes.

La gestora se vio obligada a tomar esa decisión después de haber recibido peticiones de reembolsos por valor del 90% del patrimonio del fondo, en la primera ventana de liquidez que tuvieron los inversores tras la tasación de activos extraordinaria que había anunciado el fondo en diciembre de 2008, en pleno pinchazo de la burbuja inmobiliaria en España.

Si bien la suspensión de reembolsos que anunció el Santander para su fondo inmobiliario no fue la primera que llevaba a cabo una gestora con respecto a estos productos -BBVA ya había anunciado una medida similar en diciembre de 2008, al igual que habían hecho otras gestoras internacionales como Credit Suisse, Morgan Stanley, UBS, Axa o Aviva- sí fue la que acaparó más titulares debido a su modus operandi (lo hizo tras anunciar una tasación extraordinaria que acabó suponiendo una pérdida del 7,5% del valor liquidativo, de la que se salvaron solo los inversores que habían rescatado el dinero en noviembre) y también a su tamaño, ya que era el fondo de inversión más grande de España en ese momento.

Habrían de pasar aún cinco años para que los inversores consiguieran si no recuperar todo el dinero invertido sí una buena parte de él. "Se han recuperado 2.700 millones de euros aunque como mínimo se deberían ha-ber recuperado 600 millones más. Bajo mi punto de vista, lo del fondo era un fraude piramidal en el que se pagaba a los viejos inversores con el dinero de los nuevos, en base solo a las plusvalías latentes de los inmuebles, ya que lo que se generaba con los rendimientos del alquiler se lo comían las propias comisiones del fondo", apunta el abogado Juan Manuel Moreno Luque, quien representó en este caso a cientos de partícipes afectados.

Además, se dio la circunstancia de que pese a ser los fondos inmobiliarios productos que invertían en activos ilíquidos -de ahí que solo se pudieran suscribir y reembolsar participaciones con periodicidad trimestral- se vendieron en muchos casos a inversores conservadores en una era en la que no existía Mifid. "Estos productos se consideraban una inversión conservadora, pero cuando se pincha la burbuja inmobiliaria y dejan de ofrecer buenas rentabilidades empiezan a perder el favor de los inversores. En muchos casos se vendieron sin una adecuada información de sus características, de su iliquidez y de sus riesgos, lo que agudizó la huida de ellos cuando las cosas empezaron a torcerse", afirma Victoria Torre, directora de análisis y productos financieros de Self Bank.

Hoy, con Mifid II, lo normal es que este tipo de productos se hubiera incluido en la cesta de productos complejos ,como lo son los garantizados. Eso si aún existieran... ya que los únicos dos de los que aún da datos Inverco (AC Patrimonio Inmobiliario y Segurfondo Inversión) están en proceso de liquidación.

Opciones más líquidas

Pero con la extinción de los antiguos fondos inmobiliarios no se han acabado las opciones para los inversores que quieran invertir en ladrillo pero sin renunciar a la liquidez. Otra cosa es que el contexto sea o no el adecuado teniendo en cuenta que el inmobiliario es un sector muy correlacionado con la economía y que ahora son muchos los expertos que defienden que estamos como poco a las puertas de una sincronizada descaleración económica mundial. "Lo más parecido que hay ahora a esos antiguos fondos inmobiliarios son las socimis, que están muy focalizadas en España, aunque con una gran ventaja respecto a los fondos: su cotización es en tiempo real y, por tanto, no depende de la liquidez del mercado inmobiliario sino de la que haya en el mercado secundario", apunta Félix López desde atl Capital. En España cotizan más de 73 socimis, 68 de ellas en el Mab y cinco en el Mercado Continuo. De estas últimas, tres cuentan con seguimiento por parte de los analistas. Se trata de Inmobiliaria Colonial, Merlin y Lar España. Las dos últimas cuentan con un consejo de comprar sus títulos por parte de los analistas que recoge Factset y un potencial a doce meses superior al 10%.

La otra opción líquida para participar del inmobiliario son los fondos que invierten en reits que, según explica Paula Mercado, directora de análisis de VDOS, "cuentan con una oferta muy diversificada". Esta experta defiende que su atractivo se mantiene aun en un contexto adverso. "Hay un equilibrio global entre oferta y demanda y apoyan los ingresos operativos netos y las valoraciones de las propiedades", explica. De hecho, Damien Marichal, gestor senior de DPAM Capital Real Estate, cifra en un 15% el descuento al que cotizan los reits europeos con respecto a su NAV y estima rentabilidades netas "del 9% durante los próximos dos años".

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