Firmas

Tributo a las hipotecas: callejón sin salida

  • La situación paraliza la recuperación que disfruta el mercado hipotecario
Foto: Archivo

El impuesto sobre la firma de hipotecas es el último de los frentes que quedaban abiertos tras años de judicialización de todas las cuestiones referidas a la comercialización de productos financieros por parte de la banca española. Aunque en todos los casos se apostó por soluciones judiciales con aplicación universal dando la razón a los clientes minoristas frente a las entidades financieras, esta última cuestión ha generado un revuelo incluso mayor que la sentencia sobre las cláusulas suelo porque supone contradecir la doctrina del mismo Tribunal expuesta el pasado mes de marzo con la decisión sobre el pago de los gastos de constitución de una hipoteca (donde, por cierto, más del 70% del gasto es precisamente el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, AJD).

Que haya opiniones discrepantes entre jueces es algo totalmente normal y necesario en un Estado de Derecho, pero que un tribunal enmiende a la plana su propia tesis a sabiendas del impacto económico y social que tiene la decisión y más en una cuestión fiscal tan clara como ésta donde el sujeto pasivo último de este impuesto no es el banco sino el deudor, es algo absolutamente alejado de la normalidad y siembra una inseguridad jurídica difícil de reparar. Por lo pronto, el sector bancario cotizado ha perdido en tres días 10.200 millones de euros de valor en bolsa y ha paralizado por completo el mercado hipotecario, perjudicando especialmente a las entidades medianas y pequeñas cuyos márgenes de intermediación son tan estrechos que cualquier situación sobrevenida le causa un daño difícil de reparar. Precisamente, las mayores caídas se concentran en bancos medianos como el Sabadell (-15%), Unicaja (-12%) y Liberbank (-11,7%).

Pero los próximos días podrían ser mucho peores. Posponer la decisión del Pleno de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Supremo al 5 de noviembre ya en sí alarga la incertidumbre. Pero hay un elemento que puede ser letal para el sector, tanto español como a nivel europeo en términos de negociación en el mercado: será el primer día bursátil después de la publicación de los resultados de los stress test a la banca europea. La probabilidad de que varias entidades europeas suspendan y que haya serias dudas de solvencia sobre otras más, incluso alguna española, puede convertirse en un cóctel explosivo. Dicho de otra forma, se va a producir una concentración de riesgos de manual, cosa nada conveniente en el momento coyuntural en el que estamos y más cuando los bancos se preparan para el fin de los estímulos monetarios del BCE.

Desgraciadamente, éste es el escenario más probable. Incluso aunque el Supremo dictaminara que los bancos a partir de hoy sean los sujetos pasivos del AJD pero sin carácter retroactivo, le sucedería un nuevo problema de índole fiscal, dado que cuando se dictamina la aplicación indebida de un impuesto, normalmente existe la opción de reclamar las cantidades indebidamente pagadas en los cuatro ejercicios inmediatamente anteriores (plazo de prescripción fiscal). Con lo cual, ese nuevo frente causaría un daño adicional y más desgaste no sólo a los bancos sino en general a todo el mercado hipotecario.

Estamos, por consiguiente, ante un fenómeno de largo alcance y de gran impacto sobre algo tan sensible como es la banca. Una banca en el mercado español que ya de por sí arrastra numerosos problemas de morosidad, endeudamiento, eficiencia, rentabilidad y modelo de negocio a largo plazo. En este escenario, este nuevo golpe es sin duda más duro que el de las cláusulas suelo tanto en términos cuantitativos como cualitativos. Situándose en el peor de los escenarios -se mantiene la doctrina de pago del impuesto por el banco y con carácter retroactivo- el coste económico para la banca española oscilaría entre 1.640 millones y 2.460 millones de euros, lo que equivale a entre el 12,72% y el 19% del negocio bancario tradicional de todo un año (margen de intereses) solo en el segmento de créditos con garantía hipotecaria. Si a ello se añaden las posibles reclamaciones en otro tipo de préstamos que tengan garantía real, el coste total se aproxima a los 4.000 millones que calculó la agencia de rating Moody's.

En el actual escenario de tipos de interés y exigencias regulatorias, esta situación paraliza la recuperación paulatina que el mercado hipotecario ha experimentado en los últimos años y, gracias a ello, el margen de intereses de la banca española ha mejorado. Es el mercado de crédito más importante en España, donde cada año se firman más de 300.000 hipotecas y especialmente después de la crisis con una solvencia reforzada por parte de los prestatarios (hasta julio con respecto a julio de 2017 se habían firmado 330.090 hipotecas según los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística, INE). Es, por si fuera poco, el segmento del crédito bancario con menor morosidad, la cual se sitúa en el 4,45% frente al 6,31% que marca el total de créditos dudosos según publica el Banco de España. Para cualquier familia española (especialmente en momentos de crisis) lo último siempre es dejar de pagar la hipoteca.

A pesar de esta importante función que lleva cumpliendo el mercado hipotecario desde hace más de 150 años de una forma bastante razonable, todos los ataques se han centrado en él sin reparar en las consecuencias que tiene a largo plazo. Por ello, cabe esperar un racionamiento notable del crédito, unido a un mayor coste para el hipotecado, el cual por una pura cuestión de selección adversa tendrá que cargar con las incertidumbres que pueda deparar su propio perfil de riesgo sino también los posibles riesgos regulatorios que se den en el futuro. El problema de fondo es que, dada la rigidez de la demanda de vivienda por parte de los españoles (recordar que el 83% de las familias tienen su vivienda habitual en propiedad), los ciudadanos tendrán muy difícil escapar o, al menos mitigar, el efecto negativo de los cambios regulatorios y la inseguridad jurídica. Los 44 puntos básicos más que paga un español en el tipo hipotecario frente a un portugués o los 47 puntos básicos en el caso de un francés, pueden elevarse significativamente en los próximos meses.

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