Las hipotecas inversas son un producto que, a diferencia de otros países, no ha tenido buena acogida en el mercado español. Las aseguradoras se están planteando seriamente entrar en este nicho de actividad, dirigido a las personas jubiladas, con el fin de diversificar sus fuentes de negocio en un momento de tipos de interés cero.
Según fuentes del sector, este tipo de hipotecas está en la agenda de buena parte de las compañías aseguradoras, que en los últimos años han comprobado cómo otros productos, entre ellos las rentas vitalicias, han contado con una elevada demanda.
Las hipotecas inversas permiten incrementar los recursos financieros de los pensionistas en una media equivalente al 30% del valor de su vivienda una vez formalizado un contrato de crédito, pudiendo recibir el importe de una sola vez o por distintas cuotas. Los herederos, tras el fallecimiento del cliente, pueden mantener la propiedad del inmueble con la devolución del préstamo más el tipo de interés -del entorno a un 5%- o, en caso contrario, pueden deshacerse de la vivienda y posteriormente reembolsar el montante de la financiación.
Una de las ventajas es que la legislación ofrece exenciones fiscales. Por la firma de la hipoteca apenas se debe pagar el 2% o menos del importe, ya que no hay que sufragar el impuesto de actos jurídicos documentados -el más importante- y están limitados hasta en un 90% los costes de registro y notaría. El único gasto que debe afrontar de manera anticipada el usuario es el de tasación.
Por el momento, únicamente Ópima Mayores está comercializando este tipo de hipotecas en España junto al banco portugués BNI. En los primeros cuatro meses, entre septiembre y diciembre del año pasado formalizó operaciones por importe de 10 millones de euros.
La importancia del volumen
Para Sergio Redruello, managing director de Álvarez & Marsal, este producto es una "buena alternativa" para que las aseguradoras puedan incrementar su volumen de actividad y rentabilidad. Es sí, considera que para conseguir retornos es preciso alcanzar unos volúmenes de 50 millones -unas 500 transacciones- por las características de estos créditos.
De hecho, esta es una de las razones que han llevado a la banca a no contar en sus escaparates y catálogos las hipotecas inversas. La última entidad que las comercializó fue BBVA, pero desde 2013 ninguna las ofrece.
De momento el seguro está analizando dar el salto y aprovechar una oportunidad de explorar un negocio que en otros países de nuestro entorno sí funciona con normalidad.
Las hipotecas inversas son sólo una de los segmentos bancarios que las compañías especializadas en pólizas están interesadas. Distintas firmas ya han apostado de manera contundente por la actividad de banca privada, es decir, productos y servicios destinados a clientes con altos patrimonios. También otras están dispuestas a colaborar con las entidades para que los jóvenes puedan tener acceso a una vivienda a través de hipotecas con mejores condiciones, dentro del ámbito de la responsabilidad.
Tal y como público este periódico la semana pasada, bancos y distintas firmas de seguros llevan meses trabajando para diseñar una fórmula que permita a los jóvenes el acceso a una hipoteca, a pesar de no contar con el dinero suficiente para la entrada, que actualmente es uno de sus principales obstáculos a la hora de adquirir un piso.
Según han explicado distintas fuentes del sector a elEconomista, la fórmula pasaría por la extensión de un seguro de crédito hipotecario, que podría elevar el importe de la hipoteca hasta el 95% del precio de compraventa o de tasación. Hay que tener en cuenta que a día de hoy esta cuantía se sitúa, de media, ligeramente por encima del 60%. Es decir, que cualquier comprador debe tener unos ahorros equivalentes a casi el 40% del montante de la operación, incluyendo los gastos e impuestos, un hecho que frena considerablemente el número de transacciones entre la población joven.
Para que esta alternativa, que podría darse a la vuelta de verano, salga adelante, las cuatro las principales entidades de este país ya han entablado conversaciones con el Banco de España, según apuntan las mismas fuentes.
El objetivo del sector financiero es que el regulador no penalice este tipo de operaciones a través de mayores peticiones de capital y provisiones, ya que superan el umbral del 80%, considerado como la línea roja para que una operación se considere de alto riesgo.
