Barcelona y Madrid han sido las dos ciudades más activas en el mercado de la vivienda desde que se iniciara de nuevo la actividad en el sector. Su rápida recuperación ha llevado a estas dos urbes a situarse a tan solo un 23,7% y 25,5% de distancia de sus precios máximos, y a pesar de que siguen encareciéndose hay otras dos plazas en España que ya lo hacen a una mayor velocidad. Así lo explica Rafael Gil, director de estudios de Tinsa, que apunta hacia Málaga y Valencia como las dos ciudades que experimentarán los mayores incrementos de precios en los próximos meses, empujados por el turismo, la demanda extranjera y la compra como inversión, entre otros factores.
"En los primeros meses de 2019 estamos viendo que continúa la tendencia del año pasado con incrementos de precios que acompañan a un crecimiento de las operaciones, si bien, empezamos a detectar agotamiento en determinadas zonas muy activas como la capital o la ciudad condal, donde los crecimientos de precios empiezan a ser menos acusados", explica el experto.
Concretamente, apunta que es en los barrios más céntricos de estas dos ciudades donde se empieza a ver esa ralentización en la subida de precios, que, por otro lado, "se está trasladando a las áreas más periféricas". Asimismo, la mancha de aceite se está trasladando a ciudades como Málaga y Valencia, que están tomando el relevo de las dos grandes capitales españolas, "experimentando crecimientos bastante notables, e incluso superiores a los del centro de Madrid y Barcelona", apunta Gil, que también pone el foco en Sevilla y Zaragoza.
Foco del encarecimiento
Concretamente, mientras en la capital española y en la Ciudad Condal el crecimiento interanual del primer trimestre ha sido del 9,8 y 6,8%, respectivamente, el precio medio de la vivienda terminada en Valencia se ha encarecido de forma interanual al cierre de marzo un 11%, hasta situarse de media en los 1.391 euros. Si bien, hay barrios de la ciudad que crecen por encima del 20%, como es el caso de L'Olivereta y Rascanya, que suben a un ritmo del 23,9 y 24,9%, respectivamente, según los datos de Tinsa. Estas subidas han llevado a Valencia a posicionarse como la sexta ciudad que más se ha revalorizado en España desde que toco suelo tras el estallido de la burbuja.
En el caso de Málaga, el incremento medio es aún mayor, con una subida interanual en el primer trimestre del 14,84%, pasando de un precio medio de 1.444 euros por metro cuadrado en marzo de 2018 a 1.659 euros al cierre del pasado marzo. Esto sitúa a la capital malagueña un 31,3% por debajo de su precio máximo, que se situó en los 2.415 euros.
Zaragoza es otra de las capitales que está adelantando a Madrid y Barcelona en el ritmo de incremento de precios, con una subida interanual en marzo del 11,7%, alcanzando los 1.330 euros por metro cuadrado. "Estos incrementos están partiendo desde la zona centro de la ciudad", apunta Gil, que detalla que en el casco histórico el encarecimiento medio de la vivienda ha sido del 26,4%.
Sin embargo, esta mancha de aceite no "es extensible al resto de España. Es una mancha localizada", apunta Gil, que asegura que "una parte importante del interior peninsular, donde si que se ha dado un incremento de transacciones, no está reflejando esa actividad en los precios, ni lo prevemos a corto y medio plazo". Las zonas en las que todavía no se espera una recuperación son principalmente "ciudades de poca entidad demográfica, sujetas a procesos de despoblación paulatinos", explica Gil.
Factores para el crecimiento
Además de Málaga y Valencia, en los archipiélagos, "concretamente en el Balear, tanto en la capital, Palma de Mallorca, como en ubicaciones como Ibiza y Formentera se está dando el mismo fenómeno de encarecimiento", concreta el experto, que apunta que los motivos por los que unas ciudades tienen un recorrido positivo mientras que otras se muestran inamovibles a pesar del aumento en las transacciones coinciden en casi todos los casos.
"En primer lugar esa despoblación que estamos viendo en buena parte del interior peninsular no se está dando en la periferia de otras ciudades como Valencia o Málaga, e incluso como Sevilla. Son estas ciudades precisamente las que en su periferia cercana está recogiendo movimientos de población del interior y por lo tanto tienen expectativas de incremento poblacional futuro", detalla Gil.
Además, estas urbes que están ahora acelerando su encarecimiento tienen otros factores que inciden notablemente en la demanda.
"En estas ciudades no solo está activa la demanda tradicional de compra para vivienda habitual, como puede suceder en una parte del interior, si no que hay que sumar otros factores como que cuentan con un mercado de alquiler más consolidado, que por supuesto incide en la oferta y por tanto en el precio de compraventa de las vivienda", indica el experto, que también pone el foco en la demanda de casas como inversión y en la demanda extranjera, que "se concentra en buena parte de las principales ciudades del litoral mediterráneo".
El foco de la inversión no cambia
A la hora de comprar una vivienda como inversión, el precio se posiciona como un factor importante, si bien, hay otras variables en juego, como la seguridad del mercado y su dinamismo y la capacidad del mercado de alquiler.
"Si nos basamos en un dato financiero, Málaga, Valencia o el centro de Zaragoza son las plazas donde prevemos que puede haber unos incrementos más notables de aquí a un año", explica Gil, si bien, señala que el grueso de la inversión seguirá dirigiéndose a ciudades como Madrid y Barcelona y su periferia, ya que se trata de mercados que compiten en una liga internacional con otras grandes capitales europeas, como Londres o París.