Ático triplex de 750 metros cuadrados con tres terrazas que suman otros 200 metros cuadrados, piscina privada, cinco dormitorios y siete baños. Así es el piso más caro actualmente a la venta en el centro de Madrid, ubicado en el número 11 de la Calle Montalbán, en pleno barrio de los Jerónimos, por el que se pide 14,6 millones de euros.
A pesar de este precio, este triplex no ha logrado superar la cifra más alta pagada por metro cuadrado en la capital. Un título que se lleva la promoción de Mabel Real Estate, firma participada por Abel Matutes Prats, hijo del exministro Abel Matutes, ubicada en la calle General Castaños 3, en el barrio de Las Salesas. Según distintas fuentes del mercado, en este proyecto se han llegado a pagar hasta 20.000 euros por metro cuadrado.
"Esta es una cifra récord para España, que supera incluso los precios que se dieron antes de la crisis", explica Carlos Zamora, director de residencial en Knight Frank, que además de Montalbán 11, está comercializando una de las promociones más exclusivas de Madrid por sus características y su precio medio. Se trata del proyecto Canalejas, promovido por OHL y Mark Scheinberg, fundador de Poker-Stars, que se compone de 22 viviendas de lujo que cuentan con servicios asociados al hotel Four Season, ubicado en el mismo inmueble.
"Es el primer proyecto de este tipo que hay en España, ya que los compradores de estas viviendas podrán disfrutar de todos los servicios y amenities del hotel", apunta Zamora, que concreta que en este complejo el precio medio se sitúa en unos 15.000 euros por metro cuadrado. El activo estrella en este caso ha sido un ático, por el que se han pagado 10 millones de euros.
Estas cifras demuestran el buen momento por el que pasa el mercado residencial de lujo, si bien, no son extensibles a todas las promociones prime de obra nueva de la ciudad, donde la media se sitúa en unos 8.500 euros por metro cuadrado, según los datos de Knight Frank.
Así, aunque se hayan registrado precios récord por m2 en viviendas puntuales todavía nos encontramos lejos de las medias que se dieron antes del estallido de la burbuja. "Tras la crisis económica, los precios medios de Madrid cayeron un 30% desde el nivel máximo al mínimo registrado, pero actualmente se sitúan un 46% por encima del mínimo de mercado alcanzado en el tercer trimestre de 2012", explica Zamora.
Potencial de crecimiento
El directivo apunta que la recuperación del mercado residencial prime de Madrid se intensificó a finales de 2016 y, desde principios de 2017, la ciudad ha superado la media de crecimiento de las 43 ciudades que forman el Prime Residential Index de Knight Frank, con una subida en los precios del segmento de lujo del 8,1% en 2018.
Para este año, Zamora prevé nuevos crecimientos, ya que "el mercado residencial prime de Madrid está muy afianzado y constituye un destino seguro, fundamental para las grandes fortunas latinoamericanas". Según la edición de 2019 del Knight Frank Wealth Report, un 71% de las personas con un poder adquisitivo extremadamente alto de América Latina posee ahora un segundo pasaporte o la doble nacionalidad y España se revela como el destino favorito de quienes se estaban planteando emigrar.
"Las personas con un poder adquisitivo extremadamente alto aumentarán en España un 27% en cinco años"
"De las 20 ciudades mundiales que seguimos, esperamos que Madrid lidere nuestras perspectivas respecto al sector residencial prime en el año 2019, con precios que ronden niveles un 6% más elevados que en 2018", concreta el experto.
"La previsión es que las personas con un poder adquisitivo extremadamente alto aumenten en España un 27% durante los próximos cinco años, lo cual equivale prácticamente a 1.100 personas más con un patrimonio neto superior a los 30 millones de dólares en términos reales y a un incremento del número de millonarios en más de 62.000 personas dentro del ámbito nacional. A nuestro juicio, un amplio porcentaje querrá aprovechar la oportunidad de invertir en el segmento de lujo de la capital", apunta el directivo.
Compra como inversión
En torno a un 50% de los compradores prime busca una residencia fija o una segunda o tercera vivienda exclusivamente para su propio uso personal, mientras que un 22% solo quiere invertir en alquileres y el 28% restante menciona diferentes motivos: una casa de vacaciones, invertir en alquileres y un lugar para que sus hijos vivan mientras están en la universidad, explica Zamora.
En el caso del alquiler, José Faría, director Residencial de Lujo de Knight Frank, apunta que las viviendas ubicadas en zonas prime pueden arrendarse por unos 25-30 euros por metro cuadrado al mes, mientras que en proyectos tan exclusivos como Canalejas, con servicios del hotel, se pueden alcanzar los 45 euros. Si bien, en este proyecto las casas no pueden alquilarse por menos de seis meses, ya que así lo ha establecido el hotel con los propietarios de las viviendas.
En el mercado del lujo la demanda es superior a la oferta, lo que encarece el mercado de segunda mano
En cuanto a nacionalidades, Faría explica que alrededor de un 65% de los compradores prime son de origen español, ya sea de Madrid o de otras ciudades principales, como Barcelona, Málaga o Sevilla. Hace una década, esta cifra rondaría el 90%.
"De los compradores prime extranjeros de la ciudad, aproximadamente un 18% procede de América Latina, pero a diferencia de lo que ocurría hace dos años, cuando los venezolanos eran mayoría, en 2018 los compradores mexicanos aumentaron su cuota de mercado, ya que muchos ven en Madrid un puerto seguro, tanto personal como económicamente", indica Faría.
El experto señala que en el mercado del lujo la demanda es superior a la oferta, lo que está suponiendo encarecimientos en el mercado de segunda mano, "donde muchas viviendas del Barrio de Salamanca, por ejemplo, superan ya los 10.000 euros por metro cuadrado". A pesar de esto, "Madrid sigue estando por debajo de otras muchas capitales de Europa en precio como es el caso de Londres, donde se pagan 30.000 euros por metro cuadrado en zonas prime o París, que está en unos 20.000 euros por metro cuadrado", apunta.
"La llegada de estas compañías como promotores de lujo ha subido mucho la calidad de los proyectos"
Según Faría, el comprador de segunda mano es el mismo cliente que el de obra nueva, ya que, por lo general, a este perfil de usuario no le importa asumir una reforma.
"Generalmente es un comprador especializado y muchas veces el diseño de la obra nueva no les encaja, por lo que no dudan en adquirir segunda mano y hacerse una casa a su medida", explica Faría, que señala que "en Latinoamérica las casas de lujo se venden solo con las paredes, dentro lo haces el cliente junto a un diseñador que contratan ellos mismo".
Esta fórmula todavía no ha llegado a España, a pesar de que algunos de los promotores de obra nueva en la ciudad son firmas latinoamericanas. "La llegada de estas compañías como promotores de lujo ha subido mucho la calidad de los proyectos, ya que se trata de firmas muy internacionales que trabajan con unas calidades, diseño y amenities superiores a los que había antes de la crisis en España", explica Faría, que asegura que el resto de competidores se han tenido que poner a su altura.
Entre el producto de segunda mano de lujo que comercializa Knight Frank destaca Las Cortes, una propiedad de 221 m2, situada enfrente al hotel Palace y a escasos metros del Congreso de los Diputados.
Ritmo de las ventas
El volumen de viviendas nuevas de lujo vendidas por el equipo de Knight Frank se incrementó un 50% en el último año, y prácticamente todas las unidades nuevas iniciadas en los últimos dos años están reservadas en la actualidad. Así, el ritmo de ventas en estos proyectos es bastante rápido "firmándose una operación al mes", apunta Zamora. En el caso del proyecto que comercializa la firma en Santa Isabel 21-23, se han vendido el 65% de las 24 unidades que componen el proyecto, con un precio medio de 848.000 euros, en apenas cinco meses. La competitividad de los precios prime en comparación con otras ciudades europeas es uno de los factores que influye en el ritmo de ventas pero también el hecho de que actualmente el coste de la vida en Madrid es bajo y esta ciudad se sitúa en el puesto 46 de 231 en cuanto a calidad de vida, según la consultoría internacional Mercer.
Zonas 'prime' de la ciudad
Para los próximos meses los expertos de Knight Frank esperan que salgan al mercado entre cinco y diez proyectos de lujo nuevos. Estos estarán repartidos por las zonas prime de Madrid. "Tradicionalmente los mercados prime se ubicaban en los distritos norte de la ciudad, entre otros Salamanca, Chamberi, Chamartin y El Viso", explica Zamora, si bien, "desde 2016, se ha prestado mayor atención a la zona centro, donde se encuentra Sol, Embajadores y el centro histórico de la ciudad, cerca de la Plaza Mayo. Así, "la proximidad con El Retiro, el parque madrileño que tiene un tamaño similar al de Hyde Park, también constituye un atractivo fundamental", apunta el directivo.
