El banco hipotecario alemán Deutsche Hypo, especializado en la financiación inmobiliaria, cumple su primer año en España tras regresar con la apertura de una oficina en Madrid. La entidad, que estuvo operando de forma más activa en nuestro país hasta el año 2013, afronta ahora un nuevo ciclo en este mercado con una estrategia algo distinta y con un objetivo de préstamo que ronda los 200 millones de euros anuales.
"En nuestra anterior etapa estuvimos presentes en proyectos de desarrollo de oficinas y de centros comerciales como el de Nueva Condomina, en Murcia, o el parque marítimo Jinamar, en Gran Canaria, entre otros", explica Maite Linares, directora general de la entidad en España. Sin embargo, ahora solo financian inmobiliario terciario o residencial en renta.
"Buscamos activos prime en Madrid y Barcelona. Si bien, en centros comerciales abarcamos más provincias con parámetros económicos fuertes o con potencial, como pueden ser Valencia o la zona norte de España, siempre que sean activos consolidados y dominantes", apunta la directiva que señala que normalmente "acompañamos a inversores core, core plus y de valor añadido. El oportunista se sale un poco del perfil de nuestro target".
"Buscamos la relación directa con el cliente local, asumiendo la financiación total"
En su primer paso por España, antes de la crisis, la entidad trabajó también mediante participaciones con otra banca alemana, sin embargo, ahora "nuestra estrategia en este sentido también ha cambiado, ya que lo que buscamos es la relación directa con el cliente local, asumiendo la financiación total, a pesar de que luego podamos vender participaciones si el proyecto va más alla de nuestro riesgo", explica Linares.
El banco, que lleva activo desde 1872, opera siempre baja la misma fórmula, metiendo los activos en una nueva sociedad aislada a la que financian y luego se repagan con el cash flow. En el caso de España, Linares apunta que la firma trabaja con unos tickets mínimos de 10 millones de euros, si bien, por su capacidad de sindicación no tienen un máximo concreto, mientras que el ticket medio de las operaciones se mueve en el entorno de los 60 millones de euros y financian, normalmente a un plazo de siete años, aunque "podemos llegar a los diez años".
La directiva explica que actualmente están detectando mayor necesidad de financiación en el mercado logístico y apunta hacia el mercado de Cataluña, que "desde principios de año se ha reactivado notablemente, frente a la sequía que detectamos el año pasado. Para nosotros es una muy buena noticia, ya que es uno de los grandes mercados de España".
Encaminados a un cambio de ciclo
Basándose en las predicciones del ojo inmobiliario de Deutsche Hypo, un índice que compara las coyunturas inmobiliarias de seis países europeos, Linares apunta que "tras cinco años de crecimiento nos encaminamos hacia un cambio de ciclo. ya que en los últimos dos trimestres el crecimiento se ha ralentizado en España". Si bien, destaca que "no estamos en el mismo punto al de antes de la crisis. Se ha crecido de una forma más ordenada y no veo los síntomas para que lleguemos a ese punto, ya que hay criterios sanos dentro de la financiación y del desarrollo de nuevos proyectos".