El Banco de España va a exigir a las tasadoras que utilicen métodos automatizados en la valoración de los inmuebles (AVM). El organismo supervisor ha lanzado un proyecto de guía en pleno debate sobre las nuevas reglas del mercado hipotecario, por el que restará poder a las compañías de evaluación de los pisos, edificios, locales o terrenos en manos o financiados por las entidades y reducirá las tarifas de sus servicios.
La institución gobernada por Pablo Hernández de Cos, de esta manera, introduce en nuestro país este tipo de metodologías que ya se aplican desde hace años en otros mercados europeos. Los modelos automatizados usan el desarrollo de bases estadísticas matemáticas mediante programas informáticos a partir de una amplia información de datos, lo que permite realizar tasaciones de forma masiva y a coste reducido.
Estas herramientas, eso sí, asumen un relativo margen de errores en los resultados y no recogen la totalidad de las variables que afectan hipotéticamente en el valor. La guía determina que serán aptos para este tipo de tasaciones "aquellos inmuebles que cuenten con un cierto grado de homogeneidad, es decir, que presenten características susceptibles de producción repetida y se ubiquen en un mercado activo en transacciones, lo que permite que las sociedades de tasación dispongan de suficiente información para su tratamiento masivo y modelización".
En principio, el objetivo que se persigue es que los bancos agilicen los procesos de evaluación de sus inmuebles adjudicados para que ajusten el valor en libros de los mismos. Tienen obligación de actualizar estos activos y llevar a cabo coberturas a través de provisiones si fuera necesario. Pero, estas valoraciones también podrán tenerse en cuenta en las hipotecas que conceden los bancos.
Dos importes
"Se espera que las valoraciones AVM arrojen dos valores técnicos para cada inmueble: el valor de mercado y el valor hipotecario, tal y como están definidos en el artículo 4 de la Orden ECO/805/20031, ya que el valor de mercado debe utilizarse como valor de referencia en las valoraciones de inmuebles adjudicados y el valor hipotecario como valor de referencia para valorar los inmuebles en garantía de operaciones de financiación hipotecaria", explica el documento de las nuevas normas que pretende impulsar el Banco de España.
Este punto es relevante, ya que a priori la reforma hipotecaria que se negocia en el Congreso en la actualidad obligará a las entidades a asumir todos los gastos de constitución de un crédito para la adquisición de una vivienda, salvo el de tasación, de acuerdo con el pacto alcanzado la semana pasada por la mayor parte de los partidos políticos. Con la utilización de esta metodología el coste de la valoración de los inmuebles, que pagan y pagarán los clientes, descendería. A día de hoy la factura de una tasación media oscila entre los 250 y los 500 euros en función del tamaño y la ubicación del bien inmobiliario.
Datos exigidos
La información que requerirán las tasadoras deberá estar basada en datos mínimos disponibles sobre las características de la vivienda o de los edificios, como identificaciones catastrales, código postal, superficies construida y útil, superficie de terrazas, número de dormitorios, garajes y trasteros anejos, antigüedad y estado de conservación, año de la última reforma integral conocida, identificación del régimen de protección y, en la medida de lo posible, las coordenadas de geoposicionamiento del activo (latitud y longitud).
El Banco de España exigirá que la metodología que se aplique permita estimar con rigor los precios actuales de los inmuebles en sus respectivos mercados locales. Para ello, deberán contrastarse los resultados del modelo con transacciones reales y actuales a precios de mercado o con valoraciones individuales completas realizadas necesariamente en los doce meses anteriores a la fecha de emisión de las AVM por la propia firma tasadora para activos comparables en términos de ubicación, dimensión, construcción o cualquier otra circunstancia relevante a efectos de su comparación.
