Nueva York
Con un valor aproximado de 21.180 millones de dólares, según la plataforma SharesPost, sin contar el nuevo compromiso de Softbank de invertir otros 3.000 millones de dólares más, lo que elevaría su valuación hasta los 42.000 millones de dólares, la compañía de alquiler de oficinas, WeWork supera ya el precio de propietarios de suelo inmobiliario comercial como Boston Properties y Vornado. Curiosamente, esta startup alquila parte de las oficinas que realquila a estas dos empresas, que en el caso de la primera cuenta con un total de 43,7 millones de pies cuadrados (alrededor de 4 millones de metros cuadrados) en servicio y un total de 164 propiedades.
Hasta la fecha, el consejero delegado de WeWork, Adam Neumann, ha declarado que WeWork tiene 180 edificios en todo el mundo para WeWork y dos edificios para WeLive. Aún así, no se ha dado a conocer la cantidad de pies cuadrados que controla la compañía, pero se estima que son alrededor de 3 millones (278.000 metros cuadrados) solo en la ciudad de Nueva York.
Esta situación, sin embargo, ha hecho que la entidad haya sido calificada como "un castillo de naipes" o un "esquema de Ponzi" por aquellos que no creen en su modelo de negocio, como apunta Andrew Ross Sorkin en The New York Times. Según sus críticos, el pilar sobre el que se asienta WeWork solo funciona cuando la economía se mantiene viento en popa, que ha permitido asegurar alquileres a largo plazo para realquilar espacio a otros clientes con una prima.
Un negocio basado en realquilar espacio
WeWork se ha caracterizado por no contar con un portafolio de propiedades propio. La compañía logra contratos de alquiler a largo plazo y realquila dichas oficinas a un coste mayor agregando costes de gestión y administración de oficinas (limpieza, internet, eventos, etc…).
Este modelo plantea dudas sobre todo a la hora de cuestionarse cómo una empresa con una valoración tan alta no posee realmente un número de activos tangible. De todas formas, a su favor, hay que destacar cómo varios fondos de inversión inmobiliaria han invertido en la compañía y ésta ha anunciado su intención de comprar edificios donde actualmente alquila espacio.
Dicho esto, con un ciclo económico que comienza a mostrar signos de fatiga, los tipos de interés al alza y los precios de activos inmobiliarios estancándose, WeWork debe demostrar que su negocio es sostenible y justificar así su valor. "El éxito de WeWork depende de la salud tanto de la industria tecnológica como inmobiliaria", advierten desde la consultora CB Insights.
En este sentido destacan que, si bien los contratos flexibles de la compañía pueden ser ideales para pequeñas empresas, WeWork inevitablemente enfrentará problemas para alquilar espacios de oficina si las startups sufrieran el impacto de una posible recesión económica o si el mercado inmobiliario experimentase una desaceleración similar a la crisis financiera de 2008.
El pasado y sus clientes dan la razón a WeWork
Aún así, el precedente histórico establecido por el sólido desempeño de Regus, uno de sus competidores, en 2009 sugiere que los espacios de oficina compartida realmente funcionan bien durante las recesiones económicas, ya que las empresas tienden ser cautas y, por lo tanto, prefieren alquileres a corto plazo. Eso sí tampoco debemos olvidar que Regus tuvo que acogerse a la suspensión de pagos y protección del Capítulo 11 de la Ley de Quiebras de EEUU en 2003, tras el azote de la burbuja de las puntocom.
Sus defensores indican, además, que WeWork ha ampliado su base de clientes de pequeñas compañías a grandes multinacionales, como IBM o Microsoft, mitigando así los riesgos potenciales de no poder mantener los contratos de alquiler. Paralelamente, desde que WeWork consiguió 4.400 millones de dólares de SoftBank, la compañía no ha parado de realizar adquisiciones, como la compra de Naked Hub, Conductor, Meetup, Flatiron School o Unomy, por mencionar algunas. El gigante de telecomunicaciones nipón ha mostrado recientemente su compromiso por invertir otros 3.000 millones de dólares más en WeWork.
Sorprende, eso sí, que la mayor parte de las operaciones se hayan producido fuera del negocio principal de WeWork e incluyan desde tecnología educativa a aplicaciones para trabajadores de la construcción. Una hazaña que fomenta su crecimiento, pero también hace que la compañía esté gastando efectivo a marchas forzadas, alrededor de 700 millones de dólares en la primera mitad de 2018.
En estos momentos, la compañía se define como el mayor inquilino de espacio comercial en Nueva York, Londres y Washington. También se encuentra entre los cinco primeros en muchas otras ciudades importantes. WeWork controla 15,5 millones de pies cuadrados (1,4 millones de metros cuadrados aproximadamente) a nivel mundial con 335 ubicaciones en 24 países, una exposición que jugará a su favor o en su contra cuando el ciclo económico pierda impulso. Para entonces, deberá demostrar que aquellos que pusieron en duda su modelo de negocio y su valor en el mercado privado estaban equivocados.
