Empresas y finanzas

La crisis política frena la especulación en la vivienda en Barcelona

  • Los precios pasaron de subir un 20% a caer un 2% en el último trimestre
  • Tanto compradores como vendedores operaban descontando expectativas

La crisis política catalana ha supuesto un importante impacto en el mercado inmobiliario de la región, sin embargo, en el caso del sector residencial, "ha supuesto un auto correctivo para Barcelona", asegura Juan-Galo Macià, consejero delegado de Engel & Völkers España.

La consultora asegura que en la Ciudad Condal se estaba produciendo un calentamiento de precios desmedido. Concretamente, durante los tres primeros trimestres del año se registraba un crecimiento interanual del 20 por ciento, mientras que en los tres últimos meses se ha cambiado la tendencia, con una caída del 2 por ciento, coincidiendo con el proceso independentista.

"Tanto los compradores como los vendedores estaban operando con una mentalidad especulativa", asegura Oriol Canal, director general de la firma en Barcelona. "Al principio de la crisis se enquistaron muchas operaciones, pero finalmente se han resuelto de forma rápida y además los precios no han seguido subiendo, algo que me asustaba bastante", reconoce el directivo. "Lo que se ha conseguido es que tengamos dos años buenos, en lugar de un año muy bueno. La previsión de incremento de precios para la región este año es del 4 por ciento, un crecimiento muy sano y sostenido, que en el caso de las áreas metropolitanas puede ascender al 11 por ciento", explica Canal.

Por otro lado, la firma prevé que el precio de la vivienda en España subirá más de un 10 por ciento este año, impulsado por un aumento de la demanda de propiedades de primer acceso -principalmente por jóvenes- y el "apetito" inversor. Si bien "no se prevé una burbuja inmobiliaria, porque la situación del mercado difiere mucho de la de 2006".

Una de las tendencias que detecta el estudio es que, por primera vez en la actual fase expansiva del ciclo, "numerosas familias que viven de alquiler cambiarán su vivienda actual por una en propiedad por un doble motivo: las menores exigencias de la banca para conceder hipotecas y la elevada creación de empleo prevista".

El informe señala que "la subida del precio de la vivienda será superior al 10% en un entorno donde las ventas se incrementarán un 20%". "Aunque la demanda de mejora e inversión continuarán siendo los principales motores del mercado, la de primer acceso a la propiedad (efectuada principalmente por jóvenes) empezará a ser significativa", apostilla.

Si en 2017 las mayores subidas de precios se registraron en Madrid, Barcelona y Palma de Mallorca, para 2018 Macià pronostica que "las grandes revelaciones del año serán la periferia de estas ciudades, junto a capitales medianas como Valencia, Málaga o Alicante y determinadas localidades turísticas premium de segunda residencia".

Las razones hay que buscarlas en el encarecimiento de las dos grandes ciudades que, por un lado, provocará que cada vez un mayor número de familias prefiera adquirir una vivienda en propiedad en sus alrededores que vivir de alquiler en el centro. Y, por otro, desplazará la inversión hacia ciudades medianas que se han situado en el punto de mira como Valencia, Málaga o Alicante, al combinar una oferta atractiva y unos precios más moderados.

La obra nueva volverá a acaparar el protagonismo ante la consolidación de la promoción de viviendas en aquellos mercados de mayor demanda, de elevado volumen de población y donde se ha absorbido buena parte del stock de los últimos años. La cifra de visados para construir se situará cerca de los 100.000 en 2018 liderada por Madrid, Barcelona, Alicante y Málaga. 

Se dispara la demanda en Madrid 

En 2017, la reducción de la oferta de viviendas disponibles sufrida en Madrid ha disparado los precios hasta crecimientos de doble dígito que, según las previsiones de Engel & Völkers "se mantendrán en crecimientos del entorno del 11% en 2018, llegando a los 15.000 euros por metro cuadrado en las zonas prime", estima la directora general de Engel & Völkers Madrid, Paloma Pérez.

La directiva espera que "las transacciones suban un 13% a lo largo del ejercicio", si bien alerta que el crecimiento puede ser menor ante "la falta de oferta y la limitación a la financiación con la nueva ley hipotecaria".

Retiro, Salamanca y Centro han mantenido la hegemonía como las zonas más exclusivas de Madrid en 2017 dando paso a unas nuevas zonas de moda surgidas fuera del cinturón de la M-30, como son Arturo Soria y Boadilla del Monte. En Retiro y Salamanca, la mayoría de los compradores son nacionales, si bien destaca un aumento de la demanda de americanos de alto poder adquisitivo, principalmente mexicanos, colombianos, venezolanos y estadounidenses.

Aunque el comprador español de mediana edad de clase media sigue siendo el principal demandante de la vivienda de lujo (50%) en Salamanca, surge cada vez más un nuevo cliente con un perfil más senior en un distrito donde el precio medio más alto se sitúa en los 6.573 euros por metro cuadrado del barrio de Castellana.

La compra de una vivienda en Centro tiene asegurada la rentabilidad. En 2017 el precio medio aumentó algo más de un 10% hasta situarse en 4.450 euros por metro cuadrado, con Justicia como la ubicación más cara del distrito. Embajadores, con un precio medio más asequible (4.415 euros por metro cuadrado) y mayor oferta, se ha convertido en el área más demandada.

Por otro lado, el informe señala que el alquiler ha ganado terreno en Madrid impulsado tanto por la oferta, donde los inversores se sienten atraídos por la alta rentabilidad -en torno al 6%- que ofrece la compra para el alquiler, como por la demanda. La zona Centro, con un precio medio de 20,66 euros por metro cuadrado y Salamanca, con 20,55 euros por metro cuadrado, son las más caras de la capital, aunque destacan los máximos de 67 euros por metro cuadrado que pueden llegar a pagarse en Chamberí. En 2018, la capital vivirá un año de consolidación en el alquiler con un alza precios del 5%.

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