El sector promotor denuncia la gran conflictividad judicial a la que se enfrenta desde hace unos años, lo que genera inseguridad jurídica al inversor, y a su vez, bloquea el desarrollo urbanístico de las ciudades.
"En la última década medio centenar de Planes Generales se han anulado, un 20 por ciento en capitales de provincia, y lo más grave, es que representan a un 15 por ciento de la población", ha alertado José Román Blanco, director de Promociones de Pryconsa, durante su intervención en el Encuentro de Financiación Inmobiliaria de Madrid (EFIMAD), organizado por Caixabank y Asprima.
El presidente de la patronal, Juan Antonio Gómez-Pintado, advirtió que "vuelven a aparecer determinadas tensiones, por que no se ha hecho lo que se tenía que haber hecho en épocas de crisis", refiriéndose a que la Administración apenas ha desarrollado suelo en todo este tiempo.
"El gran problema que detectamos en municipios donde la dinámica de mercado es más ágil es la falta de suelo finalista, y en esto los promotores poco más podemos hacer", aseguraba Román, que considera que con el esfuerzo que ha hecho el sector para sobrevivir a los duros años de crisis y adaptarse a las nuevas reglas del juego, "no se puede permitir que no haya reposición del suelo, porque nosotros sufrimos los encarecimientos del producto, pero a quien finalmente se le va a repercutir es al cliente final".
La falta de oferta está calentando los precios en determinadas zonas con alta demanda y esto está llevando a que en algunos casos "se pague más por el suelo al descontar incrementos del precio de la vivienda y este es un error que se debería evitar", explica Sergio Calvete, director Banca de Empresas de CaixaBank
Rafael González Cobos, presidente de Ferrocarril, ve lógico el incremento que se está dando en los precios ante la falta de producto y la elevada competencia que existe actualmente en el mercado residencial. "Considero que todavía no estamos en una situación alarmante, pero podría darse en un futuro, ya que si la Administración sigue parada llegará un momento en el que no tengamos capacidad suficiente para atender la demanda de vivienda", destacaba González.
La falta de suelo finalista está generando además que las promotoras empiecen a comprar ya producto en desarrollo. "Podemos entrar en suelos en gestión en etapas maduras, siempre y cuando tengamos cierta certidumbre de cuando podremos construir sobre esos suelos", explicó Sergio Gálvez, director de Estrategia e Inversión de la cotizada Aedas.
A pesar de la situación de tensión que se vive en algunas geografías muy concretas, Pedro Soria, director comercial de Tinsa cree que "estamos lejos de la burbuja. Y en caso de que se produzca algún susto, la compras se realizan con fondos propios, con lo que el traslado al sistema financiero estaría controlado".
Regresa la financiación
En este sentido, Sergio Calvete de CaixaBank, especificó que en su entidad son "exigentes a la hora de financiar y nos preocupamos de que el promotor tenga el producto precomercializado", si bien, no tienen una fórmula exacta, ya que es "proyecto a proyecto. Hay sitios donde la demanda nos la creemos y hacemos operaciones con un porcentaje menor, pero no nos gusta correr el riesgo de que el promotor se equivoque con el precio y el producto. De momento, todas las promociones que hemos financiado desde 2013 se han vendido y no queremos perder la exigencia".
El directivo reconoció también que "el porcentaje de preventas que pedimos para financiar depende del proyecto y de quien sea el promotor. No a todos se les demanda lo mismo. Depende de su experiencia y de lo que haya logrado en el pasado.
Durante el pasado año "se han concedido casi 40.000 de euros para financiación en nueva vivienda", explicó Carlos Casanovas, director Corporativo de Negocio Inmobiliario. CaixaBank, que aseguró además que la entidad ha incrementado su presupuesto para financiar promoción hasta los 2.282 millones de euros, frente a los 1.766 millones del 2017.
Casanovas, que hizo un repaso de los principales indicadores del mercado residencial, aseguró que un 25% de las transacciones de vivienda son "compras corporativas, de grandes carteras entre fondos o daciones en pago. Por lo que la compraventa minorita son unas 330.000 unidades".
Carolina Roca, vicepresidenta de ASPRIMA clausuró la jornada destacando que de las 450.000 viviendas transaccionadas en 2007, solo un 9% eran obra nueva. "Esto significa que nosotros los promotores estamos dejando pasar un momento de oportunidad en la demanda, ya que históricamente la obra nueva representaba un 50% de las operaciones".
Así, la directiva destacó que "los promotores no debemos renunciar a satisfacer ese 70% de la demanda existente y tenemos que aspirar a representar una mayor parte de los 74.000 millones de euros que se han destinado en financiación finalista".