La recuperación del sector hotelero se da por consolidada, y no es solo por las buenas cifras operativas de las cadenas o por el récord de visitantes. Lo que realmente marca un cambio real en la tendencia de un sector es la reactivación del mercado de suelo, que en el caso hotelero se dio con fuerza el año pasado, cuando la inversión en terrenos creció un 286%, hasta alcanzar los 97 millones de euros, según datos de la consultora inmobiliaria Irea.
Concretamente, en 2017 se cerraron 13 operaciones -frente a las tres del 2016-, y fueron las cadenas operadoras las principales protagonistas de esta actividad con seis operaciones que darán lugar de forma conjunta a 1.196 nuevas habitaciones, si bien, el total de los desarrollos superarán las 2.000 camas.
El proyecto más relevante de los que se llevarán a cabo en estos terrenos es del Grupo Piñero, que adquirió un suelo de 45.000 metros cuadrados en San Miguel de Abona (Santa Cruz de Tenerife) para levantar un hotel de cinco estrellas con unas 500 habitaciones, bautizado como Fantasía Bahía Príncipe Tenerife, que abrirá sus puertas en noviembre de 2018.
Hispania ha sido otro de los actores que se ha lanzado a la compra de suelo, cerrando dos operaciones en 2017. Por un lado, la socimi adquirió un terreno en Fuerteventura, por unos 6,8 millones de euros, para promover un nuevo resort que contaría con 150 habitaciones, justo detrás del Hotel Bahía Real, que también es propiedad suya. De hecho, en 2016 se hizo con otro solar colindante al Bahía Real para ampliar este establecimiento. La misma estrategia que ha seguido al adquirir un suelo lindante con el Hotel Barceló Oasis, en Lanzarote, comprado por Bay.
Por otro lado, los fondos, que en 2017 entraron de lleno a la caza de cadenas hoteleras, siendo los principales inversores en este segmento, también han tenido su representación en la compra de suelo con Activum, que se hizo con un solar en L'Hospitalet (Barcelona) para levantar un establecimiento de 240 habitaciones. Estas operaciones, junto a las que han llevado a cabo otras firmas como H10, B&B, One Shot Hotel, IFA Hotel y Catalonia, son solo la punta del iceberg, pues se espera que este año la actividad vaya en aumento.
"La inversión en inmuebles para su reconversión a uso hotelero y las operaciones de suelo registraron 144 millones en 2015, en 2016 subieron ya hasta los 199 millones y en 2017 hemos registrado 478 millones, lo que supone un incremento del 140% y este año la reactivación de la inversión se verá todavía con más rotundidad", explica Miguel Vázquez, socio director de Hoteles de Irea.
Regreso de la actividad
El experto asegura que el regreso de la confianza por parte de los inversores y de los operadores hacia el sector se basa en los en resultados consolidados y en los buenos datos macroeconómicos que le rodean. "La entrada de la crisis supuso que muchos de los proyectos hoteleros y decisiones de inversión en suelo se paran. A partir del año 2008 los proyectos que estaban en marcha siguen y se terminan casi todos, y por eso todavía entre el 2009 y el 2011 vemos entradas de nuevos hoteles al mercado, pero a partir de ahí se para tanto la compra de suelo, como la inversión en activos para reconvertir al hotelero", explica Vázquez. "Hace cuatro años, principalmente en los entornos urbanos, especialmente en Madrid y Barcelona, los inversores empiezan a ver ya el cielo azul y empiezan a invertir".
Sin embargo, asegura que hay una clara diferencia entre los proyectos de cambio de uso y la compra de terrenos. "La principal es el tiempo que necesitas para empezar a generar cashflow. Cuando los inversores ven la situación complicada, no se les ocurre adquirir un suelo para empezar a gestionar un proyecto de construcción, adquirir los permisos y demás gestiones, ya que desde que empiezas hasta que terminas, suponiendo que el suelo esté ordenado ya, tienes dos años y medio o tres hasta que terminas el proyecto". Así, explica que en 2012 nadie se planteaba entrar en un desarrollo de este tipo, "eso empieza a ocurrir en 2016, cuando el riesgo ya no existe y entonces vemos las primeras operaciones de compras de suelo, con tres transacciones importantes".
Además, el directivo asegura que en esta nueva etapa "hay otro elemento importante y es que geográficamente la inversión ha sido mucho más distribuida que en los años anteriores. Antes de la moratoria, la compra de activos para su reconversión y algún suelo se daban solo en Barcelona y en Madrid. Eran los únicos sitios donde se veía potencial. En 2014 entra la moratoria y en 2015 las inversiones se hunden en la Ciudad Condal mientras que Madrid sigue al alza. El pasado año han entrado en el mapa otros destinos como Bilbao, Tenerife o San Sebastián".
