Los grandes promotores residenciales reclaman cambios regulatorios para que el planeamiento urbanístico sea más ágil y deje de entorpecer el desarrollo natural del mercado inmobiliario en España. Así lo han expresado los directivos de las grandes compañías que dominan ahora el mercado promotor, durante la jornada organizada por Deloitte y Sociedad de Tasación: Promoción Inmobiliaria, un sector en transformación.
Juan Velayos, consejero delegado de Neinor Homes, considera que tenemos a este respecto un "gravísimo problema". "No se me ocurre nada donde la estrategia regulatoria y la ejecución sea mas pésima que en el planeamiento urbanístico. Es todo absurdo. Los tiempos, lo que te piden, como se decide, quien lo decide. Quiero pensar que alguien algún día le meterá mano a esto. Es un gravísimo problema".
El directivo destacó que en el caso de Neinor y en el corto plazo, no tienen problema, ya que los "suelos finalistas que tengo encima de la mesa para comprar me valen para cumplir con mi plan de negocio". Pero incidió, en que "si este problema no se soluciona, la industrialización del sector será coja y en el sector publico alguien tendrá que entender que todo es absurdo".
Por su parte, Juan Antonio Gómez-Pintado, presidente de Vía Célere y de Asprima, ha explica do que "en el resto de países los gobiernos tienen una participación muy activa en el sector residencial. En España, sin embargo, el 25 por ciento del precio de la vivienda son impuestos y a esto se suma que tenemos una política de vivienda inexistente desde el año 2012. Además no quiero que se confunda, no digo que nos subvencionen, sólo que nos faciliten la vida al sector productor".
El directivo ha tratado también otro de los problemas a los que se enfrenta el sector en el largo plazo, la nueva demanda. "Hemos engañado a las nuevas generaciones, les hemos dicho que terminaran sus carreras y que vivirían bien", explica el directivo. "Algo hacemos mal en nuestro país cuando no somos capaces de dar una solución a estos jóvenes, que además son la generación mejor formada, y no tiene capacidad para emanciparse de la vivienda principal".
Respecto al cambio de actores y de modelo de negocio que se está dando en el sector promotor, Gómez-Pintado, ha asegurado que exceptuando unas cuentas compañías, en el grueso del sector "hay cierta resistencia al cambio".
"Tenemos que industrializar, ir hacia la eficiencia energética, digitalizar y darle el mejor producto a nuestros clientes. Nuestro sector no son 15 empresas, son muchísimas más y tarde o temprano tendrán que sumarse al cambio".
Cambio en el modelo de negocio
David Martínez, director general de Aedas Homes, ha plasmado las principales diferencias entre los actores que vivieron la época dorada del ladrillo en España y las firmas que están ahora en actividad. "Si miramos para el pasado, en el ciclo anterior nos encontramos con grandes promotoras lideradas por visionarios emprendedores que pusieron en marcha la compañía y tomaban las decisiones de forma individual y estaban financiados por la banca".
"Hoy en día esto ha cambiado, hay consejos de administración muy profesionales que toman las decisiones y también un accionista que espera un retorno de su capital basándose en parámetros muy financieros. Eso nos exigirá que nos industrialicemos más y que cambie el sector", ha explicado Martínez.
Los grandes fondos que han aterrizado en el sector son los principales responsables de que el sector promotor haya tomado un tinta más financiero en su estructura y también están generando un efecto de consolidación en el sector.
En este sentido, Jorge Pérez de Leza, consejero delegado de Metrovacesa, asegura que España "se mueve hacia el modelo anglosajón, donde unos cuentos promotores tienen el 10 o 15 por ciento del mercado".
"Dentro de unos años veremos como está el sector en nuestros país, pero si conseguimos hacernos más grandes, la propia capilaridad que tendremos nos permitirá competir con el promotor local". Sin embargo, para ello, el directivo asegura que tendrán también que competir bajo el paraguas de la "calidad, el producto diferenciado y tener un proceso en el que el cliente va a estar acompañado y cuidado en todo momento".
Compras de suelo
Tanto Neinor Homes como Vía Célere serán las dos firmas más activas en la compra de nuevos suelo en los próximos años. La compañía que lidera Juan Velayos invertirá unos 200 millones este año, 180 millones en 2018 y 350 millones en 2020 para poder cumplir con su plan de promoción que contempla el desarrollo de unas 3.500 viviendas al año.
En el caso de Vía Célere, que está preparando su salida a bolsa para dentro de un año y medio, esperan destinar unos 200 millones de equity en la compras de suelo este año y algo de inversión para el año que viene. A partir de ese año entrará en carga todo lo que tenemos en gestión. Así, Gómez-Pintado ha destacado que cuentan con una cartera de más de un millón de metros cuadrados.
Por otro lado, Metrovacesa asegura que no va a tener una posición activamente de compra en los próximos tres años. "En los sitios donde estamos largos venderemos y en los que estamos cortos compraremos", aclara Jorge Pérez de Leza.
Finalmente, Aedas asegura que cuenta ya con mucho suelo finalista y destaca que "el suelo hay que comprarlo en momentos anticíclicos y el mercado se está sobrecalentando. Pensamos que puede haber un pico importante y quedan un par de años para comprar. Con la cartera que tengamos esperaremos hasta que pase el ciclo".
