El auge de los activos inmobiliarios alternativos en España es ya una realidad. Las transacciones de estos inmuebles han representado en Europa un 15 por ciento del total de la inversión, alcanzando los 300.000 millones de euros en 2016, lo que supone un incremento del 2 por ciento frente al año anterior, según datos de CBRE.
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Sin embargo, en nuestro país, el crecimiento ha sido mucho más pronunciado llegando al 20 por ciento respecto a 2015. Concretamente, en España se han superado los 2.000 millones de euros en operaciones de este tipo de inmuebles, que se conocen también como Niro (Not Industrial Retail Offices) o activos especializados, debido a que lo importante en estos casos no es tanto el valor inmobiliario de cada activo, sino su capacidad de producir rentas a través de su operativa.
Aunque las cifras de inversión han elevado a este segmento del inmobiliario a la tercera posición del ráking, por detrás de las oficinas y el retail, y por delante del mercado logístico y el hotelero, en España los activos alternativos todavía tienen un importante recorrido al alza, ya que el nuestro no es todavía un mercado maduro. De hecho, la inversión en este tipo de inmuebles está prácticamente aterrizando en España, mientras que en otros países como Alemania o Reino Unido llevan años invirtiendo en estos activos.
El exceso de liquidez que ha rondado y está rondando el mercado inmobiliario español, sumado a la compresión de yields y a la escasez de productos prime está llevando a las gestoras de fondos a diversificar geográficamente sus inversiones, a analizar localizaciones consideradas secundarias, y también a variar en la tipología de producto, saliéndose de las tradicionales oficinas, centros comerciales o activos logísticos. Con la situación actual es muy difícil alcanzar niveles de rentabilidad superiores al 6 por ciento; sin embargo, hay activos inmobiliarios de sectores especializados que sí las pueden ofrecer. En este sentido, Patricio Palomar, director de Alternative Investment de CBRE explica que "este tipo de operaciones tienen la complejidad de que es necesario examinar muy bien la parte operativa del inquilino, para establecer su futura solvencia y tasa de esfuerzo a la hora de realizar el pago de las rentas".
Hospitales y geriátricos, los mercados más activos
En España la categoría más importante y evolucionada dentro de los activos especializados es la de Salud, dónde se engloban hospitales y clínicas. En los últimos meses, este mercado ha vivido un proceso de concentración importante, de modo que los cuatro grandes grupos hospitalarios controlan más del 50 por ciento del mercado. El gran protagonista de 2016 en este segmento fue el grupo alemán Fresenius Helios, que tras comprar Quirón Salud -resultado de la fusión en 2014 de IDC Salud y el grupo aragonés Quirón- por 5.760 millones de euros, tiene en sus manos el 10 por ciento de la red de hospitales privados en España. La concentración en el sector es "precisamente el paso inicial para que luego se den las operaciones inmobiliarias", explica Palomar. Por el contrario, el sector sociosanitario -que engloba a las residencias de la tercera edad, los centros de día, los de rehabilitación o las clínicas odontológicas- todavía sigue muy atomizado. Así, los tres operadores más grandes de residencias de ancianos sólo controlan el 3 por ciento de las camas y el 7 por ciento de las residencias. El 93 por ciento restante está en manos de pequeños operadores. En este sentido, el directivo asegura que "España ofrece grandes posibilidades en este segmento concreto, pero antes de ver operaciones puramente inmobiliarias tendremos que finalizar el proceso de consolidación de la industria".
Cuando eso suceda los inversores estarán listos para actuar, ya que los grandes fondos han tomado nota de que la pirámide de población europea cada vez muestra más síntomas de envejecimiento. Concretamente, en España se calcula que en 2030 los mayores de 65 supondrán el 30 por ciento de la población, frente al 18 por ciento actual. Cuando empiecen a jubilarse en masa los babyboomers -nacidos entre 1958 y 1977-, requerirán de múltiples servicios sociosanitarios, y esto es algo que han identificado los grandes gestores de fondos. Sin embargo, España debe hacer antes los deberes para poder acoger toda la inversión que se avecina, ya que la actual legislación del IVA graba demasiado este tipo de operaciones inmobiliarias sobre activos relacionados con la salud, y es necesario que los organismos regulatorios revisen la normativa, al igual que está haciendo el gobierno italiano. "Cuando esto se produzca, asistiremos al establecimiento de vehículos especializados en este tipo de activos, del tipo de los "Healthcare REITs" de los EEUU", explica Palomar.
Dentro de este segmento la operación más importante se cerró el pasado mes de octubre cuando el fondo de capital privado Pai Partners ejecutó la compra de Sarquavitae, el mayor negocio geriátrico de España, por 500 millones de euros. A nivel europeo la gran operación de 2016 fue la venta de Gecimed, la filial sociosanitaria de la francesa Gecina, que fue adquirida por Primonial Reim por 1.350 millones de euros.
Aparcamientos y trasteros, en auge
El sector de los aparcamientos fue, junto a los dos anteriores, otro de los más activos en España el año pasado gracias a la operación de venta que cerraron EQT y Mutua Madrileña el pasado mes de junio, cuando se desprendieron de Parkia por más de 300 millones de euros. El fondo australiano First State es ahora el dueño del grupo español de aparcamientos que cuenta con importantes rivales en el mercado como Saba o Emparque, que podrían protagonizar alguna que otra operación a lo largo de este año que arranca.
"Aunque en el caso de los aparcamientos no hay tanto producto en el mercado como en otros segmentos, lo cierto es que hay una importante demanda existente", explica Nick Wride, director de Inversiones Alternativas de JLL. Así, aclara que el problema radica en el volumen de las transacciones, ya que muchos de los activos que están en el mercado son individuales y los "grandes fondos buscan operaciones de más de 100 millones de euros". Con los tipos de interés en negativo, las rentabilidad que pueden ofrecer este tipo de activos es un foco de atracción importante para los inversores, "que quieran moverse en rentabilidades del 6 por ciento", explica el directivo, que asegura que este mercado está ahora mismo en proceso de concentración.
Asimismo, "durante 2016 hemos observado algunas operaciones en el segmento de los trasteros en alquiler". Wride explica que en España hay muchos más habitantes por trastero que en Alemania, debido a que la densidad de población de ciudades como Madrid, Barcelona y Valencia, se encuentra entre las más altas de Europa. Además, hay un elevado número de edificios antiguos que carecen de estos almacenes personales y a esto se suma que el tamaño medio de los pisos en España es de
Arranca la carrera de las residencias de estudiantes
El sector de las residencias de estudiantes se postula dentro de los activos especializados como uno de los más activos este año, ya que según los expertos hay operaciones en marcha que podrían cerrarse a lo largo del primer trimestre que suman alrededor de 500 millones de euros.
Actualmente, el sector de las residencias de estudiantes está considerado como uno de los más atractivos en Europa, y a lo largo del año pasado se cerraron operaciones de gran envergadura tanto en Inglaterra como en Alemania. En España hay todavía un gran potencial de crecimiento para este mercado, ya que el parque de residencias actual es insuficiente ante la gran demanda de estudiantes extranjeros. Hace unos meses, Corestate dio el pistoletazo de salida en este sector con la compra en Madrid del inmueble donde se ubicaba el Hispano-Mexicano Santiago Galas Arce, cerrado desde hace varios años. El fondo tiene planes de demoler el inmueble para levantar una nueva residencia adaptada a las nuevas necesidades de los estudiantes. Este proyecto será, según los expertos, la antesala a otros que llegarán en los próximos meses, y que serán tanto de compra como de promoción de nuevas residencias.
Por el momento, el mercado en España está muy atomizado, a pesar de que el grupo más grande tiene un tamaño mayor que la suma de sus cuatro siguientes competidores. Se trata de Resa, que controla el 10 por ciento de las 90.000 camas que hay en el país, a pesar de que tiene cobertura nacional en todas las grandes ciudades universitarias. Esta es precisamente una de las ventajas del sector de las residencias de estudiantes, que a diferencia del de oficinas, no se centra sólo en Madrid y Barcelona, ya que también tiene relevancia en Pamplona, Salamanca, Valencia, Sevilla y Granada, por lo que se abre el abanico de posibilidades para los inversores interesados.
El turismo impulsa el sector del ocio
La inversión en activos relacionados con el ocio -cines, teatros o fincas de recreo- y la restauración, están adquiriendo cada vez más protagonismo en Madrid, donde calles principales como la céntrica Gran Vía o Jorge Juan, en el barrio Salamanca, alcanzan niveles de renta y rentabilidad nunca antes registrados, explica Palomar. Lo cierto es que España es un referente internacional en la industria del ocio, y aunque ciertos sectores como el teatral no está viviendo sus mejores momentos, los inversores tienen la percepción de que este mercado tiene un alto potencial debido al incremento del turismo que venimos experimentado año tras año. A estas perspectivas positivas se suman los elevados retornos brutos que pueden lograr en este segmento, que rondan el 7 por ciento. La mayor operación en este sector en 2016 fue el traspaso del Lope de Vega y el Coliseum, ambos en la Capital. Estos dos teatros, que estaban en manos de la SGAE, fueron comprados por Rockspring junto con la productora Stage por 58 millones de euros.
