El inversor tiene que tener claro que no invierte directamente en inmuebles, si no que se convierte en accionista de una Sociedad Limitada que adquiere el activo con el resto de fondos captados. El principal riesgo es que hasta que no se venda la vivienda no hay manera de recuperar la inversión.
Housers y otras plataformas de crowdfunding inmobiliario han saltado a la palestra mediática por la dificultad de encajar en la legislación española y estar supervisadas por los organismos reguladores. Todas ellas han nacido al calor de la recuperación del mercado inmobiliario con el objetivo de acercar el ladrillo al pequeño inversor ofreciendo atractivas rentabilidades. Las aportaciones pueden oscilar desde 50 euros a 10.000 euros para pequeños ahorradores. La novedad del modelo y fácil acceso a través de Internet obliga al inversor a tener cuenta ciertas consideraciones antes de aportar algunos ahorros.
¿Invierte directamente en un inmueble?
No. Aunque en las webs y en la publicidad inviten a pensar que con la inversión pasa a ser propietario parcial de una vivienda donde ha decidido invertir, con la aportación uno se convierte en socio de una Sociedad Limitada, que es la que gestiona y explota el inmueble en el cual se ha invertido, en su parte proporcional. La captación de capital para la adquisición de un inmueble se articula a través de una sociedad por cada inmueble que estará formada por varios socios-inversores. Desde Housers explican que todos los socios cuentan con todos con los mismos derechos y se reduce mucho el riesgo al tratarse de sociedades independientes unas de otras por lo que si una inversión marcha mal por el motivo que sea no afecta en ningún caso al resto.
¿Qué implica ser accionista de una Sociedad Limitada?
La titularidad del inmueble en el que se ha decidido invertir es de la sociedad y el inversor pasa a ser socio, con todos los derechos y obligaciones. Es propietario indirecto del activo, pero de manera 'indirecta', tal como reconocen fuentes de Housers. "El poder reside en los accionistas de la sociedad. Son ellos los que deciden en todo momento sobre los asuntos trascedentes reales de su inversión.Si se vende o no se vende o si aprueban las cuentas", explican.
Pero la capacidad de decisión está limitada por el peso de la participación en la sociedad, con lo que si es pequeña, no tendrá capacidad de decisión. Es decir, si la mayoría decide ampliar capital o no repartir dividendo para destinar el beneficio a nuevas inversiones, el inversor estará condenado a la mayoría. Normalmente, Housers actúa como socio administrador de la sociedad sin superar el 1% del capital.
¿Qué riesgos asume el inversor?
La rentabilidad prometida por las plataformas de crowdfunding inmobiliario parte de la base que los activos inmobiliarios siempre se revalorizarán. Como se ha podido observar durante la crisis el valor de los inmuebles pueden caer por lo que el inversor asume en el peor de los casos la pérdida parcial del capital invertido. En un mejor escenario, podría no obtener el rendimiento dinerario esperado de la inversión.
A su vez, el inversor asume riesgo de ser socio de la Sociedad Limitada que gestiona y explota el inmueble. Por lo que las pérdidas podrían venir de la dilución del capital si el resto de socios amplían capital o no reciben el dividendo esperado, pese a que el inmueble se encuentre alquilado.
¿Cómo puede recuperar parte de la inversión?
Uno de los mayores riesgos de esta forma de inversión es la iliquidez que supone. La única vía real para desinvertir es esperar a que el inmueble se venda. Como socio de una Sociedad Limitad es verdad que el inversor tiene derecho a vender su participación; pero parece difícil prensar que pueda encontrar un comprador. En el caso de Housers, la plataforma anuncia en su web que trabaja para crear un mercado secundario para desprenderse de las participaciones. A corto y medio plazo, es una opción poco viable ya que requiere de las autorizaciones de los reguladores y, en estos momentos, las plataformas de crowdfunding inmobiliario están encontrando dificultades para obtener la autorización de la CNMV de operar como Plataformas de financiación participativa (PFP). Por tanto en el caso de que la inversión fuera mal, no quedará más remedio que esperar a la venta del inmueble. Por ejemplo, el horizonte temporal de las inversiones en Housers es de 24, 30 y 60 meses.
Fuentes de Housers defienden que es "muy complicado" que un proyecto vaya mal por el proceso de selección de inmuebles que ofrecen. "Puede fluctuar el valor, pero siempre hay un activo real que respalda la inversión, tangible y nunca desaparecerá. En cualquier caso siempre se tendrá en propiedad un inmueble alquilado generando unos ingresos. Nuestras estimaciones de venta son conservadoras y de hecho en menos de dos años ya son varias las propiedades que han alcanzado el precio de venta objetivo y donde estamos buscando un comprador", subrayan.
¿Qué tipo de responsabilidad tienen las plataformas de crowdfunding con el inversor?
De momento, ninguna comparable a una inversión en un mercado regulado. La actividad hasta que la CNMV decida si da las autorizaciones pertinentes para operar como PFP, queda limita a la Ley de Sociedades de Capital, como cualquier empresa. Es decir, en caso de sentirse perjudicado quedaría abierta la vía judicial en una disputa entre socios. El inversor queda bastante desprotegido ante cualquier irregularidad. Por ejemplo, en el caso de Housers en el documento de términos y condiciones del 'inversor'. Primero porque Housers "no responderá en ningún caso" de las decisiones del inversor, aunque facilite información y análisis del inmueble, y le compromete a realizar "comprobaciones, estudios y análisis que considere pertinentes para adoptar la decisión" de inversión. La plataforma también se declara libre de cualquier de responsabilidad que pudiera sufrir el sistema de pagos que utiliza o en la disputa dentro de sociedad a través de la que se invierte "como consecuencia del contrato de compra o de la realización de los pagos o el cumplimiento de cualesquiera otras obligaciones acordadas bajo el mismo".
¿Son realmente plataformas de crowdfunding?
Ellas se definen así, pero la CNMV tiene dudas sobre cómo encajar este tipo de plataformas como PFP. Fuentes de Housers afirman que están en una fase muy avanzada del proceso para obtener la autorización. "Tenemos conocimiento de que hay muchas solicitudes y requiere bastante tiempo. Estamos en trámites y en colaboración directa continuamente en todas las necesidades que nos transmiten", han explicado. "Para Housers es fundamental estar regulado", afirman.
¿Por qué pone pegas la CNMV?
La Ley de Fomento de la Financiación Empresarial establece una neutralidad en las plataformas entre los inversores y en este caso los promotores prohibiendo los servicios de asesoramiento financiero. A pesar de que gran parte del modelo de negocio de Housers se basa en el análisis y selección del mercado inmobiliario, la plataforma queda autoexonerada de esta responsabilidad dejando la decisión de inversión al usuario de la plataforma. El inversor se compromete a realizar "comprobaciones, estudios y análisis que considere pertinentes para adoptar la inversión" al firmar las condiciones y términos de uso de la plataforma. Pero, por otra parte, la CNMV duda de la estructura que utiliza Housers creando una sociedad para cada proyecto, que es gestionada por la propia plataforma, encaje con la naturaleza de mero intermediario financiero del crowdfunding.
¿Todas las plataformas quieren ser PFP?
Otras plataformas como Privalore afirman que no son una PFP. Son una promotora que ofrece proyectos propios para terceros inversores a través de un contrato de cuentas en participación. La compañía explica que es el principal inversor en todos sus proyectos, manteniendo en todo momento un mínimo del 65% en la Sociedad Limitada.
¿Qué ventajas y desventajas ofrecen estas plataformas frente a fondos inmobiliarios o Socimis?
Muchas de estas plataformas se definen poniendo el acento en lo que no son, por ejemplo, destacan que no son Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria, conocidas como Socimis. Pero cuáles son las ventajas. El inversor, tanto en fondos inmobiliarios como en compañías cotizadas, aporta su capital sobre un portafolio cerrado que ha seleccionado la entidad. En principio, a través de estas plataformas se elige los inmuebles que más interesen, pero la realidad, es que a día de hoy, las opciones de elección son limitadas por la reducida cartera que ofrecen. Lo que si es cierto es que la barrera de entrada de la inversión es casi nula, mientras en fondos y Somicis requiere una inversión inicial más alta y conlleva más altas comisiones. Pero la principal desventaja es la falta de adecuación de las plataformas a la nueva regulación para que queden más protegidos los potenciales inversores.