Cuando pasas varias horas cerca de Ismael Clemente, consejero delegado de Merlin Properties, te resulta más fácil comprender cómo la Socimi que se estrenó en el parqué el 29 de junio de 2014 ha logrado en apenas dos años convertirse en la mayor inmobiliaria de España. El carisma de Clemente es evidente. Su cercanía y humildad atrapan, ya que distan mucho del típico perfil de alto directivo. Todo ello, sumado a sus conocimientos sobre el sector, su profesionalidad y la del equipo que le rodea han resultado ser la ecuación perfecta para que Merlin sea hoy lo que es. Más noticias en la nueva revista gratuita elEconomista Inmobiliaria
Hace apenas unas semanas la sociedad anunció un acuerdo con Metrovacesa, por el que ambas compañías se fusionaban, generando un gigante con activos por casi 10.000 millones de euros. Todo esto unos días después de haber finalizado por completo el proceso de compra de Testa, por la que pagó 1.800 millones de euros.
Ismael Clemente atendió a 'Inmobiliaria', la nueva revista especializada en el sector inmobiliario de elEconomista, para explicar los planes de la compañía. Puede suscribirse ya gratuitamente y recibir cada mes sus contenidos o acceder a ellos a través de la web.
Tras estas dos operaciones tan relevantes, ¿cuál es la estrategia que va a llevar a cabo ahora la compañía?
Vamos a seguir en la tónica de este último año y medio. Muy activos en logística y bastante más tranquilos en todo lo demás. Ahora mismo, participando en subastas individuales de activos no estamos encontrando mucho valor, sobre todo si son de poco importe. Seguimos atentos a conjuntos de activos donde el tamaño aleja un poco a posibles competidores y se pueden conseguir buenos precios vía complejidad o reestructuración.
También hemos estado en el proceso de la Torre Cepsa, pero no somos lo suficientemente competitivos. Realmente, durante el último año, hemos estado tranquilos en el mercado, pero con un ojo puesto en operaciones como la de Metrovacesa, con las que crear valor para nuestros accionistas. Solo si se pusiese a tiro alguna oportunidad, igual atacaríamos, pero si te fijas en el panorama, ya no hay más opciones. Sería un milagro que a estas alturas apareciera una cartera que aún no haya detectado nuestro radar.
¿Qué planes tienen para su filial Testa Residencial?
Queremos convertirla en una compañía que tenga su propia vida y que funcione de forma autónoma en el mercado, con su propio equipo de gestión independiente y su propia base de accionistas independientes. Hay varios caminos que nos llevan hacia este objetivo. Por un lado, puede hacerse mediante cotización indirecta. Nosotros tenemos la opción de coger nuestra participación en Testa Residencial, que asciende al 34%, y mandarla hacia los accionistas de Merlin como dividendo en especie.
De este modo, la participación quedaría pulverizada de forma inmediata. Esta es una posibilidad, pero la más normal será una cotización autónoma y también cabe la posibilidad de una transacción de venta o fusión con algún operador de viviendas. A día de hoy, los grandes operadores alemanes de vivienda no están en España, pero una compañía de este tamaño va a empezar a despertar probablemente su interés.
Habla en futuro, pero ¿puede que ya haya despertado su interés?
Les despertará cierto interés. De momento es importante darse cuenta de que aunque las cosas sucedan a mucha velocidad, una compañía como esta requiere un tiempo de asentamiento de un par de años, o incluso algo más. Es necesario homogeneizar los contratos y que todos respondan a un único modelo para que sea más fácil gestionar el portfolio.
En ese proceso veremos que hay muchas viviendas que, por estar en comunidades de propietarios en las que no tenemos voz, no nos interesan y las podemos ir vendiendo. De las 4.700 viviendas que hay actualmente en la cartera de Testa Residencial, entre 700 y 900 son susceptibles de venta.
Antes de que se anunciara esta operación, los objetivos de Merlin pasaban por vender la rama residencial y hotelera.
¿Esas intenciones han cambiado o siguen latentes?
El residencial sigue sin ser estratégico para nosotros y la participación que tenemos en Testa Residencial no estará con nosotros en el balance en diez años visto. Los hoteles tampoco son estratégicos y en el largo plazo les iremos buscando salida.
¿Será lo único que vendan de la cartera de Merlin o hay más activos listos para salir de la compañía?
En balances tan grandes como los que tenemos siempre aparecen pequeñas cosas que se pueden ir movilizando. Hace una semana vendimos una residencia de ancianos procedente de Testa en La Coruña por 11,5 millones, que claramente era no estratégica. Metrovacesa viene con un montón de activos de ese tipo que habrá que evaluar para pequeñas desinversiones.
Ahora mismo es difícil cuantificarlo, pero se moverán entre 50 y 100 millones de euros con estas ventas. Por otro lado, creemos que en los próximos meses el programa de venta de sucursales de BBVA volverá a coger fuerza. Todo esto nos sirve pare reducir deuda y equilibrar nuestra estructura financiera de cara a intentar obtener un mejor rating.
¿Qué mejoras tienen que aplicar en su estructura para lograr esa nueva calificación crediticia?
Con la integración de Metrovacesa vamos a mejorar el ratio de endeudamiento, que baja desde el 50,6 al 49%. Nuestro objetivo es para finales de 2018 estar lo más cerca posible de un 45%, y para finales del 2022 estar lo más cerca posible de un 40%.
Además, en la nueva compañía el ratio de activos sujetos a hipoteca baja del 41 al 31%; en este caso nuestro objetivo es bajar hasta el 25%. Si conseguimos eso es posible que la agencia considere el ponernos en perspectiva positiva.
¿Quieren lograr esa calificación para una nueva emisión de bonos?
Nuestra deuda neta era de 3.100 millones y tras la fusión se sitúa en unos 4.500 millones. El perfil financiero de la compra resultante es bastante cómodo, ya que a diferencia de Testa, Metrovacesa ya vino refinanciada. De hecho, hubo una ruptura de las conversaciones de integración en el mes de abril y Metrovacesa siguió adelante con su propia refinanciación mediante un bono.
Sin embargo, hay un vencimiento de 500 millones en 2018 que tiene que ser de alguna forma refinanciado y por ello a lo largo de este año y medio tenemos que emitir un bono. Puede ser de 500 millones, o quizás si emitimos un pequeño exceso podemos repagar alguno de los préstamos hipotecarios y, por tanto, acercarnos a nuestros objetivos.
El perfil del accionista de Merlin, hasta ahora principalmente internacional, cambiará por completo tras la integración de Metrovacesa, ya que el Santander tendrá la mayor participación...
Nuestros accionistas lo interpretan de una forma bastante más mercantil de lo que se interpreta en España, ya que el Banco Santander es a su vez una entidad inmensamente controlada por fondos internacionales, por lo que el reparto accionarial sigue siendo muy diversificado. Además, el Santander trata su participación como financiera y supongo que a cinco años vista habrá modificado su posición en la compañía.
¿Realmente cree que la entidad va a aguantar todo ese tiempo en el capital de Merlin?
No. Me refiero a cinco años como un horizonte razonable y máximo. Es muy posible que roten antes. También tiene mucho que ver con el tamaño de su participación, ya que al tener el 21% es un paquete suficientemente grande y estratégico como para salir de una forma muy ordenada. Por el contrario, si hablamos de participaciones del 6 o del 2% -en referencia a BBVA y Popular-, es mucho más fácil desprenderte de ella.
¿Cómo pueden afectar el 'Brexit' y el resultado de las elecciones españolas en el mercado inmobiliario?
Entre nuestros inversores el resultado de las elecciones se ha recibido con cierto júbilo. Algunos comentan que España ha pasado por una encrucijada y ha dado muestras de sentido común como país y desean que los políticos se pongan de acuerdo y creen un gobierno de coalición que permita continuar con la recuperación económica y la creación de empleo. Esto último es clave, ya que la gente con un empleo y dinero en el bolsillo para gastar se radicaliza mucho menos.
Respecto al Brexit, para España podría ser una tremenda oportunidad si fuésemos ágiles e inteligentes. Aunque tendrá efectos negativos para la actividad de ciertas empresas, en general es positivo, ya que va a haber una traslación de sedes desde el Reino Unido al territorio común de la Unión Europea, y si bien es cierto que hay ciudades como Fráncfort o París muy bien equipadas, les sorprendería el nivel de aceptación que puede tener Madrid si España fuera un país moderno con una legislación fiscal favorable a la impatriación de ejecutivos.
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