Se avecina un año histórico para el sector hotelero. Según los expertos, este ejercicio se logrará un récord de inversión, con transacciones que podrán superar los 1.600 millones de euros que se alcanzaron en 2006, el mejor año para este mercado en España. "El apetito inversor en el sector hotelero es desmedido", asegura Miguel Vázquez, socio director de Hoteles de Irea.
"En lo que llevamos de año, ya se han cerrado operaciones por un volumen cercano a los 900 millones de euros. Somos optimistas y es posible que nos acerquemos a los 2.000 millones este año", explica Manuel Climent, associate director de JLL Hoteles & Hospitality Group.
Si se cumplen las previsiones, la inversión habrá crecido este año alrededor de un 35% respecto al total de 2014, cuando se cerraron operaciones por volumen de 1.200 millones. De momento, en Madrid hay actualmente en marcha una importante operación hotelera y otra en vías de poder desarrollarse. La primera es sobre el Hotel Villa Magna, que Sodim, el holding de la familia portuguesa Quei- roz Pereira, pretende vender por unos 180 millones de euros. Por otro lado, en los últimos días ha aparecido la posible venta de otro histórico, el Hotel Westin Palace, que actualmente está en manos de una sociedad controlada por Host Hotels & Resorts y el fondo soberano GIC de Singapur. Sin embargo, el mandato de venta no ha sido confirmado por los propietarios del hotel.
"Este es el momento para vender. En Madrid se espera una recuperación del mercado y los inversores llevan ya 18 meses en España con el objetivo de invertir. Su apetito no va a durar siempre", explica Vázquez.
"Durante los próximos doce meses probablemente seguirá habiendo una ventana, pero hay inversores que ya empiezan a considerar caras algunos activos y esos a lo mejor dirigen su foco de atención hacia otro mercado", advierte.
En este sentido, Climent explica que el mercado hotelero en Madrid sufrió mucho en 2012 y 2013, pero ahora las perspectivas son muy buenas. "El 2014 ya fue un buen año". El RevPAR (el más importante medidor utilizado en la industria hotelera para valorar el rendimiento financiero de un establecimiento o una cadena) "creció un 13,4% en la muestra quality (hoteles de lujo en Madrid)". Además asegura que hasta abril ya estamos creciendo otro 7,3%.
Según Vázquez, la reciente venta del Hotel Ritz por 132 millones de euros a la sociedad formada por el grupo árabe Olayan y la cadena hotelera Mandarín Oriental, ha dado un "mensaje muy positivo al mercado".
"Esta operación se ha cerrado en unas condiciones muy buenas para el vendedor y dice mucho de las posibilidades del mercado madrileño el hecho de que operador hotelero del segmento de gran lujo, como es Mandarin Oriental, haya llegado a pagar 1,3 millones de euros (con los costes de la reforma incluidos) por habitación", explica Vázquez. "Es el precio más alto que se ha pagado nunca por habitación en España", aclara.
Además, los expertos coinciden en que la llegada de Four Seasons a Madrid, que abrirá su primer hotel en la capital española en el complejo que está levantando OHL en Canalejas, ha sido un movimiento clave para impulsar la actividad en el sector hotelero.
Tanto este hotel, como el que previsiblemente abrirá la cadena Wanda en Plaza España, "van a generar otro tipo de clientela, como son los asiáticos y norteamericanos", explica Climent.
Además, Vázquez asegura que su llegada, y también la de Mandarin, servirán para que otras cadenas, que ya están instaladas en la ciudad puedan subir sus precios.
Sin embargo, estos proyectos, que según los expertos son tan beneficiosos para la recuperación del sector, están en peligro de verse paralizados tras los resultados de las elecciones autonómicas y municipales del pasado 24 de mayo. La posible escalada hasta el poder de nuevos partidos políticos que quieren implantar importantes cambios tanto en el sector inmobiliario como en el mercado hotelero ha puesto en alerta a los inversores.
Concretamente, Ada Colau, líder del partido Barcelona En Comú, quiere aplicar una moratoria en el sector, limitando así las nuevas licencias. Esto podría paralizar decenas de operaciones de desarrollo que hay en marcha y frenar por tanto el crecimiento del mercado.
Sin embargo, Jorge Ruiz, director Nacional de Hoteles de CBRE, asegura que a pesar de esto "las transacciones de activos se van a seguir realizando", de hecho, destaca que las medidas que quiere implantar Colau pueden llegar incluso a fomentar más operaciones de compra venta de hoteles, puesto que la vía del desarrollo y la reconversión estaría bloqueada. En este sentido, Vázquez advierte que "si finalmente se tira de programa sería de una miopía política brutal", puesto que en la capital, Manuela Carmena, líder de Ahora Madrid, quiere auditar proyectos como el de Canalejas o el de Plaza España.
Por su parte, en la ciudad condal se han quedado en el aire proyectos como la implantación de un hotel de lujo en la emblemática Torre Agbar, que iba a ser gestionado por Hyatt o el Four Seasons que se iba a abrir en la torre del Deutsche Bank. Sin embargo, al margen de grandes operaciones como estas que implicaban nuevas licencias, los expertos aseguran que en Barcelona no hay ninguna operación de venta tan relevante como las dos que se han anunciado esta semana en Madrid.
La operación de venta más relevante de los últimos años en Barcelona se cerró en el verano de 2013, cuando los propietarios del Hotel W (OHL, FCC, Comsa-Emte y BCN Godia) llegaron a un acuerdo para vender el edificio al fondo qatari Diar por un importe de 200 millones de euros.
Las expectativas de recuperación en Barcelona no son tan altas, simplemente porque este mercado se ha comportado muy bien durante los últimos años, "desde 2010 ha registrado incrementos significativos" en RevPAR, según Climent de JLL. Así, en 2011 creció un 7,1%, en 2012 un 7,6% y en 2013 un 10,7%.
Estos años, por el contrario fueron muy malos para Madrid, que ahora experimenta mayores subidas que Barcelona, que en 2014 creció nada mas que un 3,7% y el agregado hasta abril refleja un incremento del 4,3%.
No obstante, Vázquez asegura que la capital de Cataluña "es posiblemente uno de los mercados hoteleros más deseados del Europa. Ahora mismo Madrid puede estar al nivel de Barcelona por el componente de recuperación, pero Barcelona combina mejor el ocio y el negocio". Además explica que, "tiene una demanda mucho mas diversificada y un componente de demanda internacional muy fuerte, que copa el 85% de la demanda total, y eso le "da mucha estabilidad al mercado".
Nuevas ciudades
Por otro lado, Climent asegura que por primera vez han visto desde JLL un cambio de tendencia. "A pesar de que Madrid y Barcelona siguen siendo ciudades muy demandadas, empieza a haber operaciones en destinos vacacionales".
Tanto en Baleares, como en Canarias y la Costa del Sol hay bastante movimiento y el directivo asegura que en Marbella hay varios proyectos de desarrollo, que seguramente se plasmen en nuevos hoteles dentro de poco.
Un ejemplo claro es la operación que se ha cerrado esta semana entre Meliá y Starwood Capital, que han constituido una sociedad conjunta para la adquisición y explotación de siete hoteles, por un precio de 176 millones de euros. Cuatro de los activos se encuentran en Baleares, dos en Canarias y uno en la Costa del Sol. Todos ellos están siendo ya objeto de obras de remodelación para adecuarlos a la marca Sol. Asimismo, aunque no se han plasmado todavía, seguramente ciudades como Bilbao, San Sebastián, Sevilla o Granada ganarán protagonismo. "Son ciudades donde todavía no hemos tenido transacciones importantes, pero puede haber movimiento a finales de año y principios del que viene", asegura.
