Mientras algunas de las grandes e históricas inmobiliarias de este país luchan por sobrevivir, el sector del ladrillo vive una realidad paralela en la que la inversión se cuenta por miles de millones, superando incluso los niveles de antes de la crisis. Los expertos aseguran que en 2015 las transacciones de activos inmobiliarios moverán alrededor de 10.500 millones, una cifra que ni siquiera se alcanzó en 2007, el mejor año antes de que estallara la burbuja inmobiliaria en España.
Sólo la incertidumbre política corriente de un año electoral y el nacimiento de nuevas ideologías pueden frenar estas previsiones. Las elecciones, Podemos y el soberanismo catalán son algunas de las cuestiones que los inversores ponen sobre la mesa de los asesores inmobiliarios. Sin embargo, "únicamente se habla de eso cinco minutos y de momento las operaciones no se están paralizando por esta incertidumbre", aseguran los expertos.
Lo cierto es que el sector se encuentra en plena ebullición. Los fondos tienen liquidez y saben que es el momento oportuno para invertir en España. Si se retrasan un año, quizás ya no logren las mismas rentabilidades. "No es fácil ver razones objetivas por las que no podamos tener un año igual de bueno o incluso mejor que el 2014", asegura Patricio Palomar, director de Alternative Investment de CBRE.
"La globalización es una realidad y vamos a seguir viendo mucho capital extranjero para la recapitalización del sector y la consecución de un nuevo ciclo de construcción", explica Palomar.
Frente a esta situación de máxima actividad para el sector, se encuentra la cruda realidad de las clásicas inmobiliarias que brillaron en la época del boom del ladrillo y que están viendo desde el burladero como se cierran grandes operaciones en el sector.
El caso más claro es la caída de Martinsa Fadesa, que con una deuda de casi 7.000 millones de euros irá a liquidación después de que así lo dictara este viernes el Juzgado Mercantil de A Coruña. Ha caído una de las grandes. Martinsa construyó cientos de viviendas, compró suelo, hoteles y levantó centros comerciales, pero un paso en falso con la compra de Fadesa y un alto apalancamiento, han llevado a la quiebra a esta inmobiliaria liderada por Fernando Martín, uno de los grandes del sector.
Reyal Urbis se encuentra también en una situación de riesgo. este viernes el Juzgado de lo Mercantil número 6 de Madrid instó a la inmobiliaria a subsanar defectos y a aportar documentación adicional a la propuesta de convenio de acreedores que presentó el pasado 13 de febrero con el fin de superar el concurso y evitar la liquidación. Ahora Reyal, que soporta una deuda de 3.978 millones, tiene 15 días para presentar estas modificaciones, por lo que el plazo para resolver su situación y convencer a la banca se alarga.
Frente a estas dos inmobiliarias, que en su momento protagonizaron los dos mayores concursos de la historia de España, están grupos como Colonial o Quabit, que han logrado resurgir de la crisis y que ahora afrontan el futuro con una estructura muy reforzada.
Estas y otras inmobiliarias tendrán que competir directamente frente a las nuevas del sector. Se trata de la socimis (sociedades cotizadas de inversión inmobiliaria) que han sido precisamente quienes dinamizaron la inversión en 2014.
El 'boom' de las Socimis
"En marzo del año las socimis habían cumplido ya su objetivo de atraer capital. Acumulan muchísimo dinero y tenían que gastárselo, no porque fuera su obligación, si no porque quieren demostrar al mercado que son capaces de logar buenas operaciones", explica Alejandro Campoy, director general de inversiones de Aguirre Newman.
"Hay un antes y un después de las socimis", asegura Oriol Barrachina, consejero Delegado de Cushman & Wakefield. Estas sociedades fueron efectivamente un punto de inflexión entre los fondos oportunistas y los institucionales, pero por el camino protagonizaron un 41% del volumen de las grandes operaciones de carteras en 2014. Así, estuvieron presentes en tres de las diez mayores transacciones del año pasado. Concretamente Merlín, que ya ha anunciado que pagará un dividendo de 60 millones de euros con cargo a 2015, la mayor operación de cartera del año por volumen de inversión, con la compra de 880 sucursales del BBVA, que pertenecían a Tree Inversiones, por 739 millones. Además, la sociedad adquirió cinco edificios de oficinas de Levit Bosch por 130 millones.
A pesar de que ahora ya no tienen la presión de poder defraudar al mercado, "este año las socimis van a tener una importancia muy similar a la de 2014 porque ahora están levantando financiación y por tanto seguirán teniendo mucha capacidad de inversión", explica Barrachina.
Por otro lado, Javier Beltrán, director General de Carlton para España y Portugal, asegura que las socimis, en su segunda generación, empezarán a especializarse por sectores, como ya ha sucedido en otros países donde estos vehículos de inversión llevan más años operando.
Asimismo, Beltrán que trabaja de forma directa con 50.000 inversores de todo el mundo considera que el 2015 será mejor incluso que el 2014.
Coincide en esto con el directivo de Cushman & Wakefield, que cree que la inversión en general será muy similar a la del año pasado, "esperamos que el 2015 sea igual de activo por parte de los compradores, otra cosa es que seamos capaces de encontrar producto suficiente. El problema no será de liquidez, el problema son los activos", asegura.
Concretamente, en el segmento de oficinas en Madrid y Barcelona, "hay pocos edificios bien situados, y que cuenten con unas buenas características técnicas", explica Barrachina.
Necesidad de más oficinas
"La zona prime de Madrid, tiene entre 700.000 y 800.000 metros cuadrados en comparación a los 12 millones de metros cuadrados que tiene todo el mercado de oficinas de Madrid. Eso no es nada cuando lo comparas con París o Londres", explica Campoy de Aguirre Newman. Por eso, habla de la conocida antiguamente como Operación Chamartín, como un proyecto lógico, si bien tardará un tiempo en arrancar.
Por su parte, Paola Erhardt, consultora Senior Capital Markets Oficinas de JLL, asegura que "el parque de oficinas prime de Madrid está obsoleto. Necesitamos nuevos edificios de calidad o que se rehabiliten los que hay". Sin embargo reconoce que muchos inversores, "como saben que ese tipo de producto no existe, ya están abriendo su perspectiva mirando edificios dentro de la zona de la M-30 en zonas más secundarias, o incluso algunas zonas periféricas importantes como Campo de las Naciones, como Alcobendas".
Erhardt, destaca también que la incertidumbre política puede afectar principalmente en este segmento del mercado. "Muchos inversores prefieren no invertir en Barcelona ante la posibilidad de que alguna empresa decida irse de ahí". Si bien, asegura que todavía no está afectando demasiado.
Por su parte, Humphrey White, socio director de Capital Markets de Knight Frank asegura que esta incertidumbre está presente también entre las grandes fortunas de todo el mundo. Asimismo, explica que los activos de oficinas están entre los favoritos de estos multimillonarios nacionales e internacionales. "Prefieren las oficinas por que son activos con una gestión más sencilla que los centros comerciales".
Estos últimos activos han sido precisamente los grandes protagonistas del mercado inmobiliario, dentro del sector retail, que ha atraído una inversión en 2014 de 3.976 millones de euros, según datos de la consultora CBRE.
David Brown, director de Retail Capital Markets de JLL, asegura que 2015 también va a ser un año con un volumen de inversión muy alto. "Si hay una sorpresa este año podría ser al alza. De momento nosotros tenemos identificadas operaciones que se cerrarán en 2015 de casi 2.000 millones de euros y estamos a principios de marzo", explica Brown.
Este volumen de inversión es posible gracias a que hoy en día "hemos vuelto a tener una cuota completa de todos los perfiles de inversión que existen. Eso quiere decir que tenemos un mercado normal y corriente", indica Brown.
En este sentido, Palomar, de CBRE destaca que vamos a seguir viendo mucho capital extranjero, no sólo británico o norteamericano, sino también asiático y, por supuesto, latinoamericano".
Por otro lado, Brown habla del interés que están despertando los parques de medianas y también los nuevos proyectos que se van a desarrollar en el centro de Madrid, como son Canalejas y el Edificio España. Aún así, considera que las principales firmas de retail seguirán pujando principalmente por los locales de Gran Vía.
El sector logístico
El punto de inflexión en logística se produjo, según Gustavo Rodríguez, director de Logística Capital Markets de JLL en el verano de 2013 cuando Blackstone cerró la primera operación. "Concretamente este fondo ha protagonizado el 35% de la inversión en 2014, que en total alcanzó los 620 millones.
En comparación con otros sectores puede parecer poco, pero supone alcanzar los niveles de 2008, después de cinco años sin lograr los 200 millones", indica Rodríguez. Ahora el mercado se ha normalizado y hay mucha liquidez.
