La presión es máxima. Las entidades presionan al Gobierno para que las valoraciones de los activos no sean perjudiciales a sus intereses en la creación del banco malo. El precio de compra de los activos es la clave para que este instrumento tenga éxito y no se repita otro caso de estrepitoso fracaso como el irlandés.
La próxima semana el Ejecutivo aprobará la regulación que establezca las bases del funcionamiento de esta gran sociedad inmobiliaria del Estado, que contará con créditos morosos, pisos y suelo de las entidades nacionalizadas y ayudadas con dinero público.
El acuerdo alcanzado con Bruselas sólo indica que la tasación se realice a valor económico razonable. Es decir, que los precios los tendrá que fijar el Gobierno y éstos no serán excesivamente bajos, con descuentos salvajes sobre el mercado. El Ministerio de Economía busca un equilibrio entre la rentabilidad por la compra de estos activos en los próximos diez años y las pérdidas que tengan que asumir en un principio las entidades. Y tendrá que convencer al comité internacional que supervisa todo el proceso de saneamiento, tras las ayudas de hasta 100.000 millones solicitadas a los países europeos.
Tanto los grupos que van a traspasar los activos tóxicos como el resto están presionando para que la valoración no difiera de los precios actuales. Que tan sólo contemplen las provisiones ya exigidas. De esta manera el agujero coincide con el previsto. Las entidades sanas también consideran que este umbral sería el adecuado, porque de lo contrario los inversores les exigirían el mismo nivel de deterioro en sus cuentas. Por ejemplo, si el banco malo comprara a Bankia un suelo en Valencia con una rebaja del 90%, el mercado reclamaría al BBVA o al Santander que provisionara hasta ese porcentaje por un terreno de similares características.
La normativa vigente, aprobada el pasado febrero, indica que el sector tiene que elevar hasta el 80 por ciento el suelo sobre la valoración en libros.
Pero la banca sólida también está alerta para que los precios a los que se traspasen los inmuebles y los créditos no incluyan al final todas las provisiones exigidas, porque supondría un agravio comparativo al ser la normativa menos estricta. Uno más.
Caso irlandés
En Irlanda fueron demasiado optimistas en las valoraciones realizadas y en los dos primeros años, su banco malo tuvo que asumir importantes pérdidas. El año pasado generó sus primeros beneficios. La sociedad estatal creada por Dublín para gestionar los activos problemáticos adquirió 74.000 millones de créditos e inmuebles con una rebaja del 56%. Pagó 32.000 millones.
Pero a día de hoy los precios están muy por debajo de la rebaja contemplada en su momento. En su caso, los activos fueron valorados a través de una serie de cálculos aproximados, en base a los precios de mercado y la evolución futura. Entonces calculó que los pisos se iban a revalorizar más de un 8% en los siguientes años. La realidad ha demostrado que las autoridades, tanto irlandensas como europeas, fueron demasiado optimistas. O simplemente optimistas. El valor de la vivienda ha caído desde 2009 un 24%.
El riesgo de que España repita el mismo error es menor. Pero existe un cierto margen. Las circunstancias son muy distintas, porque el mercado inmobiliario ya ha cargado a sus espaldas buena parte del deterioro, con bajadas reales de precios de entre un 25 y un 40%. Y segundo por la normativa de provisiones aprobada este año. Para las casas terminadas las dotaciones se sitúan en un 35%.
Las cuestiones pendientes
¿Cuánto más caerán los pisos? ¿Se recuperará pronto parte del valor con subidas de precio? Estas son las difíciles que tendrá que responder el Gobierno en la regulación que prepara contrarreloj este mes de agosto. Para ello cuenta con asesores independientes y evaluadores. El diseño correrá a cargo de la firma especializada Álvarez & Marsal, que a su vez se apoyará en distintos grupos de consultores y juristas para su elaboración.
La gestión del banco malo español, en principio, absorberá los inmuebles adjudicados de las entidades ayudadas, además de los créditos concedidos al promotor. En total, las cuatro nacionalizadas que hay actualmente tienen en estos activos casi 90.000 millones. No se descarta que en el traspaso se incluyan otro tipo de créditos problemáticos, como los morosos de hipotecas y empresas de pequeño y mediano tamaño. En una regla sencilla de aproximación, el Estado tendría que pagar unos 41.000 millones por aliviar las cargas de la banca pública, ya que la regulación de provisiones obliga una cobertura del 54 por ciento por los activos tóxicos.
La gestión durante los próximos diez años -que es la vida que quiere dar el Gobierno a esta sociedad inmobiliaria pública- será independiente. Al menos eso es lo que pretende el Ministerio de Economía. Este aspecto es otra de las claves fundamentales que tendrá que determinar la regulación que prepara estos días el Departamento de Luis de Guindos.
¿Quién tomará el timón del banco malo? Las propias entidades no serán. Podría ser una compañía especializada en la venta de inmuebles, pero para ello el Gobierno tiene que cuidarse mucho de que no incurra en conflicto de intereses por su propio negocio. También podría contratar ejecutivos expertos en el sector inmobiliario. Esta opción es la más factible. La entrada en vigor de este instrumento será octubre, una vez se haya realizado toda la operación de traspaso. La idea es realizar una venta ordenada de los activos, aunque lo más rápido posible.
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