Fernando Gallego, el consejero delegado de Llanera, es estos días un hombre solo, tras muchos años de protagonismo empresarial y mediático. Un panorama inusual para un joven recién entrado en los treinta y tantos, que llevó a que su mano fuera de las más buscadas en toda aquella reunión empresarial o política que contara con su presencia en la Comunidad Valenciana.
El colapso financiero del grupo promotor y constructor, con seis de sus sociedades en proceso concursal, ha llevado a muchos a marcar distancias tras la lenta agonía de casi un año en que los intentos por lograr liquidez no han dado resultado.
Ningún respaldo
A su lado ya no están ni las entidades financieras, que le han cortado cualquier posibilidad de crédito; ni sus compañeros de sector, que se esfuerzan también estos días en remarcar el carácter peculiar del modelo Llanera; ni los políticos, especialmente en la Comunidad Valenciana, que no dejan de ver en la crisis de la compañía la de su propio modelo urbanístico; ni tan siquiera algunos de sus consejeros, que abandonaron la cúpula al no sentirse necesitados ni consultados por la familia Gallego.
Es la soledad que acompaña a un fracaso: el de un modelo empresarial muy agresivo en el mercado inmobiliario, con una parte importante de aliento político, y que se ha desarrollado pensando que los ciclos inmobiliarios forman parte de la historia económica.
El camino a la gloria de Llanera se inició a finales de los 90, coincidiendo con la incorporación de la segunda generación a una empresa que, desde su creación en 1988, había funcionado básicamente como una pequeña constructora en el sector industrial.
Un 'boom' de compras
Los segundos en la saga familiar, con Fernando Gallego Martínez a la cabeza como consejero delegado, han sido los artífices de ese gigante con pies de barro en que se ha convertido Llanera, dando al traste con la anunciada ambición de ser una de las promotoras líderes en el mercado inmobiliario español y con el sueño de la salida a bolsa incluido.
El aterrizaje de los jóvenes Gallego en la dirección coincidió con el boom inmobiliario, que aprovecharon dos estrategias: una política muy intensa de compra de suelo, y otra no menos intensa, de creación de marca. Sin embargo, se olvidaron de la producción y el boom acabó sin apenas producto Llanera en el mercado.
La compañía se convirtió en una máquina de gasto, financiado con el recurso a la deuda -más de 700 millones a finales de 2006-, causa de su colapso y cuya amortización dependía de unos ingresos que aún están por venir, dado los largos periodos de maduración de sus planes inmobiliarios.
Llanera se empleó a fondo en acaparar y acaparar suelo con fuertes inversiones en adquisiciones, hasta llegar a tener una cartera de 40 millones de metros cuadrados. Pero, lo que pensaba que era su principal activo se convirtió en su principal lastre. La mayor parte de ese suelo fue adquirido como rústico en la Comunidad Valenciana y con las expectativas puestas en su recalificación.
Política urbanística
Sin embargo, los tiempos inmobiliarios y los políticos jugaron en su contra, y se encontró con gran parte de su activo hipotecado e improductivo.
A la hora de comprar, la promotora valenciana se dejó seducir por unos primeros años en que los grandes desarrollos urbanísticos recibían con alegría el beneplácito de la Generalitat y los ayuntamientos. Esa euforia política por la inversión inmobiliaria caló muy hondo en la familia Gallego, siempre cercana a la Generalitat presidida por Francisco Camps, así como al presidente del PP en Valencia, alcalde de Xàtiva -municipio donde tiene su sede Llanera- y presidente de la Diputación de Valencia, Alfonso Rus.
Sin embargo, y como parte de la estrategia para preparar las elecciones del pasado mayo, la Generalitat dio un año antes un giro a su política en materia de urbanismo. ¿El motivo? Compensar las críticas y denuncias que desde la Unión Europea llegaron a su modelo propiciadas por algunos de los principios de la legislación autonómica, la LRAU.
Ese giro se tradujo en una paralización en la aprobación de los planes urbanísticos, más conocidos como PAI, así como en la aprobación de una nueva ley, la LUV, que sigue también bajo la lupa de Europa. El Ejecutivo de Camps no reconoce dicho frenazo que, con la boca chica, provocaba las quejas de promotores y que a Llanera le ha supuesto mantener en balance un suelo que sigue siendo rústico.
Pese a ello, la compañía ya había vendido al mercado una oferta inexistente y sin fecha fija, que incluía su apuesta por el desarrollo de resorts, grandes programas de vivienda con campo de golf y dotaciones hoteleras. Anunciaba a bombo y platillo su intención de abordar más de una decena de proyectos de este tipo, de los que ninguno ha podido ver la luz. Eso no quita para que de las 1.846 viviendas que asegura haber comercializado en 2006, el 61 por ciento se incluya en el capítulo de resorts, según los datos facilitados por la propia compañía el pasado mes de marzo.
Mucha marca, poca casa
Su limitada producción, con promociones sueltas de vivienda vacacional en la costa y primera residencia, no fue óbice para que la promotora de Xàtiva también emprendiera una agresiva y costosa política de marca convirtiendo los patrocinios en su mejor aliado. Ahora ha abandonado esos contratos.
Junto a la inversión estricta en publicidad, Llanera cerró acuerdos de patrocinio con el Valencia CF (600.000 euros anuales), el Menorca (500.000 euros), con el Pamesa Valencia o con la atleta valenciana Concha Montaner. La inversión en patrocinio le llevó, además, al mercado británico donde afirmaba tener el 70 por ciento de las ventas de vivienda vacacional. Su acción más importante fue la firma por cinco años con el club de fútbol inglés Charlton, de segunda división, por más de 9,8 millones de euros.
Esa firma se celebró por todo lo alto en Londres. Y es que los Gallego invitaron a un grupo de alcaldes y concejales de la Comunidad Valenciana al acto, que también contó la presencia del propio Francisco Camps.
Pese a la fragilidad de ese modelo de negocio, la compañía no tuvo miedo al exceso de estructura, pasando de 55 trabajadores en 2000 a 800 el año pasado, y disparando unos costes para los que nunca ha llegado a tener una fuente estable de ingresos que los absorbiera.
Su única actividad estable era la constructora, donde en marzo hablaba de una cartera de obras de 2.500 millones, aunque sólo 300 estaban contratados por terceros y siendo el resto para el propio grupo, para levantar esos proyectos inmobiliarios que no han podido ver la luz hasta ahora.
'Rara avis'
Llanera, como Astroc, nunca han sido representativas del sector inmobiliario de la Comunidad Valenciana. Ambas tienen en común su crecimiento de vértigo y ser símbolo de las promotoras que irrumpieron en pleno boom y sin antecedentes en el negocio. La peculiaridad de ambas es lo que ahora remarcan el resto de promotoras valencianas para descartar un efecto contagio.
Lo cierto es que la táctica de marcar el territorio con la compra de suelo rústico a la espera de su recalificación, ha sido común en las promotoras y cajas locales aunque el dato de la cartera acumulada es uno de los más celosamente guardado ahora. No ha sido, por otro lado, sólo cosa de empresas locales, en muchas zonas de la Comunidad se recuerda a los ojeadores de grandes compañías como ACS en busca de su parcela de suelo en la prometedora tierra valenciana.
De los efectos que la carga de suelo rústico ha tenido en Llanera tienen más garantías de salvarse aquellas compañías con adquisiciones más acordes con su estructura, con mayor músculo financiero para soportar la deuda contraída, y aquellas con presencia de promociones en el mercado que le aseguran, aunque con menos fuerza que en el pasado por la ralentización del sector, un flujo de caja estable.
Mientras la promotora de los Gallego inicia ahora una fase de redimensionamiento para continuar su actividad, una reestructuración que tendrá una importante factura social con la reducción de plantilla y que pasa por una proceso difícil con la venta de activos en un momento en que el mercado ya no paga lo que se pagó hasta hace poco.
Las cifras del grupo valenciano
Fuente: Llanera / elEconomista
