España sigue siendo uno de los países predilectos para los grandes fondos de inversión, así lo asegura Mikel Echavarren, consejero delegado de Colliers International Spain, que apunta que nuestro país seguirá atrayendo ingentes cantidades de dinero destinadas al ladrillo y, más concretamente, al segmento del residencial en alquiler, que se ha convertido en la niña bonita del sector. Según el directivo, lo único que podría frenar esta lluvia de capital sería una intervención del mercado inmobiliario por parte del Gobierno, lo que tendría un "efecto devastador", tal y como ha sucedido en otras grandes ciudades europeas, en las que ya han intentado frenar así la subida de los precios.
¿Qué activos son los que se han posicionado este año en el foco principal de los inversores?
El residencial juega en la primera división del sector inmobiliario y dentro de este segmento tenemos una división que no existía antes, que es el alquiler. Ahí está la ebullición de la inversión, ya que están entrando muchos fondos y hay una enorme competencia por comprar las grandes parcelas. En este segmento, Madrid es el punto de entrada y de destino de la mayoría de esa inversión, principalmente por la capacidad de atracción de talento que tiene la ciudad, ya que cada año llegan a Madrid unas 100.000 personas, de las que el 75% quieren vivir de alquiler. La ventaja de Madrid es que la regulación no fija un límite del número de viviendas, un factor que es fundamental para la rentabilidad de las operaciones, ya que permite construir pisos más pequeños para alquiler, que es precisamente lo que se demanda. Hace un año, nosotros vimos la oportunidad de liderar un mercado nuevo, y en el último año y medio hemos cerrado transacciones de vivienda terminada de alquiler por volumen de 1.500 unidades y otras 2.500 viviendas bajo el modelo de build to rent (construir para alquilar).
¿A qué se debe este apetito voraz por el mercado de alquiler?
Este interés se sustenta principalmente por la elevada demanda que hay para vivienda en alquiler al año. España necesitaría como mínimo entre 90.000 y 100.000 viviendas de alquiler al año, la mayor parte de ellas para Madrid, sin embargo, si miras en los portales, solo hay oferta para 17.000 viviendas. Estas cifras muestran el potencial que tiene este negocio. Esta elevada demanda es lo que explica también las subidas de precio y si encima pones trabas a los fondos, la situación empeora, cuando estos inversores realmente son propietarios de menos del 5 por ciento del parque total de alquiler en España. Además, la construcción de vivienda nueva para destinar a renta está mas que justificada, ya que en España la vivienda que hay actualmente no estaba pensada para alquiler, sino para la venta. Tienen dimensiones muy grandes, lo que lleva a alquilar por habitaciones, por eso un parque nuevo es necesario. Lo cierto es que en este sector hay demanda infinita y puede entrar capital ilimitado.
¿Cree que esta entrada de capital podría verse frenada con medidas intervencionistas en el mercado de la vivienda?
La demanda para alquiler es infinita y las oportunidades son enormes para los inversores, siempre que no se pongan trabas absurdas, como limitación de las rentas, lo que sería un desastre por que la oferta se pararía y, precisamente, lo que se necesita para que bajen los precios es una mayor oferta de pisos en alquiler. Que alguien quiera poner indices, que ya han sido desastrosos en otras ciudades como Berlín, sería un grave problema para el crecimiento del sector del alquiler.
"Es imprescindible que las grandes promotoras y también Sareb entren en el negocio build to rent"
¿Qué papel van a tener las grandes promotoras en el negocio de build to rent?
Estas promotoras y la Sareb son las grandes tenedoras de suelo y es imprescindible que entren en build to rent, porque con las carteras de suelo que tienen actualmente pueden alargar demasiado su actividad si nos fijamos en la demanda de compra de la población. Todas las que cotizan tienen un índice que se llama el ROCE y es la rentabilidad del capital utilizado. Cuando más activos tienes en tu balance que no te rentan, tu ratio de rentabilidad baja. De este modo, la única forma que tienen de hacer líquidos sus suelos es mediante alquiler, ya que si apuestan con la venta competirían consigo mismos. El problema es que las promotoras pretenden sacarse el mismo margen que logran en venta unitaria con la venta en bloque y eso no es posible.
¿Están todas las promotoras preparadas para ofrecer proyectos llave en mano de vivienda en alquiler a los fondos?
La mejor combinacion para este negocio es la de un constructor promotor con un fondo. En este caso, la empresa saca más margen que si únicamente actuase como promotor y además tiene la experiencia de construir para alquiler, por lo tanto será más eficiente y por otro lado controlará mejor la mano de obra. Por otro lado, también necesitan ser empresas muy solventes, por que el fondo les compra cuando le entregan las viviendas. El fondo les anticipa dinero y les pide un aval, con el que tendrán que contrafinanciarse. Por todos estos factores, éste se convierte en un juego de media docena de constructores promotores y, de momento, también de media docena de fondos, pero en este caso están intentando entrar muchos más.
La actividad en el mercado del alquiler residencial es muy elevada, pero ¿qué está sucediendo con el mercado de compraventa?
A pesar de los mensajes alarmistas que se están lanzando, la realidad es que la temperatura de la vivienda va por pueblos. Hay promotores que no están notando esta ralentización de la que se habla, mientras que otros, que están en otras zonas, sí están detectando una desaceleración, pero esto no significa que haya un cambio de ciclo, en muchos casos es que se han pasado de rosca. En Valencia, por ejemplo, hay zonas donde se vende muy lentamente, porque la demanda ha desaparecido, es un mercado menos elástico que el de Madrid y a partir de 2.200 euros por metro cuadrado la gente no compra. Por otro lado, en la Costa del Sol hay un gran problema de sobreoferta, pero en general sigue habiendo una demanda enorme y como muestra solo hay que ver la competencia que ha habido en la operación de los terrenos Mahou-Calderón en Madrid, y como están vendiendo las viviendas los propietarios que ya han salido al mercado en esa zona, con ventas de 20 viviendas al mes. Además, los fundamentales acompañan. Mientras se cree empleo y mientras los tipos de interés estén bajos, el sector irá bien. Además, los sueldos están subiendo de media en España un 2% sin inflación, que está bastante por debajo del 2%. Por otro lado, los tipos de interés estén bajos y el mercado espera que sigan en un rango bajo durante los próximos 50 años.
¿Está justificada la ingente cantidad de capital que quiere destinarse al sector inmobiliario?
Estamos en un mundo sin inflación. En los últimos diez años, la media de los países occidentales está entre el 1% y el 2%. Las empresas son capaces de ganar cada vez más dinero con menos ventas, es el resultado de todas las inversiones en tecnología. La productividad del trabajador es ahora muchísimo más alta. Ese mundo sin inflación se junta a una tendencia imparable, que es el alargamiento de la esperanza de vida de toda la humanidad, lo que genera que la gente quiera ahorrar más para su jubilación y eso nos ha llevado a que el nivel de ahorro mundial en los últimos cinco años haya estado tres veces en máximos. En el 2018, el 26,5% del PIB mundial se ahorró. Eso supone 22,6 billones de euros. Una parte importante de ese ahorro busca retornos a largo plazo, con rentabilidades pequeñas y lo lógico sería invertir en bonos de Estado, pero el 30% de los bonos de países occidentales se ha hecho con tipos negativos. Por otro lado, la bolsa americana está en máximos históricos y cotiza a más de 18 veces los resultados de las empresas y la europea a 12-14 veces. En ese contexto, muchísimo dinero de ese ahorro mundial busca una alternativa y ahí entra en juego el sector inmobiliario.
"Lo más estable es invertir donde la gente pone la cabeza todas las noches: en alquiler y en hoteles"
La mayoría de ese ahorro entra a través de fondos institucionales. ¿Qué busca este perfil de inversor?
Buscan operaciones seguras y ahora mismo lo más estable es invertir donde la gente pone la cabeza todas las noches para dormir: en vivienda en alquiler y en hoteles. También las oficinas, dependiendo de calidades y ubicaciones, son activos atractivos. En este segmento hay muchas oportunidades en la creación de valor, ya que, en general, la calidad de las oficinas en Madrid y Barcelona es lamentable. Cuando vas a Londres, la calidad de las terminaciones, la altura, la climatización, el aislamiento, la calidad del aire, no tiene nada que ver con la mayoría de los inmuebles de España. Por lo tanto, quien venga a hacer edificios de alta calidad, encontrará negocio. Asimismo, la logística, que es el nuevo sector emergente derivado del e-commerce, también tiene opciones en desarrollo, ya que el producto que heredamos de la crisis está totalmente obsoleto.
Por el contrario, el retail no pasa por su mejor momento...
Efectivamente, los centros comerciales no están ahora tanto en el foco del inversor. Estos activos se acabarán llamando centros de ocio, ya que, por ejemplo, en Londres, en el segmento retail, se considera más segura la inversión en activos comerciales en los que se venden experiencias como los restaurantes y tiendas de lujo, que no son competencia del e-commerce.
Se habla de una desaceleración de la economía española, ¿cómo puede afectar esto al interés que muestran los fondos por nuestro país?
En los próximos años va a haber todavía mucho más dinero enfocando a España. Nuestro país tiene tamaño, todavía hay cosas que valen menos que antes de la crisis, tiene un dinamismo brutal desde el punto de vista del mercado turístico y en la exportación somos los segundos más activos del mundo, por delante de China, respecto al PIB. Crecemos más que el resto y por otro lado, el 75-80% de los votantes apuesta por partidos razonablemente moderados, incluso los extremos no propugnan ni la salida del euro, ni rupturas radicales. España es un relativo remanso de paz donde los inversores ven oportunidades y tamaño. Además, creo que no vamos a entrar en crisis, entendida como recesión, al menos en los próximos tres años. Y cuando llegue la recesión, no será el cataclismo que sufrimos en el ciclo anterior, será algo que afecte durante dos trimestres y volveremos a remontar.
¿Qué debe hacer el Gobierno para no asustar a este capital que apuesta por España?
Lo que más asusta a la gente es la inseguridad jurídica, los cambios bruscos de tendencias legales y fiscales. Necesitan reglas del juego claras. ¿Por qué en España no se habían desarrollado los fondos de inversión y en Holanda sí? Por que ellos llevan 100 años con las mismas reglas.
¿Afecta a los inversores y a las cifras del sector inmobiliario las situaciones de tensión que se han vivido últimamente en las calles de Barcelona?
En el sector hotelero son ya relativamente inmunes.La inversiones en este sector en Barcelona es muy difícil, ya que los precios son elevadísimos por la moratoria, pero en el entorno de Barcelona, donde sí se puede entrar, hay muchísimo interés. Sí nos hemos encontrado capital de family office catalán saliendo e inviertiendo fuera. Por otro lado, en Barcelona funcionan muy bien las oficinas, con un dato curioso y es que es la única ciudad donde las rentas de la periferia, en este caso el 22@, son superiores a las del centro. Sin embargo, el sector residencial en la capital ha perdido totalmente la actividad debido a la obligación de destinar un 30% de las unidades a vivienda social y la actividad ha bajado un 65% en nuevos proyectos.